【文章內容簡介】 最有效的組合，以獲得最大的經(jīng)濟效益。 目前，國內在物流園區(qū)布局規(guī)劃方面可以參考的成功案例不多。通過研究歐洲物流園區(qū)最佳實踐案例，國內物流園區(qū)在布局方面可以吸取國外先進的經(jīng)驗有： ①校園化的設計理念 /分割不同的功能區(qū)域； ②按照物流與空港 /海港，以及與陸路運輸?shù)拿芮谐潭葋戆才畔嚓P產(chǎn)業(yè)； ③地塊規(guī)劃面積能滿足柔性需求并有可選的擴展空間； ④多式聯(lián)運的設施規(guī)劃，如水路、鐵路、公路和航空； ⑤保持產(chǎn)業(yè)加工和高附加值物流企業(yè)之間合理的分配比例； ⑥充分考慮地理和生態(tài)環(huán)境，有吸引力地設計并考慮環(huán)保預留用地。 對物流園區(qū)中的各建筑設施的選址和規(guī)劃應采用科學的定量方法，如運籌學中的一些最優(yōu)選址方法、最短路徑法、最小費用最大流法、一些有效的物料進出表法、搬運系統(tǒng)分析法、模糊理論中的模糊綜合評價法、一些最優(yōu)決策方法等。 物流園區(qū)規(guī)劃與設施布局的合理性還可以通過動畫仿真來進行檢驗。德國物流研究院在物流園區(qū)仿真方面擁有成熟的軟件和模型，可以輕松地協(xié)助客戶優(yōu)化規(guī)劃成果。 （ 5）商業(yè)計劃 商業(yè)計劃主要是讓園區(qū)投資和經(jīng)營管理者按照公司體制設計業(yè)務模式和管理模式，主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構和職責、物流園區(qū)業(yè)務模式、收益預測、客戶分析、園區(qū)銷售 /市場推廣策略、投資收益等財務概要分析。 物流園區(qū)的開發(fā)一般分階段進行。分階段進行將比整個一步到位式開發(fā)容易實施，而且，后一個階段可以吸取前一個階段中的經(jīng)驗，同時進一步調整和優(yōu)化下一步的營銷策略和其他細節(jié)。物流園區(qū)典型的業(yè)務模式有物業(yè)支持、建設支持、財務支持、人力資源支持、環(huán)境支持、安全支持、質量支持、設備支持等服務。在物流園區(qū)市場營銷方面，建議采取宣傳手冊、用戶雜志、出席推介會和交易會、視覺形象設計、互聯(lián)網(wǎng)、投資指南、廣告等多種手段混合使用的整合營銷方式，以達到預期效果。 對物流園區(qū)物流量進行預測是物流園區(qū)選址工作開始之前的必備工作。區(qū)域物流量的預測決定了建設物流園區(qū)的數(shù)量以及相應的規(guī)模，因此有必要在物流園區(qū)的可行性研究階段進行物流量預測，為正確地規(guī)劃、選址決策提供科學依據(jù)。當前，我國沒有針對全社會的物流量的統(tǒng)計指標，一般情況下都是用貨運量、周轉量代替物流量。我國只有基本的貨物運輸量和貨運周轉量統(tǒng)計，其他物流業(yè)的相關指標均沒有公開的統(tǒng)計資料，也沒有權威的統(tǒng)計方法和基礎數(shù)據(jù)。目前，我國部分省市紛紛制定和規(guī)劃物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項目，急需市場需求的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為物流業(yè)發(fā)展的可靠數(shù)據(jù)，以避免出現(xiàn)盲目投資、重復建設等問題，從而使物流業(yè)的發(fā)展方向更加明確。為此，有必要研究一下物流作業(yè)系數(shù)，以預測物流量。 物流作業(yè)系數(shù)是指適合物流的運量在社會總貨運量中所占的比重。如果知道各產(chǎn)品的物流作業(yè)系數(shù)以及這個地區(qū)的運輸規(guī)模，就可以了解這個地區(qū)的物流需求總量。根據(jù)定義可得如下公式： 式中： ρ——物流作業(yè)系數(shù)； L——適合物流的運量； F——全社會貨運量。 FL?? (1)物流園區(qū)規(guī)模確定原則 ①與區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展相適應的原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定以客觀分析物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢為依據(jù)，同城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相適應。用社會各行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進行定量、定性分析和預測，分析不同空間范圍、不同功能類型的物流量，有助于對物流的分布、流量及結構有客觀的認識，從而為確定物流園區(qū)規(guī)模提供可靠依據(jù)。 ②與市場需求相協(xié)調的原則 市場需求的大小直接決定了物流園區(qū)的規(guī)模。通過對需求層次和結構進行分析，確定相應類別的功能設施及規(guī)模。 ③內部和外部系統(tǒng)性的原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定要堅持對內部的功能區(qū)進行合理的系統(tǒng)優(yōu)化布局，在流線合理的前提下結構緊湊，減少土地占用。同時，根據(jù)服務的經(jīng)濟區(qū)域內運輸、配送距離、產(chǎn)品結構和貨物種類所決定物流園區(qū)和物流（配送）中心的總數(shù)來確定最佳的物流園區(qū)規(guī)模。 ④適度超前原則 物流園區(qū)作為城市或區(qū)域內基礎設施，一旦建成則很難變動，因此應具有適當?shù)某靶?。物流園區(qū)建設超前于現(xiàn)有物流業(yè)發(fā)展階段，其中一個主要目的就是為引導物流（配送）中心的合理布局并提供發(fā)展的用地保障，從而杜絕任何盲目的、與實際脫節(jié)的超前帶來的浪費，同時也有利于杜絕過于保守所造成的用地不足、無法實現(xiàn)預期資源整合的目的。 （ 2）物流園區(qū)規(guī)模確定基本程序 物流園區(qū)規(guī)模確定的程序應是一個動態(tài)的規(guī)劃過程，即經(jīng)過不斷的信息反饋和修正，利用定性、定量結合，充分考慮各方因素，最終得出結果。主要步驟如下： ①社會經(jīng)濟分析與物流預算 通過廣泛收集區(qū)域（城市）內物流相關行業(yè)的基礎資料，結合社會經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，分析現(xiàn)階段物流各相關行業(yè)的經(jīng)濟特點，預測各物流功能要素未來發(fā)展狀況，并按照對物流處理過程的特性（運輸、配送、倉儲、流通加工過程的共性和個性）分類，從不同角度把握物流的發(fā)展趨勢和分布特點。 ②功能設計與戰(zhàn)略定位 根據(jù)城市或經(jīng)濟區(qū)域物流現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的預測分析結果，結合具體進入園區(qū)的企業(yè)及服務對象企業(yè)對物流服務的客觀需求，設計物流園區(qū)的具體功能，劃分物流園區(qū)內部不同功能分區(qū)；根據(jù)功能設計的內容和要求，研究物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略定位、園區(qū)業(yè)務經(jīng)營定位，從而明確園區(qū)經(jīng)營模式、平臺建設等。 ③規(guī)模初算 通過對未來發(fā)展預測中不同特性物流量的分解，結合功能設計要求，根據(jù)有關國家和行業(yè)標準，采用定量方法，初步計算各主要功能區(qū)的使用面積和建筑面積。 ④方案設計 在根據(jù)功能設計的基礎上結合規(guī)模初算結果，為物流園區(qū)正常運轉設計合理的內部工藝流程，然后在工藝流程的指導下合理布局各功能區(qū)域的基本位置、建筑工程方案及作業(yè)空間布置等。 ⑤規(guī)模確定 根據(jù)方案設計結果的反饋信息重新修正規(guī)模初算結果，進行方案設計的完善，對各功能區(qū)域空間布局結構進行最后調整，并將各功能區(qū)的建筑面積轉化為占地面積，從而得到物流園區(qū)的總規(guī)模。 物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素包括：區(qū)位條件、物流需求、政府政策、城市財政力量、基礎運作條件、物流人才和技術條件。 (1)區(qū)位條件 區(qū)位條件是區(qū)域物流園區(qū)建設必須有的基本經(jīng)濟地理位置條件。區(qū)域物流園區(qū)的建設要滿足區(qū)域物流運作成本與效率的要求，基礎設施布局與規(guī)模要和物流運作的現(xiàn)狀與發(fā)展相適應。 一般情況下，物流園區(qū)的布局選址應考慮以下幾個方面： ①接近市中心 市中心商業(yè)網(wǎng)點集中，是配送中心的主要供、配貨對象，靠近市場、縮短運輸距離、降低運輸費用、迅速供貨是配送中心布局主要考慮的因素。 ②靠近交通的主要干線 靠近交通的主要干線是方便運輸、降低運輸成本的有力措施。配送中心供、配貨主要是通過公路運輸，將物流園區(qū)建設在主要干線上，可以降低配送中心的運輸成本。 ③追求較低的低價區(qū)位 物流園區(qū)的占地一般較大，選擇較低的地價可以大大減少園區(qū)的建設成本。 ④位于商品集散地 將物流園區(qū)建設在商品的集散地，可以方便地處理產(chǎn)生的物流需求，有利于低成本、高效率地開展物流服務。 （ 2）物流需求 物流需求是影響物流園區(qū)規(guī)劃的非常重要也是最直接的因素。