【文章內(nèi)容簡介】 選，確定哪些是本項(xiàng)目的潛在客戶，將其資料予以留存歸檔； ?然后通過與這些潛在客戶及廣告，開展與客戶群體的定向聯(lián)絡(luò)，適時(shí)傳遞項(xiàng)目最新進(jìn)展信息，以使其保持對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，全程把握其投資心理及進(jìn)駐意向，直至其確定進(jìn)駐園區(qū)為止。 二、物流基地招商通用策略 ?定向服務(wù)型物流園區(qū)的招商策略 ?其招商目標(biāo)客戶的定位，應(yīng)主要依據(jù)該園區(qū)擬提供服務(wù)區(qū)域內(nèi)企業(yè)的主要物流業(yè)務(wù)需求來確定，可以將其意向服務(wù)區(qū)域內(nèi)有關(guān)企業(yè)的內(nèi)部物流運(yùn)作部門或有關(guān)企業(yè)的策略性物流合作伙伴，及其他能為該類企業(yè)提供服務(wù)的物流服務(wù)提供商，包括第三、第四物流企業(yè)，作為招商的重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象。 ?在具體的招商推廣過程中，需對(duì)這部分客戶重點(diǎn)推廣，同時(shí)，廣告的發(fā)布區(qū)域亦應(yīng)具有較強(qiáng)的針對(duì)性，并選擇相關(guān)的行業(yè)雜志作為廣告的重點(diǎn)載體，以提高廣告受體的接觸幾率，增強(qiáng)廣告效果。 三、不同物流基地的招商策略 ?陸路口岸交通樞紐型物流園區(qū)的招商策略 ?對(duì)于招商目標(biāo)客戶群體沒有明確的功能定位限定，其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)是交通便捷性，且通常具備作為陸路貨物集散地的特征，主要承接陸路散雜貨的轉(zhuǎn)運(yùn)、配送等業(yè)務(wù)，因此目標(biāo)客戶群體可以確定為有此類業(yè)務(wù)的物流企業(yè)及提供此類專業(yè)物流服務(wù)的第三方物流企業(yè)，亦可吸引大型連鎖零售商來此建立分撥中心。 三、不同物流基地的招商策略 ?產(chǎn)業(yè)聚集型物流園區(qū)的招商策略 ?客戶群體方向明確，廣告推廣除選擇當(dāng)?shù)刂髁髅襟w外，可更多地考慮選擇行業(yè)雜志作為推廣的主要途徑，并可通過與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)合作的方式，面向企業(yè)舉辦招商推介會(huì)，還可有選擇地參與國內(nèi)國際影響較大的行業(yè)展覽會(huì)，以提升園區(qū)知名度。對(duì)相關(guān)企業(yè)比較集中的專業(yè)市場(chǎng)，可采取實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研、走訪推廣的方式。另外，在招商之初，對(duì)于行業(yè)龍頭企業(yè)的招商應(yīng)給予最大的優(yōu)惠，以起到示范效應(yīng)，帶動(dòng)行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的進(jìn)駐。 三、不同物流基地的招商策略 ?功能提升型物流園區(qū)的招商策略 ?吸引滿足園區(qū)目前功能要求的物流企業(yè)，特別是具備成熟運(yùn)作體系及先進(jìn)設(shè)備的物流企業(yè)進(jìn)駐，是提升園區(qū)形象、節(jié)約建設(shè)成本及實(shí)現(xiàn)園區(qū)功能的最直接手段。同時(shí)，敦促現(xiàn)有企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)相應(yīng)轉(zhuǎn)軌，完善相關(guān)配備及實(shí)現(xiàn)該企業(yè)服務(wù)內(nèi)容的提升，亦是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的有效手段。另外，由于園區(qū)的范圍界定只是在現(xiàn)有企業(yè)群落周邊劃定，園區(qū)能夠拓展的土地預(yù)留面積的大小也是決定招商效果的最直接因素 三、不同物流基地的招商策略 ?綜合服務(wù)型物流園區(qū)的招商策略 ?