【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)面積，整個(gè)商業(yè)壓力較大。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 無(wú)錫市區(qū)、新區(qū)、周?chē)虡I(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也將分流本案的 威脅 開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌形象尚未建立 缺乏足夠的品牌商戶(hù)資源 主力商家品牌尚未落實(shí) 一、本項(xiàng)目的 SWOT分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 商圈和人流量 規(guī)模（ ㎡ ） 檔次與配置 地塊升值潛力 品牌形象 業(yè)態(tài)規(guī)劃 運(yùn)作模式 所屬性質(zhì) 金太湖 人流量充足 258000 檔次一般 市區(qū)，升值潛力大 一般 商業(yè)規(guī)劃較好 出售包租 區(qū)域中心 寶龍城市廣場(chǎng) 商圈相對(duì)完整，人流量 235738.86 檔次一般 新區(qū)，升值潛力一般 較高 主力店占的比例較大 大部分自己運(yùn)營(yíng) 區(qū)域中心 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 商圈相對(duì)完整，但目前嚴(yán)重缺乏人氣 284586 檔次一般 惠山區(qū)，升值潛力一般 較高 以?shī)蕵?lè)、旅游為主 出售、部分自己運(yùn)營(yíng) 區(qū)域中心 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 商圈競(jìng)爭(zhēng)較小，人氣較為充足 230000 檔次較高 河埒口，升值潛力一般 較高 業(yè)態(tài)齊 全 自己運(yùn) 營(yíng) 區(qū)域中心 太湖國(guó)際社區(qū) 商圈完整，但人氣缺乏 360000 檔次較高 政府規(guī)劃，新城，升值潛力高 較高 以旅游業(yè)為主 出售，部分自留運(yùn)營(yíng) 區(qū)域中心 本案 商圈完整，人 氣充足 39000 配合空港檔次中等 空港新城，升值潛力高 一般 各種業(yè)態(tài)齊全 出售。少部分自己運(yùn)營(yíng) 次區(qū)域中心 二、同期同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 因此從以上各個(gè)方面來(lái)分析，從無(wú)錫市場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域樓盤(pán)來(lái)分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級(jí)商業(yè)樓盤(pán)。 二、同期同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 次區(qū)域級(jí)核心商業(yè) 消費(fèi)客源：獨(dú)享 我們享有相對(duì)完整的商圈，在 3公里范圍內(nèi)沒(méi)有同等規(guī)模、同等檔次的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨(dú)享客源。 投資客源： 總價(jià) 30— 160萬(wàn)，主力總價(jià) 5080萬(wàn)，與同期、同定位物業(yè)形成目標(biāo)客戶(hù)差異，擁有更廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)，可以切割其部分市場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)客源： 由于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)規(guī)模、能力有限，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知需要一個(gè)過(guò)程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。 二、同期同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)占位及區(qū)格： 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析 第三部分 一、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)課題 價(jià)值 ：如何突破鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，拉伸商業(yè)的價(jià)值？ 資金 ：在宏觀環(huán)境的壓力及本案 30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)鬼?xiàng)目得以順利持續(xù)性的開(kāi)發(fā)？ 風(fēng)險(xiǎn) ：在整個(gè)房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 成本 ：作為鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I(yíng)銷(xiāo)成本，在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中如何合理有效運(yùn)用和整合與本案相符的各種媒體？ 四大營(yíng)銷(xiāo)課題 二、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 打贏區(qū)域市場(chǎng) 分割市級(jí)市場(chǎng) 在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對(duì)引領(lǐng)者。 打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級(jí)中心決戰(zhàn)，以我們獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)分割無(wú)錫的商業(yè)市場(chǎng) 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目自身的情況： 我們的 核心戰(zhàn)略為： 二、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 借力空港，跳出碩放： 在高空宣傳層面必須以”蘇南綠色國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展”為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價(jià)值對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的巨大動(dòng)力，推升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和投資潛力； 穩(wěn)妥推盤(pán)，手法創(chuàng)新： 保證資金流的穩(wěn)定，在推盤(pán)上必須兼顧效益最大化與銷(xiāo)售速度的平衡 , 以確保銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)的可能性為第一要?jiǎng)?wù) 。 同時(shí)在價(jià)格策略上運(yùn)用創(chuàng)新手段 , 提高付款比例 , 促進(jìn)銷(xiāo)售資金回籠。 主動(dòng)進(jìn)攻，全面行銷(xiāo)： 在投資市場(chǎng)萎縮，競(jìng)爭(zhēng)量大的市場(chǎng)上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸 +售樓處坐等的模式無(wú)法保證項(xiàng)目的勝出。必須采用“攻勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)”，主動(dòng)尋找客戶(hù)，將工作做的更細(xì)致、更扎實(shí)才是致勝之道。 高低配合，有效布兵： 堅(jiān)持高空媒體打面 —— 樹(shù)立品牌形象；區(qū)域媒體打片 —— 鎖定目標(biāo)市場(chǎng)；深度媒體打點(diǎn) —— 促動(dòng)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)。 四大要點(diǎn) 我們的核心操盤(pán)策略 項(xiàng)目總平圖 三、項(xiàng)目的推案銷(xiāo)控及銷(xiāo)售計(jì)劃 2023 年 2023年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 40% 1月 26春節(jié) 10％ 10％ 10％ 40％ 10％ 10％ 10％ 商業(yè)部分 休閑娛樂(lè)街、 KTV 10％ 10％ 10％ 精品商廈 40％ 10％ 10％ 10％ 小戶(hù)型公寓 40％ 三、項(xiàng)目的推案銷(xiāo)控及銷(xiāo)售計(jì)劃 資金回籠量：42169500－60736800元 資金回籠量： 資金回籠量： 資金回籠量： 推案考量因素： ?工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度 ?資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證 ?價(jià)格成長(zhǎng)策略 36836750元 10％ 10％ 21029250元 20700500元 推盤(pán)第一階段 2023年 10月－ 2023年 1月 26（春節(jié)） 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷(xiāo)售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷(xiāo)售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷(xiāo)售套數(shù) 休閑娛樂(lè)街 2 8010 4806 156 7412 60% 50% 17811036 4 3490 2094 7412 60% 50% 7760364 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 50% 2635200 3305 66 4800 50% 50% 3966000 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 50% 4252800 9 西南 887 24 12023 60% 50% 3193200 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 50% 2550900 總匯 20320 295 42169500 160 銷(xiāo)售敏感性分析 情況 1：銷(xiāo)售率和資金回籠量保守估計(jì) 銷(xiāo)售率： ％ 這一階段主要推出商業(yè)部分 客戶(hù)拜訪量 :16000人；每天接待客戶(hù)量： 。 三、項(xiàng)目的推案銷(xiāo)控及銷(xiāo)售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷(xiāo)售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷(xiāo)售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷(xiāo)售套數(shù) 休閑娛樂(lè)街 2 8010 4806 156 7412 60% 60% 21373243 4 3490 2094 7412 60% 60% 9312437 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 60% 5103360 9 西南 887 24 12023 60% 60% 3831840 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 60% 3061080 總匯 20320 295 50603400 情況 2：資金回籠量的提高的變化對(duì)銷(xiāo)售額的影響。 銷(xiāo)售率： ％ 三、項(xiàng)目的推案銷(xiāo)控及銷(xiāo)售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米