【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 休閑娛樂(lè)為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動(dòng)消費(fèi)人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價(jià)值。3 5定位假設(shè)總結(jié)：零售、餐飲、休閑娛樂(lè)是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等，零售比例可達(dá) 5075%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過(guò)之前三種定位假設(shè)的探討，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為：商業(yè)定位方向 必備條件 租金比較 可行性 風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)主題商業(yè) 規(guī)模；國(guó)際品牌旗艦店 短期內(nèi)較高，租金指數(shù) 35，長(zhǎng)期看升值空間有限較低 較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低 適中以餐飲休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；需具備相應(yīng)的硬件設(shè)施短期內(nèi)較低，租金指數(shù) 23，但后期升值潛力巨大較高 較小通過(guò)以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)形態(tài)操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低且可行性較高；從租金收益方面考慮：本案這類(lèi)自持型商業(yè)更應(yīng)看重長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)前景和收益回報(bào)，這一點(diǎn)對(duì)于各類(lèi)商業(yè)及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也具有相當(dāng)?shù)奈?。在具體操作過(guò)程中，關(guān)鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)構(gòu)建商戶(hù)間的有效互動(dòng)，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。、世界 CBD案例 （ World Wide CBD Case Study ）、香港 CBD —— 中環(huán) The Central District of Hong Kong Island 中環(huán)區(qū)位于本島的核心區(qū)域，是香港的金融貿(mào)易心臟。目前香港中環(huán)已發(fā)展為成熟而標(biāo)準(zhǔn)的 CBD地區(qū)。香港 CBD通過(guò) “ 聯(lián)動(dòng)體系 ” 使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統(tǒng)之間，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)緊湊、高效、便捷的轉(zhuǎn)換，大大縮短乘客的滯留時(shí)間，減少對(duì)城市各交通系統(tǒng)的沖擊。香港是資金充足、商品豐富、高樓林立、人才濟(jì)濟(jì)、信息發(fā)達(dá)、交通便捷的國(guó)際金融中心和商業(yè)中心。香港曾經(jīng)贏得世界十大產(chǎn)品制造中心、全球最佳營(yíng)商城市和全球最具競(jìng)爭(zhēng)力城市的美譽(yù)。香港 CBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高樓構(gòu)成別致的美麗景觀(guān)。歡樂(lè)時(shí)光的聚腳處 —— 蘭桂坊酒吧街（ Lan Kwai Fong of Hong Kong ）蘭桂坊位于中環(huán)云咸街與德己立街之間的一條短小、狹窄、呈 L形并用鵝卵石鋪成的街巷，街巷滿(mǎn)布西式餐館和酒吧，但聲名很大。蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開(kāi)始進(jìn)行市區(qū)重建。道路的開(kāi)拓，吸引商業(yè)資金的流入，當(dāng)時(shí)一位意大利籍商人在蘭桂坊開(kāi)設(shè)了一間意大利服裝店及餐廳。部分在中環(huán)上班的 “ 優(yōu)皮士 ” ，下班后想找一個(gè)地方談天，這家餐廳便成為他們歡樂(lè)時(shí)光的聚腳處。 其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂(lè)場(chǎng)所越開(kāi)越多。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發(fā)展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍 。 至今，蘭桂坊已由一條小巷發(fā)展成一個(gè)富西方文化的地區(qū)。并開(kāi)設(shè)了超過(guò)五十家餐廳和各樣的消費(fèi)場(chǎng)所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國(guó)情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。每逢節(jié)日，如圣誕節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)、蘭桂坊節(jié)、食品節(jié)等，蘭桂坊都吸引大量中外人士參加狂歡活動(dòng) 。、美國(guó)紐約 CBD —— 曼哈頓（ The Manhattan）紐約著名的百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機(jī)構(gòu)相連接，同時(shí)把人行道和商店設(shè)置在地下，并與地鐵出入口直接相連。曼哈頓地區(qū)高樓林立，在面積不足 1平方公里的華爾街（ CBD的金融區(qū)），集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高地區(qū)。曼哈頓交通便利，商務(wù)金融功能突出是紐約市發(fā)展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國(guó)際城市形象 。夜晚的曼哈頓 —— 百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為 “ 寬街 ” 。