【正文】 媒體訴求： 50萬平方米都市購物樂園 主訴求語：游在此 /購在此 /歡樂在此 案例四： 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預判 濱湖區(qū) 總建筑面積約 145萬平方米， 業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術中心、 2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、 2023米珍稀湖岸線和近 36萬平方米國際化商業(yè)中心，將成為無錫的“維多利亞港”。 持有階段 物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。 貸款利息升至 %，市面盛行的 8%回報率受到拷問。 一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 產(chǎn)業(yè)帶： 主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲、運輸、配送的現(xiàn)有格局，結合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。 西商圈： 西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊 44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部 103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運河飯店、大潤發(fā)超市等 。并 7次上調(diào)銀行準備金利率。三套以上銀行將不予貸款。 案例五： 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預判 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預判 第一，中心商圈。 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)決不可不能拍腦袋決策，應該利用專業(yè)公司的力量。 二、商業(yè)項目的前期定位十分重要，且要有鮮明的商業(yè)主題，跟它當?shù)氐膮^(qū)域條件相吻合。永續(xù)發(fā)展。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析 次區(qū)域級核心商業(yè) 消費客源：獨享 我們享有相對完整的商圈，在 3公里范圍內(nèi)沒有同等規(guī)模、同等檔次的項目競爭。 同時在價格策略上運用創(chuàng)新手段 , 提高付款比例 , 促進銷售資金回籠。 對本案的項目單額投資價值。 目的：引起人們的高度重視，引發(fā)人們對投資價值的充分認可，并能夠引起一定的凡響，借助事件進行多方面的媒體宣傳，從而引起人們的投資熱情，從而達到快速去化產(chǎn)品的目的。 第三級： 正對無錫的沿街商戶全面掃街的形式，獲取其商戶資源，組織專員現(xiàn)場說介、電話邀約、回訪、現(xiàn)場洽談等 二、項目的推廣策略－渠道策略 春節(jié)前： 160套商鋪 根據(jù)大樹法則，及市場經(jīng)驗數(shù)據(jù)倒推法 * 資料來源： 160套成交 1600個意向客戶 16000個商戶拜訪 08年 5月 26－ 08年 1月 26日 時間： 5個月 3200人 /月 320人 /月 32套 /月 160人 /日 16人 /日 /日 渠道策略 二、項目的推廣策略－渠道策略 千村萬戶計劃 大市場掃描計劃 道路封鎖計劃 商圈輻射計劃 國際連鎖品牌 國內(nèi)連鎖品牌 省內(nèi)連鎖品牌 無錫連鎖品牌 新區(qū)經(jīng)營商戶 區(qū)域經(jīng)營商戶 投資客戶 自營客戶 客戶分類 二、項目的推廣策略－渠道策略 千村萬戶計劃 碩放本地： 梅村： 坊前： 新區(qū)旺莊路街道 新區(qū)長江路 鴻山鎮(zhèn)： 全鎮(zhèn)總人口 5萬 ，有 15個行政村和 1個居委 全鎮(zhèn)目前有 16個行政村， 5個居委會，本地人口 ，外來人口約 5萬 面積 ，人口 22980人。 通過旺鋪的牌賣活動，能夠讓意向客戶，作為一個高位參考，造成大的心理反差，從而激起購買的熱情 在開盤的時候通過一些價格優(yōu)惠，在現(xiàn)場氣氛熱烈的情況下，造成火爆銷售的場景。它是以競爭者價格為基礎，根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品的特色，制定相對偏低、偏高或相同的價格參與競爭，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。主要的媒體如報紙、電視臺、廣播電臺、網(wǎng)站、報刊等 對于區(qū)域內(nèi)客戶，要進行升入的溝通，通過一些適合當?shù)氐幕顒?，?chuàng)新性禮品、單頁、 SP活動并輔助以短信、電郵、墻體廣告、海報、樓宇號標注等、定點說介等對區(qū)域客戶進行深度的攻擊。并組織專門人馬進行各個村點的定點電影播放。 四大要點 我們的核心操盤策略 項目總平圖 三、項目的推案銷控及銷售計劃 2023 年 2023年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 40% 1月 26春節(jié) 10％ 10％ 10％ 40％ 10％ 10％ 10％ 商業(yè)部分 休閑娛樂街、 KTV 10％ 10％ 10％ 精品商廈 40％ 10％ 10％ 10％ 小戶型公寓 40％ 三、項目的推案銷控及銷售計劃 資金回籠量：42169500－60736800元 資金回籠量： 資金回籠量： 資金回籠量： 推案考量因素： ?工程開發(fā)建設進度 ?資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證 ?價格成長策略 36836750元 10％ 10％ 21029250元 20700500元 推盤第一階段 2023年 10月－ 2023年 1月 26（春節(jié)） 項目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 50% 17811036 4 3490 2094 7412 60% 50% 7760364 0 辦公 2號樓 2 2196 19 8000 30% 50% 2635200 3305 66 4800 50% 50% 3966000 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 50% 4252800 9 西南 887 24 12023 60% 50% 3193200 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 50% 2550900 總匯 20320 295 42169500 160 銷售敏感性分析 情況 1：銷售率和資金回籠量保守估計 銷售率： ％ 這一階段主要推出商業(yè)部分 客戶拜訪量 :16000人；每天接待客戶量： 。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。 宏觀經(jīng)濟機會 1）人民幣升值，購買力提高； 2）國外機構和個人不斷涌入，為消費提供 有力支撐； 3）政府政策的大力扶持，為商業(yè)建設提供 了強大的平臺。 空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢，率先與百業(yè)超市共同造勢，占據(jù)先機；空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)的導入。軌道交通對商業(yè)帶來的機遇，在未來的發(fā)展過程中會起到相當重要的作用。 第二，商業(yè)的只租不售。３萬平方米的酒店式公寓；３６ .５萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務樓；一個五星級的多廳萬達國際影城；一個３萬平方米的市民休閑廣場。 四、商業(yè)地產(chǎn)相關政策分析 稅收交易流轉環(huán)節(jié)稅收大幅增加 在二手市場轉讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項稅收，一是房屋總價 %的印花稅，二是總價 5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費附加，四是個人所得稅，最后一項是按買賣差價征收的土地增值稅。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。 2023年到 2023年應該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進行主力商家、品牌商家的引進，