【正文】 需求價(jià)值導(dǎo)向定價(jià)法 ： 是指以消費(fèi)者需求為中心，依據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度而非依據(jù)賣(mài)方的成本來(lái)定價(jià)。從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一定程度的告知，并引發(fā)人們的期待，贏得良好的口碑。 投資客源： 總價(jià) 30— 160萬(wàn)，主力總價(jià) 5080萬(wàn)，與同期、同定位物業(yè)形成目標(biāo)客戶(hù)差異，擁有更廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)，可以切割其部分市場(chǎng)。 未來(lái)無(wú)錫商業(yè)成功運(yùn)作的必要點(diǎn) 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 本案競(jìng)爭(zhēng)性分析及市場(chǎng)區(qū)格 第二部分 考慮到無(wú)錫的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無(wú)錫空港新城現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)、結(jié)合本案的區(qū)位的實(shí)際特點(diǎn)，區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布情況，可考慮將本案定位為 寫(xiě)字樓 高星級(jí) 酒店 時(shí)尚 百 貨 商業(yè) 步行街 公寓辦公 集高星級(jí)酒店、時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓、公寓辦公 于一體80000m2HOPSCA城市綜合體 本案的業(yè)態(tài)定位： 一、本項(xiàng)目的 SWOT分析 項(xiàng)目的商業(yè)定位 ? 功能定位 超越傳統(tǒng)商業(yè)的單一購(gòu)物功能 一個(gè)多功能、時(shí)尚化的集會(huì)、交往場(chǎng)所 （可購(gòu)、可逛、可賞、可憩） ? 形象定位 空港新城的名片、市民的時(shí)尚舞臺(tái) 全面超越 帶動(dòng)市鎮(zhèn)能量級(jí)別的提升 適當(dāng)超前 配套空港新城的潛在需求 一、本項(xiàng)目的 SWOT分析 不可逆轉(zhuǎn) 的優(yōu)勢(shì) 商圈相對(duì)完整，門(mén)檻消費(fèi)人口充足。一個(gè)城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各項(xiàng)配套資源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流”。 據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由 40%，提升到 50% 在實(shí)際操作中銀行基本按照單價(jià) 10000元以上，首付 60%；單價(jià) 10000元以下，首付 50%。瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案 2023年 5月 無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一部分 項(xiàng)目總平圖 一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)期 各年度 土地出讓量 代表項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)特征 2023之前 舊城復(fù)興 2023 20萬(wàn)平米 包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊） 住宅開(kāi)發(fā)模式 與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo) 2023－2023 產(chǎn)業(yè)化時(shí)期 2023 超過(guò)了100萬(wàn)平米 包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國(guó)際和高力國(guó)際汽車(chē)城等項(xiàng)目 商品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式 以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營(yíng) 2023 突破 200萬(wàn)平米 坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了 110萬(wàn)平米，同時(shí)，還包括了振興路、東方國(guó)際輕坊城和世貿(mào)中心等 2023年之后 區(qū)域中心 .生活MALL 時(shí)期 2023 120萬(wàn)平米左右 無(wú)錫大劇院、永樂(lè)新天地等幾幅黃金地段地塊 商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式 統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營(yíng) 2023 107萬(wàn)平米 香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤(rùn)聯(lián)合拿地 2023 110萬(wàn)平米 金太湖、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、茂業(yè)城、萬(wàn)達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 2023年到 2023年商業(yè)的發(fā)展情況 2023年到 2023年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開(kāi)，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)方式、操作手法等也日益成熟。 審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)于資金回籠的影響 由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請(qǐng)人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開(kāi)發(fā)商的預(yù)售 — 銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開(kāi)發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的 50%。