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。這條大道早在 1811年紐約市進(jìn)行城市規(guī)劃之前就已存在，其中心地帶是在第 42街 “ 時(shí)報(bào)廣場(chǎng) ” 附近，周?chē)萍藥资覄≡海涎荼环Q(chēng)為現(xiàn)代歌舞劇的劇目。 百老匯歌舞劇起源于 19世紀(jì)中葉，當(dāng)時(shí)的百老匯大道就已經(jīng)成為美國(guó)戲劇藝術(shù)的活動(dòng)中心。美式英語(yǔ)中創(chuàng)造了一個(gè)極為形象生動(dòng)的詞－白色大道（ The Great White Way）來(lái)形容百老匯大道入夜后的 “ 星光燦爛 ” 。百老匯歌劇已經(jīng)成為紐約市文化產(chǎn)業(yè)中的支柱之一。觀(guān)賞百老匯歌劇成為每一個(gè)來(lái)紐約市參觀(guān)、訪(fǎng)問(wèn)、旅游的人不可或缺的節(jié)目。世界上還沒(méi)有一條街道像百老匯大道（ Broadway）那樣使人充滿(mǎn)幻想。而今百老匯大道是美國(guó)現(xiàn)代歌舞藝術(shù)、美國(guó)娛樂(lè)業(yè)的代名詞 。世界知名的睡城 —— 筑波 城市功能之間具有相輔相成的關(guān)系，功能過(guò)于單調(diào)不利于城市健康發(fā)展。筑波在建設(shè)初期因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場(chǎng)所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因?yàn)槌Ｗ∪丝谏伲?夜間消費(fèi)缺失 ，導(dǎo)致 商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達(dá)， 而商業(yè)設(shè)施的缺失又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致眾多科研辦公機(jī)構(gòu)紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。 、世界各地著名 CBD之共同特征（ Common Characteristic）CBD的雙面性 白天 —— 商務(wù)中心夜晚 —— 餐飲娛樂(lè)的天堂通過(guò)對(duì)以上三個(gè)個(gè)國(guó)家 CBD的了解和分析，我們發(fā)現(xiàn)成功的 CBD都是商務(wù)辦公、商業(yè)零售、餐飲娛樂(lè)、旅游等多種產(chǎn)業(yè)的復(fù)合體。每個(gè)地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務(wù)金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂(lè)的天堂 。在這里 商務(wù)功能和商業(yè)功能完美結(jié)合并良性互動(dòng) ，共同詮釋著 CBD的涵義。夜間娛樂(lè)文化的興盛不僅滿(mǎn)足了區(qū)內(nèi)人群的娛樂(lè)休閑消費(fèi)需要，而且實(shí)質(zhì)性地賦予 CBD個(gè)性獨(dú)特的魅力，大大提升了區(qū)域、乃至于整個(gè)城市的知名度和美譽(yù)度 。 商業(yè)最終定位（ Final Positioning）、產(chǎn)業(yè)園及 CBD配套商業(yè) 符合 CBD商務(wù)人士、旅游人群對(duì)購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)綜合消費(fèi)場(chǎng)所的需求，充分迎合此類(lèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣，通過(guò)藝術(shù)、時(shí)尚、休閑、音樂(lè)及文化等因素的全面體現(xiàn)，使得夜間 亮 起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的、多元化，娛樂(lè)化、休閑化、品質(zhì)化、商業(yè)化、高效消費(fèi)的國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際化的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園； 主題定位闡釋? 本案倡導(dǎo)的是一種 “ 時(shí)尚休閑的都市白領(lǐng)生活 ” 和 “ 隨意便捷的消費(fèi)方式 ” ； 力求打破區(qū)域辦公人群下班即回家的兩點(diǎn)一線(xiàn)的生活模式，滿(mǎn)足并延展其 休閑消費(fèi)需求；? 未來(lái)消費(fèi)特點(diǎn)已由第一階段的 “ 滿(mǎn)足基本需求 ” 、第二階段的 “ 追求服務(wù) 品質(zhì) ” ，發(fā)展到第三階段 “ 追求一種生活體驗(yàn) ” ；本案著力打造引導(dǎo)未來(lái) 消費(fèi)趨勢(shì)的 體驗(yàn)式 商業(yè)環(huán)境及服務(wù)，是未來(lái)時(shí)尚生活辦公的樣板；、地下商業(yè)廣場(chǎng)主題滿(mǎn)足 CBD辦公人士年輕人群對(duì)高效休閑娛樂(lè)專(zhuān)署消費(fèi)場(chǎng)所的需求，充分迎合商務(wù)人士的消費(fèi)習(xí)慣，通過(guò)藝術(shù)、時(shí)尚、休閑、音樂(lè)及文化等因素的全面詮釋?zhuān)w現(xiàn)未來(lái)城市 CBD亮點(diǎn)的國(guó)際化、綜合性，品牌、品味、品質(zhì)的商業(yè)高地；——Gala Space （旮旯空間）地下商業(yè)廣場(chǎng)定位闡釋詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂(lè)的，慶祝的。? Gala Space——CBD 商務(wù)人士休閑娛樂(lè)聚會(huì)的空間? 成為 CBD區(qū)域內(nèi)唯一引領(lǐng)潮流、時(shí)尚消費(fèi)的高檔次休閑娛樂(lè)中心；、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位 Planned Functions and Trade Positioning、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)需求決定供給、供給引導(dǎo)需求。未來(lái)本案商業(yè)功能應(yīng)以滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求為基礎(chǔ)，以引領(lǐng)消費(fèi)風(fēng)尚、創(chuàng)造細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)。功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種基礎(chǔ)