【正文】 通過(guò)整體市場(chǎng)研究和對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，結(jié)合商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律，我們可大致勾勒出未來(lái)本項(xiàng)目的商業(yè)操作思路。商業(yè)格局初現(xiàn)，怎樣與周邊項(xiàng)目共同打造合力？如何使本案脫穎于周邊其他項(xiàng)目之上？這時(shí)項(xiàng)目所面臨的環(huán)境就從南京市場(chǎng)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域縮小到項(xiàng)目自身所徐莊軟件園商圈范圍內(nèi)。其次 ： 該項(xiàng)目 主體消費(fèi)人群的人員構(gòu)成及消費(fèi)特點(diǎn)與商業(yè)定位間有一定偏差 。ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務(wù)人群，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對(duì)消費(fèi)需求在一定時(shí)期內(nèi)是有限的。o 作為軟件產(chǎn)業(yè)的 專(zhuān)業(yè)化 研發(fā)基地，園區(qū)占地面積近 4000畝，是江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性園區(qū)， 中國(guó)軟件名城 核心區(qū)。CBD的特性決定了其代表未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)及新型商業(yè)類(lèi)型，其優(yōu)良的地段條件、龐大的消費(fèi)人流、強(qiáng)勁的消費(fèi)能力對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者具有絕對(duì)吸引力。商業(yè)策劃報(bào)告 Shopping Mall Strategic Planning Report本案策劃主旨（ Main Theme）成功招商 是我們的 首要目標(biāo)；持久運(yùn)營(yíng) 是我們的 根本目的 ；提升 物業(yè)品質(zhì) 、實(shí)現(xiàn) 商業(yè)產(chǎn)業(yè)園共贏 是我們的 現(xiàn)實(shí)要求 ；策劃流程（ Work Flow ）城市商圈研究城市商圈研究產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究徐莊產(chǎn)業(yè)園（重點(diǎn)項(xiàng)目徐莊產(chǎn)業(yè)園（重點(diǎn)項(xiàng)目研究）研究）項(xiàng)目自身解讀項(xiàng)目自身解讀項(xiàng)目定位方向探討項(xiàng)目定位方向探討國(guó)際知名項(xiàng)目概覽國(guó)際知名項(xiàng)目概覽項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議收益預(yù)測(cè)收益預(yù)測(cè)城市商圈研究Municipal Commercial Circle Analysis o 南京傳統(tǒng)商圈：新街口商圈、山西路商圈、珠江路商圈o 新興潛力商圈：河西、江寧、江北、河西 CBD金融城、城市商圈（ Municipal Commercial Circle ）、傳統(tǒng)商圈案例新街口商圈 —— 零售購(gòu)物為主、年輕化商業(yè)集合重點(diǎn)商業(yè)：新百商場(chǎng)、中央商場(chǎng)、蘇寧電器、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大洋百貨、德基廣場(chǎng)、金鷹百貨等新建商業(yè)：無(wú)商業(yè)體量：核心商業(yè)面積不到 ，集中了近 700家商業(yè)賣(mài)場(chǎng)， 1萬(wàn)平以上的大中型商業(yè)有 30家商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài) 4）已形成自身固定的消費(fèi)群體 5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限 6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限、新興商圈案例o 南京河西 CBD是以金融和總部經(jīng)濟(jì)為核心，信息軟件、高端商務(wù)、旅游會(huì)展、文體休閑以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)體系為一體的江蘇省首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 商業(yè)結(jié)構(gòu)：金融及總部企業(yè)為主，帶動(dòng)新興綜合商業(yè)目標(biāo)人群：以高端消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè)、餐飲辦公配套商業(yè)商圈特點(diǎn)： 1）寫(xiě)字樓集中，辦公配套商業(yè)及綜合零售為主 2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一辦公配套向大型綜合商業(yè)發(fā)展 3）消費(fèi)客群以周邊寫(xiě)字樓辦公人員及周邊居住人群為主 4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場(chǎng)培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時(shí)日河西 CBD —— 總部企業(yè)匯聚帶動(dòng)新興綜合商圈、城市商圈總結(jié)對(duì)照 Municipal Commercial