【文章內容簡介】 休閑娛樂為主，輔以相關零售商業(yè)，短期內租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動消費人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價值。3 5定位假設總結：零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場、購物中心等，零售比例可達 5075%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過之前三種定位假設的探討，結合本項目的自身特點，我們認為：商業(yè)定位方向 必備條件 租金比較 可行性 風險運動主題商業(yè) 規(guī)模；國際品牌旗艦店 短期內較高，租金指數(shù) 35，長期看升值空間有限較低 較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低 適中以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢；需具備相應的硬件設施短期內較低，租金指數(shù) 23，但后期升值潛力巨大較高 較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)操作風險相對較低且可行性較高；從租金收益方面考慮：本案這類自持型商業(yè)更應看重長遠的經營前景和收益回報，這一點對于各類商業(yè)及房地產投資機構也具有相當?shù)奈ΑＴ诰唧w操作過程中，關鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結構的同時構建商戶間的有效互動，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來的風險。、世界 CBD案例 （ World Wide CBD Case Study ）、香港 CBD —— 中環(huán) The Central District of Hong Kong Island 中環(huán)區(qū)位于本島的核心區(qū)域，是香港的金融貿易心臟。目前香港中環(huán)已發(fā)展為成熟而標準的 CBD地區(qū)。香港 CBD通過 “ 聯(lián)動體系 ” 使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統(tǒng)之間，實現(xiàn)短時間內緊湊、高效、便捷的轉換，大大縮短乘客的滯留時間，減少對城市各交通系統(tǒng)的沖擊。香港是資金充足、商品豐富、高樓林立、人才濟濟、信息發(fā)達、交通便捷的國際金融中心和商業(yè)中心。香港曾經贏得世界十大產品制造中心、全球最佳營商城市和全球最具競爭力城市的美譽。香港 CBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高樓構成別致的美麗景觀。歡樂時光的聚腳處 —— 蘭桂坊酒吧街（ Lan Kwai Fong of Hong Kong ）蘭桂坊位于中環(huán)云咸街與德己立街之間的一條短小、狹窄、呈 L形并用鵝卵石鋪成的街巷，街巷滿布西式餐館和酒吧，但聲名很大。蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開始進行市區(qū)重建。道路的開拓，吸引商業(yè)資金的流入，當時一位意大利籍商人在蘭桂坊開設了一間意大利服裝店及餐廳。部分在中環(huán)上班的 “ 優(yōu)皮士 ” ，下班后想找一個地方談天，這家餐廳便成為他們歡樂時光的聚腳處。 其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂場所越開越多。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發(fā)展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍 。 至今，蘭桂坊已由一條小巷發(fā)展成一個富西方文化的地區(qū)。并開設了超過五十家餐廳和各樣的消費場所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風味和異國情調，被譽為香港特有的文化特區(qū)。每逢節(jié)日，如圣誕節(jié)、萬圣節(jié)、蘭桂坊節(jié)、食品節(jié)等，蘭桂坊都吸引大量中外人士參加狂歡活動 。、美國紐約 CBD —— 曼哈頓（ The Manhattan）紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。規(guī)劃機構加強了交通運輸網的建設，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。曼哈頓地區(qū)高樓林立，在面積不足 1平方公里的華爾街（ CBD的金融區(qū)），集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高地區(qū)。曼哈頓交通便利，商務金融功能突出是紐約市發(fā)展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國際城市形象 。夜晚的曼哈頓 —— 百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為 “ 寬街 ” 。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。這條大道早在 1811年紐約市進行城市規(guī)劃之前就已存在，其中心地帶是在第 42街 “ 時報廣場 ” 附近，周圍云集了幾十家劇院，上演被稱為現(xiàn)代歌舞劇的劇目。 百老匯歌舞劇起源于 19世紀中葉，當時的百老匯大道就已經成為美國戲劇藝術的活動中心。美式英語中創(chuàng)造了一個極為形象生動的詞－白色大道（ The Great White Way）來形容百老匯大道入夜后的 “ 星光燦爛 ” 。百老匯歌劇已經成為紐約市文化產業(yè)中的支柱之一。觀賞百老匯歌劇成為每一個來紐約市參觀、訪問、旅游的人不可或缺的節(jié)目。世界上還沒有一條街道像百老匯大道（ Broadway）那樣使人充滿幻想。而今百老匯大道是美國現(xiàn)代歌舞藝術、美國娛樂業(yè)的代名詞 。世界知名的睡城 —— 筑波 城市功能之間具有相輔相成的關系，功能過于單調不利于城市健康發(fā)展。筑波在建設初期因為商業(yè)設施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因為常住人口少， 夜間消費缺失 ，導致 商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達， 而商業(yè)設施的缺失又反過來導致眾多科研辦公機構紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。 、世界各地著名 CBD之共同特征（ Common Characteristic）CBD的雙面性 白天 —— 商務中心夜晚 —— 餐飲娛樂的天堂通過對以上三個個國家 CBD的了解和分析，我們發(fā)現(xiàn)成功的 CBD都是商務辦公、商業(yè)零售、餐飲娛樂、旅游等多種產業(yè)的復合體。每個地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂的天堂 。在這里 商務功能和商業(yè)功能完美結合并良性互動 ，共同詮釋著 CBD的涵義。夜間娛樂文化的興盛不僅滿足了區(qū)內人群的娛樂休閑消費需要，而且實質性地賦予 CBD個性獨特的魅力，大大提升了區(qū)域、乃至于整個城市的知名度和美譽度 。 商業(yè)最終定位（ Final Positioning）、產業(yè)園及 CBD配套商業(yè) 符合 CBD商務人士、旅游人群對購物、餐飲、休閑娛樂綜合消費場所的需求，充分迎合此類人群的消費習慣，通過藝術、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面體現(xiàn)，使得夜間 亮 起來，真正實現(xiàn)產業(yè)園的、多元化，娛樂化、休閑化、品質化、商業(yè)化、高效消費的國內乃至國際化的優(yōu)秀產業(yè)園； 主題定位闡釋? 本案倡導的是一種 “ 時尚休閑的都市白領生活 ” 和 “ 隨意便捷的消費方式 ” ； 力求打破區(qū)域辦公人群下班即回家的兩點一線的生活模式，滿足并延展其 休閑消費需求；? 未來消費特點已由第一階段的 “ 滿足基本需求 ” 、第二階段的 “ 追求服務 品質 ” ，發(fā)展到第三階段 “ 追求一種生活體驗 ” ；本案著力打造引導未來 消費趨勢的 體驗式 商業(yè)環(huán)境及服務，是未來時尚生活辦公的樣板；、地下商業(yè)廣場主題滿足 CBD辦公人士年輕人群對高效休閑娛樂專署消費場所的需求，充分迎合商務人士的消費習慣，通過藝術、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面詮釋，體現(xiàn)未來城市 CBD亮點的國際化、綜合性，品牌、品味、品質的商業(yè)高地；——Gala Space （旮旯空間）地下商業(yè)廣場定位闡釋詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂的，慶祝的。? Gala Space——CBD 商務人士休閑娛樂聚會的空間? 成為 CBD區(qū)域內唯一引領潮流、時尚消費的高檔次休閑娛樂中心；、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位 Planned Functions and Trade Positioning、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)需求決定供給、供給引導需求。未來本案商業(yè)功能應以滿足目標客戶需求為基礎，以引領消費風尚、創(chuàng)造細分市場為目標。功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種基礎