沒有了物流需求，物流園區(qū)也就失去了最強有力的經(jīng)濟支持；沒有了物流需求，也就失去了建設物流園區(qū)的必要性。 物流量與物流需求密切相關，但物流量并不完全代表經(jīng)濟社會活動對物流的需求。在物流服務能力完全滿足物流需求的條件下，物流量基本上反映物流需求。在物流服務能力不完全滿足物流需求的條件下，物流量不能表示社會經(jīng)濟活動對物流的需求，僅代表被一定物流服務設施所限制的物流需求量，尚未滿足的物流需求部分就是潛在的物流需求。 直接物流需求量是物流需求的主體為了滿足其生產(chǎn)經(jīng)營、事業(yè)開展以及生活的需要，產(chǎn)生的對物流社會化服務的直接需求量。從物流需求主體來看，物流的直接需求量包括下面幾個方面：①工業(yè)企業(yè)對供應物流服務和銷售物流的需求量；②連鎖商業(yè)對配送服務的需求量；③一般消費者的物流服務需求量；④區(qū)域間貨物中轉運輸?shù)男枨罅俊? 物流潛在需求量主要指經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境以及物流服務環(huán)境的發(fā)展對物流需求的拉動量，是從動態(tài)的角度來分析物流需求量的變化趨勢，是直接物流需求量的變化趨勢。主要包括：①工業(yè)企業(yè)對供應物流服務和銷售物流的潛在需求量；②一般消費者的物流服務的潛在需求量；③區(qū)域間貨物中轉運輸?shù)臐撛谛枨罅俊? （ 3）政府政策 建設物流園區(qū)離不開政府政策上的支持。政府給予的優(yōu)惠政策可以大大減少物流園區(qū)的成本支出，如政府給予優(yōu)惠的地價，就可以減少建設成本。政府也可以提供優(yōu)惠政策來吸引投資和物流企業(yè)的進駐，如在美國得克薩斯州的圣安東尼奧市，市政府制定了前 10年免征財產(chǎn)稅、銷售稅返還、對從事中轉貨運的企業(yè)免征財產(chǎn)稅等一系列稅收優(yōu)惠政策。 （ 4）城市財政力量 德國開發(fā)物流園區(qū)的模式一般是：①聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃。聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運輸樞紐規(guī)劃的基礎上，通過對經(jīng)濟布局、物流現(xiàn)狀進行調查，在全國范圍內對物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展進行合理科學的規(guī)劃。②州政府、市政府扶持建設。為引導各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設物流園區(qū)，德國交通主管部門對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔保。③企業(yè)化經(jīng)營管理。負責管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托，負責園區(qū)的土地購買、基礎設施及配套設施建設以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務等。④進駐園區(qū)的企業(yè)自主經(jīng)營。 我國目前建設的物流園區(qū)大多借鑒德國模式，所以在一定程度上，城市財政力量影響了物流園區(qū)建設的規(guī)模。 （ 5）基礎運作條件 物流基礎運作條件包括交通運輸、倉儲、信息、包裝、裝卸搬運、流通加工、國際貿(mào)易通關等方面。 ①交通運輸 交通運輸是物流系統(tǒng)中最為重要的構成要素。它由交通運輸設施、運輸工具、通行權以及在此基礎上提供運輸服務的承運人組織所構成。在其形成和發(fā)展過程中確定了各種運輸方式的運輸系統(tǒng)或多式聯(lián)運系統(tǒng)的經(jīng)濟特征。運輸方式確定了運輸?shù)幕拘问?，物流系統(tǒng)要求交通運輸具有良好通達性、能夠滿足物流需求的可得性、保持合理的運輸價格、各種運輸方式構成的綜合運輸體系的布局、分工合理和配合協(xié)調。 ●公路 公路運輸與物流園區(qū)的建設密切相關，是貨物陸路運輸?shù)闹匾侄?，是實現(xiàn) “門—門 ”服務的最可靠方式。公路網(wǎng)是分布最密集的網(wǎng)絡，物流園區(qū)中貨物的集散都可以用公路運輸來實現(xiàn)。 ●鐵路 鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢是快速、廉價運輸貨物，可以裝載笨重貨物，通過集裝箱可以實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運。將鐵路線引入物流園區(qū)，修建場站、倉庫及相關運營輔助設施，可以辦理整車、零擔、笨重貨物、集裝箱和散裝貨物，降低運輸成本。