在園區(qū)建設(shè)上建議前期投入不可太大，可以綜合意向客戶的建設(shè)并依照確定進(jìn)駐企業(yè)的要求，劃定小部分區(qū)域予以建設(shè)。因此，建議這類園區(qū)在建設(shè)過程中預(yù)留較大的發(fā)展空間，為招商提供更靈活的處置方式。 三、不同物流基地的招商策略 ?明確物流基地的定位、確定招商對(duì)象。比如瑞豐物流園區(qū)（國際陸港）零擔(dān)配送中心將招商對(duì)象主要針對(duì)鶴壁市現(xiàn)有的物流公司、配貨點(diǎn)和與物流配送相關(guān)生產(chǎn)型行業(yè)。 ?制定招商優(yōu)惠政策。根據(jù)物流基地的自身?xiàng)l件以及不同招商對(duì)象制定相應(yīng)的招商優(yōu)惠政策。 四、物流基地招商步驟 制定定價(jià)策略。根據(jù)本園區(qū)實(shí)際狀況并參所在市相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制訂承租租金及相關(guān)費(fèi)用。以瑞豐物流園區(qū)為例，其定價(jià)策略為： ①租金制定：零擔(dān)配貨中心商品樓最低租金價(jià)格為 10元 /平方米 /月，最高租金價(jià)格為 14元 /平方米 /月，租金均價(jià)為 12元 /月 /平方米，依照其分區(qū)及位置訂 《 一戶一價(jià) 》 。倉庫最低租金價(jià)格為8元平方米 /月，最高租金價(jià)格為 10元 /平方米 /月，根據(jù)出租面積的大小制定租金價(jià)格。 ②定金收?。毫銚?dān)配送中心商品樓以 1000元 /鋪為準(zhǔn)收取定金，鋼架倉庫以 500元為準(zhǔn)收取定金，合同簽定后定金轉(zhuǎn)為租金。 ③質(zhì)保金：質(zhì)保金以 100元 /平方米為標(biāo)準(zhǔn)收取，以總面積計(jì)算，在簽定正式合同時(shí)交付，合同解除半年至一年內(nèi)清退。 ④物業(yè)費(fèi)：暫定為 2元 /平方米 /月，按物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 四、物流基地招商步驟 選擇招商手段。目前比較常用的招商手段主要有三種： ?①發(fā) DM宣傳單和招商手冊(cè)； ?②利用招商現(xiàn)有資源深挖本地客源； ?③外出招商。 ?物流基地可根據(jù)自身?xiàng)l件選擇一種或者進(jìn)行組合。 ?簽定入駐商務(wù)合同。 四、物流基地招商步驟 煙臺(tái)國際綜合物流園區(qū)招商策略 五、物流基地招商案例 物流基地的人力資源管理 1 2 物流基地的戰(zhàn)略管理 物流基地的資本運(yùn)營管理 任務(wù) 4 物流基地運(yùn)營管理 4 物流基地的績效管理 ?物流基地戰(zhàn)略管理是指物流基地管理者在對(duì)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析的基礎(chǔ)上，為求得企業(yè)生存與發(fā)展而進(jìn)行的長遠(yuǎn)謀劃。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ? 物流基地戰(zhàn)略管理過程 ?物流基地戰(zhàn)略管理包含三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：戰(zhàn)略分析，戰(zhàn)略規(guī)劃，戰(zhàn)略實(shí)施。 （ 1）戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析的主要目的是評(píng)價(jià)影響企業(yè)目前和今后發(fā)展的關(guān)鍵因素，并確定在戰(zhàn)略選擇步驟中的具體影響因素。戰(zhàn)略分析包括： 確定企業(yè)的使命和目標(biāo)、 外部環(huán)境分析、 內(nèi)部條件分析。 （ 2）戰(zhàn)略規(guī)劃。戰(zhàn)略規(guī)劃階段所要回答的問題是企業(yè)發(fā)展的方向和深度。戰(zhàn)略規(guī)劃過程的四個(gè)組成部分：制定戰(zhàn)略選擇方案，評(píng)估戰(zhàn)略備選方案，選擇戰(zhàn)略，戰(zhàn)略政策和計(jì)劃。 （ 3）戰(zhàn)略實(shí)施。