處于核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)，它的競(jìng)爭(zhēng)力也必然有先天勝勢(shì)。周邊小區(qū)林立，碩放 3公里范圍內(nèi)有近 15萬(wàn)的消費(fèi)消費(fèi)人口充足。 經(jīng)營(yíng)客源： 由于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)規(guī)模、能力有限，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知需要一個(gè)過(guò)程。 活動(dòng)配合 :在活動(dòng)前進(jìn)行碩放、坊前、梅村等地鎮(zhèn)上鄉(xiāng)下主路口和人流聚集地的海報(bào)張貼，進(jìn)行活動(dòng)的預(yù)告。 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) ： 視企業(yè)為應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。 轄 1個(gè)居委會(huì)、 1個(gè)社區(qū)、 15個(gè)村委會(huì) 目前街道下轄 16個(gè)社居委，常住人口 單頁(yè)、小禮品墻體廣告、海報(bào)、道旗、直郵、短信、電影巡展 二、項(xiàng)目的推廣策略－渠道策略 商圈輻射計(jì)劃 東亭區(qū)域 無(wú)錫東區(qū) 解放路商圈 清揚(yáng)路商圈 太湖大道區(qū)域 河埒口區(qū)域 電梯廣告、短信、直郵、報(bào)紙、短信、直郵、報(bào)紙、招商手冊(cè)、 SP活動(dòng)、傳真 二、項(xiàng)目的推廣策略－渠道策略 大市場(chǎng)掃描計(jì)劃 招商城 廣益副食市場(chǎng) 東方鋼材城 金橋小商品 錫澄果品批發(fā) 五金批發(fā)城 廣益汽配城 塘南燈具城 小型單頁(yè)、禮品、集體派發(fā)說(shuō)介、報(bào)紙 二、項(xiàng)目的推廣策略－渠道策略 經(jīng)營(yíng)客戶(hù)招商計(jì)劃 服裝 百貨 酒店 零售 電器 餐飲 洗浴 超市 娛樂(lè) 眼鏡 布藝 珠寶首飾 網(wǎng)吧 商戶(hù)資源收集尋找 傳真、電話邀約、 招商推薦會(huì) 招商團(tuán)拜會(huì) 商會(huì) SP活動(dòng)等 國(guó)際連鎖品牌 國(guó)內(nèi)連鎖品牌 省內(nèi)連鎖品牌 無(wú)錫連鎖品牌 新區(qū)經(jīng)營(yíng)商戶(hù) 區(qū)域經(jīng)營(yíng)商戶(hù) 二、項(xiàng)目的推廣策略－渠道策略 價(jià)格策略： 價(jià)格定位 成本導(dǎo)向定價(jià)： 是一種按賣(mài)方意圖定價(jià)的方法，其基本思路是在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。商業(yè)運(yùn)作模式、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳，激起人們多產(chǎn)品的投資價(jià)值的認(rèn)可 本階段主要以活動(dòng)為主，舉辦招商會(huì)和每周的活動(dòng)，配合單頁(yè)和內(nèi)部期刊使人們看到人氣，增加入駐信心，為開(kāi)業(yè)做準(zhǔn)備 廣告策略： 價(jià)值層面 ： 十年上海虹橋巨變 今日無(wú)錫碩放騰飛 定位層面： 空港新城首個(gè)集商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的大型的商業(yè)中心 廣告總精神 二、項(xiàng)目的推廣策略－廣告策略 消費(fèi)層面： 繽紛生活不夜天， 24小時(shí)娛樂(lè)城 PR公關(guān)策略 長(zhǎng)三角臨空經(jīng)濟(jì)高峰論壇 瑞港電影巡展周 瑞港客戶(hù)聯(lián)誼沙龍活動(dòng) 招商推薦會(huì) 瑞港招商團(tuán)拜會(huì) 瑞港送?；顒?dòng) 瑞港夏日送清涼活動(dòng) 瑞港夏日風(fēng)尚演出節(jié)（每周） 瑞港冬季送溫暖活動(dòng) 無(wú)錫春秋季房展會(huì) 二、項(xiàng)目的推廣策略－公關(guān)策略 活動(dòng)目的 進(jìn)行項(xiàng)目的前期形象的初步導(dǎo)入，讓人們對(duì)本案有一定的期待和神秘感 SP活動(dòng)計(jì)劃 目的：夏季人們?nèi)藗円雇淼膽?hù)外活動(dòng)較多，項(xiàng)目形象初次亮相，通過(guò)電影巡展，一方面可以借助愛(ài)國(guó)電影宣傳人們的愛(ài)國(guó)情緒以響應(yīng) 2023奧運(yùn)年人們的愛(ài)國(guó)熱忱，并可以把項(xiàng)目的介紹穿插其中。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨(dú)享客源。 三、商業(yè)項(xiàng)目必須有一個(gè)詳細(xì)的行業(yè)定位，商業(yè)的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散戶(hù)的布局和人氣的吸引點(diǎn)布局等在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)也非常的重要。 中心商業(yè)區(qū)的價(jià)值就是“有效客流”。 提升首付對(duì)于投資的影響 銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至 40%50%的消息發(fā)出后，全國(guó)主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。 2023年到 2023年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開(kāi)，商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式也日益成熟，從住宅開(kāi)發(fā)模式到目前的專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，開(kāi)發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商