現(xiàn)代城酒店公寓銷售模式探討(編輯修改稿)
2025-02-04 09:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的因素是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況的信心 海闊凌海 **** **** ? 從深圳公寓市場(chǎng)來(lái)看，提供返租、代租等服務(wù)的物業(yè)在價(jià)格上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承諾回報(bào)率的物業(yè)價(jià)格比普通公寓高出 20％左右： ? 各物業(yè)營(yíng)銷模式及價(jià)格比較表 銷售模式對(duì)價(jià)格的影響 項(xiàng)目 價(jià)格 項(xiàng)目 價(jià)格直接出售 心海假日 8000 優(yōu)品藝墅 11000后續(xù)增值服務(wù) －－ －－ 湖心島 13000返租銷售 海闊凌海 12023 泊岸公寓 15000已售 在售運(yùn)營(yíng)方式新盤市場(chǎng) **** ? 在二手房市場(chǎng)上 ， 業(yè)主有固定收益的物業(yè)也漲幅較大 。 而不承諾固定收益 ， 或者已經(jīng)承諾固定收益卻未能使客戶獲得所承諾之收益的 ， 價(jià)格則上漲不大 。 ? 深圳酒店公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化簡(jiǎn)表 項(xiàng)目名稱開(kāi)盤均價(jià)（元/ 平方米）二手房?jī)r(jià)（元/ 平方米）漲幅 原因心海假日 8000 8000 0%無(wú)承諾固定收益，項(xiàng)目整體素質(zhì)一般海闊凌海 12023 15000 25%提供多種返租營(yíng)銷方式供客戶自由選擇海語(yǔ)東園 8000 11000 %引入知名酒店管理及經(jīng)營(yíng)，保證業(yè)主有固定收益二手房市場(chǎng) **** ? 在市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，有投資回報(bào)的項(xiàng)目銷售最好，雖然價(jià)格較高，但承諾的投資收益使客戶對(duì)項(xiàng)目更有信心，尤其是像泊岸公寓這類固定回報(bào)的物業(yè)更受歡迎，開(kāi)盤僅兩個(gè)月，僅剩余幾套。 ? 有投資增值服務(wù)的物業(yè)銷售次之，普通公寓因服務(wù)水準(zhǔn)及軟硬件設(shè)施不能適應(yīng)現(xiàn)代公寓的要求，銷售速度較慢，多數(shù)發(fā)展商會(huì)在后期引入一定的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)改善銷售。 **** 營(yíng)銷模式 回收速度 回收額 后期資金壓力 后期管理壓力直接銷售 較慢 較低 無(wú) 無(wú)投資增值服務(wù) 較快 較高 ?。ㄒ绤f(xié)議不同） 有返租銷售 快 高 較大 較大**** 營(yíng)銷模式 業(yè)主獲利方式 業(yè)主獲利穩(wěn)定性 風(fēng)險(xiǎn)直接銷售 自行出租或代租 無(wú)保障 較大后續(xù)增值服務(wù)銷售 投資返利 依市場(chǎng)情況而定 一般返租銷售 固定投資回報(bào) 穩(wěn)定 較小 **** 3.*****酒店式公寓銷售方式分析 **** ? ?****認(rèn)為：直接銷售的營(yíng)銷模式較不符合以投資為主的 目標(biāo)客戶群的市場(chǎng)需求 ， 故不建議采納此種模式 。 優(yōu)勢(shì)： 管理簡(jiǎn)單 發(fā)展商無(wú)經(jīng)營(yíng)壓力和資金壓力 劣勢(shì)： 業(yè)主無(wú)收益保障 售價(jià)較低，銷售速度較慢 **** ? ?****認(rèn)為：若無(wú)可適合合作的酒店管理公司 ， 開(kāi)發(fā)商須成立自己的租賃中心 ， 做酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理 ， 為客戶提供投資渠道 。 優(yōu)勢(shì)： 一定程度上吸引客戶 回報(bào)方式靈活 發(fā)展商較無(wú)經(jīng)營(yíng)壓力 問(wèn)題： 客戶對(duì)投資穩(wěn)定保障的認(rèn)同度 **** 優(yōu)勢(shì)： 較高的銷售利潤(rùn) 有效吸引客戶，市場(chǎng)反 應(yīng)好 劣勢(shì)： 風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)展商承擔(dān)一定的資金壓力 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) ?****認(rèn)為：建議采納此種模式 ? 返租銷售的銷售模式 **** 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 : 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避： 為在同類公寓項(xiàng)目中取得良好的經(jīng)營(yíng)收益 , 必須提高物業(yè)的軟硬件水平 ,包括配套設(shè)施及服務(wù)的水準(zhǔn) ,以期提高租金及入住率 .現(xiàn)代城公寓項(xiàng)目的硬件水平較高，軟件服務(wù)力求與知名酒店管理公司達(dá)成合作。 銷售風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避： 為了支撐項(xiàng)目的高價(jià)格 ,首先是制定有吸引力的投資回報(bào)方案 , 其次要在營(yíng)銷方面和工程展示方面給予配合 ,塑造項(xiàng)目的高檔和高價(jià)值形象。 **** ?****認(rèn)為 —— 返租銷售模式最具吸引力，并可提高公寓銷售價(jià)格，創(chuàng)造銷售利潤(rùn)最大化。 ?方案 1：整體出租給青島豪森酒店管理公司 經(jīng)營(yíng)管理， 聯(lián)安地產(chǎn)與業(yè)主簽訂出租委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。聯(lián)安地產(chǎn)與豪森酒店管理公司簽訂的租賃年限與業(yè)主的返租年限相一致，建議簽訂 5年的租賃期。既保證業(yè)主前 5年的穩(wěn)定收益，業(yè)主在返租協(xié)議期滿后獲得更高的租金升值回報(bào)。 ?方案 2： 聯(lián)安地產(chǎn) 與深圳聯(lián)邦國(guó)際酒店管理公司委托經(jīng)營(yíng)。聯(lián)安地產(chǎn)與業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。在保證對(duì)投資客戶具有一定的投資收益吸引力的同時(shí)，相應(yīng)縮短簽約年限，建議返租年限 3年，減輕發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)從而促進(jìn)銷售。 晶都酒店式公寓銷售模式的選擇建議 投資型客戶的收益 升值帶來(lái)的價(jià)值提升 后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的利益 **** ? 酒店式公寓 ， 其服務(wù)和投資保障就是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在 。 需解決的問(wèn)題 : (1)服務(wù)水平的提高 。 (2)業(yè)主對(duì)投資增值服務(wù)的信心提升 . ****
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