戰(zhàn)略實(shí)施就是將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ?物流基地戰(zhàn)略目標(biāo) ?企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)使命的具體化，企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是戰(zhàn)略目標(biāo)的具體化，是對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)從數(shù)量上進(jìn)行界定。戰(zhàn)略目標(biāo)分為長期戰(zhàn)略目標(biāo)與短期戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)兩大類。戰(zhàn)略目標(biāo)具有可接受性、可檢驗(yàn)性、可實(shí)現(xiàn)性、可挑戰(zhàn)性等特征。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ?物流基地戰(zhàn)略的構(gòu)成要素 ?一般由四種要素構(gòu)成，即產(chǎn)品與市場(chǎng)范圍、增長向量、競爭優(yōu)勢(shì)和協(xié)同作用。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ? SWOT分析法 ?所謂 SWOT分析，即態(tài)勢(shì)分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和外部的機(jī)會(huì)和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。 ?SWOT分析法常常被用于制定集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和分析競爭對(duì)手情況，在戰(zhàn)略分析中，它是最常用的方法之一。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ? SWOT分析法 ?S、 W是內(nèi)部因素， O、 T是外部因素。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 ? SWOT分析法 一、物流基地的戰(zhàn)略管理 SWOT戰(zhàn)略示意圖 ?人力資源管理的含義 ?人力資源管理是指為完成企業(yè)管理工作和總體目標(biāo)，影響員工的行為、態(tài)度和績效的各種企業(yè)管理政策、實(shí)踐及制度安排，是對(duì)企業(yè)的人力資源規(guī)劃、招聘、培養(yǎng)、使用及組織等各項(xiàng)管理工作的總稱。 ?有以下幾個(gè)方面：（ 1）人力資源規(guī)劃，（ 2）職務(wù)設(shè)計(jì)與職務(wù)分析，（ 3）招聘和選拔員工，（ 4）培訓(xùn)與開發(fā)，（ 5）績效評(píng)估與激勵(lì)管理，（ 6）工資福利和勞企關(guān)系。 二、物流基地的人力資源管理 ?物流基地人力資源規(guī)劃 ?物流基地人力資源規(guī)劃也稱人力資源計(jì)劃，是根據(jù)本企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測(cè)組織在未來環(huán)境變化中人力資源的供給與需求情況，制定必要的人力資源獲取、利用、保持和開發(fā)戰(zhàn)略，確保組織對(duì)人力資源在數(shù)量上、質(zhì)量上和結(jié)構(gòu)上的需求和個(gè)人獲得長遠(yuǎn)利益。 二、物流基地的人力資源管理 ?物流基地人力資源的開發(fā)與培訓(xùn) ?（ 1）人力資源開發(fā)的含義?！叭肆Y源開發(fā)”一詞，通常用來描述企業(yè)改進(jìn)員工能力水平和業(yè)績的一種有計(jì)劃、連續(xù)性的努力，有時(shí)也稱為培訓(xùn)。 ?（ 2）職工培訓(xùn)。物流基地要跟上時(shí)代的發(fā)展，必須建立學(xué)習(xí)型組織，而培訓(xùn)開發(fā)是給人才最好的禮物，是對(duì)人才最好的保養(yǎng)方式，只有保養(yǎng)好人才，才能夠不斷為組織創(chuàng)造價(jià)值。 二、物流基地的人力資源管理 ? 物流基地員工激勵(lì)管理 ? （ 1）滿意感與績效