【文章內容簡介】 ? —— 物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式 ， 是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目 ， 通過給予開發(fā)者適應工業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策 、 稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策 ， 由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路 、 倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資 ， 然后以租賃 、 轉讓或合資 、 合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理 。 ? —— 目前 ， 經(jīng)濟發(fā)達國家 ， 如澳大利亞 、 美國 、 德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例 。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? —— 此外 ， 作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 ， 日本的東京 、神戶等經(jīng)濟中心城市 、 德國的不來梅等城市 ， 也有政府投資進行物流園區(qū)的物流相關基礎設施的投資建設 ， 然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè) ， 由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進行經(jīng)營管理的變形操作方式 。 ? —— 之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟效率與效益的提高。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? （ 4） 綜合運作模式 ? —— 綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式 。 ? —— 由于物流園區(qū)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點 ， 既要求在土地 、 稅收等政策上的有力支持 ， 也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐 ， 還要求具備園區(qū)的經(jīng)營運作能力的保證 ， 因此 ， 單純采用一種開發(fā)模式 ， 往往很難達到使園區(qū)建設能順利推進的目的 ， 必須對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導模式 、 工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用 。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? 物流園區(qū)建設和發(fā)展機制 ? —— 建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制 ? —— 對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持 ? —— 落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障 ? —— 引導和培育市場需求 ? —— 協(xié)調園區(qū)發(fā)展相關的各個部門的關系 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （一）規(guī)劃方法框架 園區(qū)建設理由 地位作用、戰(zhàn)略意義、經(jīng)濟背景等 園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)運營規(guī)劃 建設模式、投融資、運作系統(tǒng)、運作機制 園區(qū)建設保障 園區(qū)需求預測 結構框架、選址、布局、運營管理 園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 建設政策與實施方案、建議 信息化、規(guī)?；?、組織化、集約化、網(wǎng)絡化 總體目標 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （二）規(guī)劃內容 ? 建設物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義 ? （ 1） 區(qū)域及中心城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景 ? 從綜合經(jīng)濟現(xiàn)狀與前景、中心城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景角度進行分析。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （ 2） 建設區(qū)域物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義 ? 物流園區(qū)的建設與經(jīng)濟發(fā)展、發(fā)揮中心城市經(jīng)濟地位、推進中心城市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展、培養(yǎng)和造就中心城市現(xiàn)代物流服務產(chǎn)業(yè)、為中心城市物流基礎設施的科學規(guī)劃和建設奠定基礎。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （ 3） 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位與必要性 ? 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位，包括：中心城市物流基礎設施建設的起步依托、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的運作試驗基地、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的政策研究平臺。 ? 物流園區(qū)建設的必要性，包括：引導和轉化中心城市潛在物流需求的必要、支持有效的物流市場機制建立的必要、推進中心城市既有物流資產(chǎn)合理整合的必要、充分發(fā)揮中心城市區(qū)域中心城市輻射功能的必要。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? 物流園區(qū)建設背景條件分析 ? （ 1） 物流園區(qū)的發(fā)展條件分析 ：背景條件，包括：經(jīng)濟發(fā)展條件。物流基礎設施條件。物流服務環(huán)境條件；物流園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢 ? （ 2） 物流園區(qū)建設發(fā)展條件綜合評價 ：總體經(jīng)濟發(fā)展條件評價；發(fā)展物流的基礎設施條件評價；發(fā)展物流的運作條件評價 ? （ 3） 物流園區(qū)建設尚需創(chuàng)造的條件與面臨的挑戰(zhàn) ：尚需創(chuàng)造的條件；項目面臨的挑戰(zhàn) 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? 物流園區(qū)需求分析流程與方法 ? （ 1） 中心城市物流需求趨勢分析：物流需求質量和效益；物流需求規(guī)模；物流需求種類；物流需求范圍；物流需求改變等方面。 ? （ 2） 物流需求的范圍及構成：需求的地理范圍與園區(qū)影響區(qū)域范圍；具體業(yè)務層面的物流需求界定與分析。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （ 3） 物流園區(qū)物流需求分析：物流需求預測的基本思路；物流需求預測方法；預測期限與預測依據(jù) ? （ 4） 物流園區(qū)需求預測：物流組織模式分析；物流總量預測；物流需求分布預測；物流園區(qū)范圍內物流需求分析；預測結果。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? （ 5）園區(qū)需求分析中的數(shù)據(jù)問題 ? ① 服務對象數(shù)據(jù) ? —— 企業(yè)工廠 、 供應商 、 客戶 、 零售商 、 現(xiàn)有倉庫 、配送中心等與產(chǎn)品 、 原材料停留環(huán)節(jié)有關的接點的具體位置； ? —— 各種產(chǎn)品的數(shù)量及可能的運輸方式； ? —— 各區(qū)域客戶對企業(yè)各類產(chǎn)品的需求量 （ 年 、 季 、月 、 日 ） ； 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? —— 現(xiàn)在執(zhí)行的各種運輸及服務方式的服務費率； ? —— 每個倉庫的成本 （ 包括人工 、 保管 、 搬運 、 裝卸 、運營等 ） ； ? —— 歷史運輸量及配送頻率； ? —— 單證及處理成本； ? —— 客戶服務需要和企業(yè)能達到的服務水平。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? ② 運輸費率 ? 運輸費率 、 費用與運距 、 運量 、 批次 、 批量的關系 ，以及不同承運人 、 不同運輸方式 、 聯(lián)運等對運輸成本的影響 。 ? ③ 運輸及配送距離數(shù)據(jù) ? 此類數(shù)據(jù)較為復雜 ， 運輸一般具有網(wǎng)絡性 ， 運輸網(wǎng)絡存在最小路徑問題 ， 且因路網(wǎng)的改變而改變 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? ④ 倉庫成本 ? 各地區(qū)有很大的不同 ， 包括搬運 、 裝卸 、 固定費用 、儲存費用等 。 ? ⑤ 倉庫容量 ? 倉庫內在幾何尺寸對產(chǎn)品的存放量有較大影響 ， 該數(shù)據(jù)較為重要 。 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃 ? ⑥ 服務水平 ? 每個區(qū)域應提供何種服務及應達到的水平 ， 是物流網(wǎng)絡構造中應了解的情況