【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)面積，整個商業(yè)壓力較大。 競爭對手 無錫市區(qū)、新區(qū)、周圍商業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也將分流本案的 威脅 開發(fā)企業(yè)品牌形象尚未建立 缺乏足夠的品牌商戶資源 主力商家品牌尚未落實 一、本項目的 SWOT分析 項目名稱 商圈和人流量 規(guī)模（ ㎡ ） 檔次與配置 地塊升值潛力 品牌形象 業(yè)態(tài)規(guī)劃 運作模式 所屬性質(zhì) 金太湖 人流量充足 258000 檔次一般 市區(qū)，升值潛力大 一般 商業(yè)規(guī)劃較好 出售包租 區(qū)域中心 寶龍城市廣場 商圈相對完整，人流量 235738.86 檔次一般 新區(qū)，升值潛力一般 較高 主力店占的比例較大 大部分自己運營 區(qū)域中心 明發(fā)商業(yè)廣場 商圈相對完整，但目前嚴(yán)重缺乏人氣 284586 檔次一般 惠山區(qū)，升值潛力一般 較高 以娛樂、旅游為主 出售、部分自己運營 區(qū)域中心 萬達商業(yè)廣場 商圈競爭較小，人氣較為充足 230000 檔次較高 河埒口，升值潛力一般 較高 業(yè)態(tài)齊 全 自己運 營 區(qū)域中心 太湖國際社區(qū) 商圈完整，但人氣缺乏 360000 檔次較高 政府規(guī)劃，新城，升值潛力高 較高 以旅游業(yè)為主 出售，部分自留運營 區(qū)域中心 本案 商圈完整，人 氣充足 39000 配合空港檔次中等 空港新城，升值潛力高 一般 各種業(yè)態(tài)齊全 出售。少部分自己運營 次區(qū)域中心 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析 因此從以上各個方面來分析，從無錫市場的各個區(qū)域樓盤來分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級商業(yè)樓盤。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析 次區(qū)域級核心商業(yè) 消費客源：獨享 我們享有相對完整的商圈，在 3公里范圍內(nèi)沒有同等規(guī)模、同等檔次的項目競爭。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨享客源。 投資客源： 總價 30— 160萬，主力總價 5080萬，與同期、同定位物業(yè)形成目標(biāo)客戶差異，擁有更廣闊的市場基礎(chǔ)，可以切割其部分市場。 經(jīng)營客源： 由于區(qū)域現(xiàn)有消費規(guī)模、能力有限，同時經(jīng)營者對項目的認(rèn)知需要一個過程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析本項目的市場占位及區(qū)格： 項目營銷戰(zhàn)略分析 第三部分 一、項目的營銷課題 價值 ：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價值？ 資金 ：在宏觀環(huán)境的壓力及本案 30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)鬼椖康靡皂樌掷m(xù)性的開發(fā)？ 風(fēng)險 ：在整個房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險？ 成本 ：作為鎮(zhèn)級商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I銷成本，在競爭態(tài)勢中如何合理有效運用和整合與本案相符的各種媒體？ 四大營銷課題 二、項目的營銷戰(zhàn)略 打贏區(qū)域市場 分割市級市場 在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對引領(lǐng)者。 打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級中心決戰(zhàn)，以我們獨特的優(yōu)勢分割無錫的商業(yè)市場 根據(jù)市場競爭態(tài)勢及項目自身的情況： 我們的 核心戰(zhàn)略為： 二、項目的營銷戰(zhàn)略 借力空港，跳出碩放： 在高空宣傳層面必須以”蘇南綠色國際機場、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展”為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價值對區(qū)域價值提升的巨大動力，推升項目價值和投資潛力； 穩(wěn)妥推盤，手法創(chuàng)新： 保證資金流的穩(wěn)定，在推盤上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡 , 以確保銷售率實現(xiàn)的可能性為第一要務(wù) 。 同時在價格策略上運用創(chuàng)新手段 , 提高付款比例 , 促進銷售資金回籠。 主動進攻，全面行銷： 在投資市場萎縮，競爭量大的市場上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸 +售樓處坐等的模式無法保證項目的勝出。必須采用“攻勢營銷”，主動尋找客戶，將工作做的更細(xì)致、更扎實才是致勝之道。 高低配合，有效布兵： 堅持高空媒體打面 —— 樹立品牌形象；區(qū)域媒體打片 —— 鎖定目標(biāo)市場；深度媒體打點 —— 促動銷售購買。 四大要點 我們的核心操盤策略 項目總平圖 三、項目的推案銷控及銷售計劃 2023 年 2023年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 40% 1月 26春節(jié) 10％ 10％ 10％ 40％ 10％ 10％ 10％ 商業(yè)部分 休閑娛樂街、 KTV 10％ 10％ 10％ 精品商廈 40％ 10％ 10％ 10％ 小戶型公寓 40％ 三、項目的推案銷控及銷售計劃 資金回籠量：42169500－60736800元 資金回籠量： 資金回籠量： 資金回籠量： 推案考量因素： ?工程開發(fā)建設(shè)進度 ?資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證 ?價格成長策略 36836750元 10％ 10％ 21029250元 20700500元 推盤第一階段 2023年 10月－ 2023年 1月 26（春節(jié)） 項目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 50% 17811036 4 3490 2094 7412 60% 50% 7760364 0 辦公 2號樓 2 2196 19 8000 30% 50% 2635200 3305 66 4800 50% 50% 3966000 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 50% 4252800 9 西南 887 24 12023 60% 50% 3193200 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 50% 2550900 總匯 20320 295 42169500 160 銷售敏感性分析 情況 1：銷售率和資金回籠量保守估計 銷售率： ％ 這一階段主要推出商業(yè)部分 客戶拜訪量 :16000人；每天接待客戶量： 。 三、項目的推案銷控及銷售計劃 項目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 60% 21373243 4 3490 2094 7412 60% 60% 9312437 0 辦公 2號樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 60% 5103360 9 西南 887 24 12023 60% 60% 3831840 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 60% 3061080 總匯 20320 295 50603400 情況 2：資金回籠量的提高的變化對銷售額的影響。 銷售率： ％ 三、項目的推案銷控及銷售計劃 項目 方位 面積（平米