Circle parison主要商圈 商業(yè)體量預(yù) 估（ M2） 商業(yè)結(jié)構(gòu) 主要特征 消費(fèi)人群 代表項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)中心新街口 　 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心國(guó)際性 觀光、旅游商業(yè)街 ；品牌展示中心以旅游消費(fèi)人群為主新百、中央、德基廣場(chǎng)珠江路 　 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心以科技、商務(wù)、人文主要特征 本地年輕化消費(fèi)人群珠江路電子產(chǎn)業(yè)街、新世界中心、華海大廈、百腦匯新興商務(wù)中心商業(yè) 河西 CBD 　傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動(dòng)；最具吸引力的城市升級(jí)版商圈CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來(lái)人群、高端公寓居民新地中心、金奧、奧體名座、嘉業(yè)廣場(chǎng)、結(jié)論（ Conclusion ）由以上對(duì)各商圈的分析可以得出：未來(lái) CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次及商業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富、消費(fèi)人群普遍檔次較高 的新興商圈，因而其最有可能成長(zhǎng)為 升級(jí)版城市級(jí)商業(yè)中心 。徐莊軟件園項(xiàng)目研究xuzhuang Software Park Project Analysis、重點(diǎn)項(xiàng)目分析o 徐莊軟件園位于 南京市 玄武區(qū)，是中國(guó)規(guī)模最大的軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，中國(guó) 江蘇軟件園 兩大基地之一， 國(guó)家火炬計(jì)劃 軟件園，國(guó)家軟件出口創(chuàng)新基地示范區(qū)、中國(guó)軟件服務(wù)外包基地城市示范區(qū)、江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 首先 ： 該項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)及商業(yè)單一，不適合做大比例零售 。真正支撐高端零售消費(fèi)的主力人群一定是高端酒店的流動(dòng)性高消費(fèi)人群，而該項(xiàng)目周邊恰恰缺乏相應(yīng)的消費(fèi)人群。該項(xiàng)目日常消費(fèi)將以周邊辦公人群為主，主要消費(fèi)類(lèi)別也局限于餐飲、商務(wù)休閑等，而夜間及節(jié)假日的主力人群在周邊是目前最為缺少的。重點(diǎn)項(xiàng)目研究也由此顯得更為重要。未來(lái)本案商業(yè)可大致經(jīng)歷以下四個(gè)發(fā)展階段：第一階段：合理借勢(shì)階段周期： 12個(gè)月左右階段策略：市場(chǎng)跟隨策略階段描述：項(xiàng)目入市頭半年左右時(shí)間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。因而在業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)氛圍營(yíng)造等方面均須與周邊項(xiàng)目相互配合。首批入住商戶(hù)將會(huì)出現(xiàn)分化。第三階段：自成一格階段周期： 6個(gè)月左右階段策略：市場(chǎng)突破策略階段描述：隨著市場(chǎng)的自然調(diào)整和經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)調(diào)整，本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向、業(yè)態(tài)比例、商戶(hù)檔次等將更趨合理，商業(yè)氛圍也愈加濃郁，此時(shí)的商業(yè)已不單靠某個(gè)品牌商戶(hù)的個(gè)體影響力，更多的顯現(xiàn)出商業(yè)整體的合力，同時(shí)逐漸形成自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。此時(shí)憑借已形成的商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目已逐漸由主動(dòng)招商過(guò)渡到商戶(hù)篩選階段，有條件就商戶(hù)品質(zhì)、檔次進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)商戶(hù)也因此進(jìn)入良性互動(dòng)階段。前期對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和重點(diǎn)項(xiàng)目的深入研究幫助我們確立了本案商業(yè)的定位方向，但正如任何一個(gè)新興商業(yè)都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫(huà)成一幅美麗的畫(huà)卷則還需要考證商業(yè)自身的客觀條件 。物業(yè)沿街兩側(cè)自然形成商業(yè)街區(qū)的格局。自身還有 630畝的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃。２、品質(zhì)保證業(yè)主高端項(xiàng)目自身建筑品質(zhì)高端；寫(xiě)字樓部分定位高端；業(yè)主品質(zhì)及實(shí)力高端。１、區(qū)域改造升值無(wú)限核心區(qū)域的改造升級(jí)將使得該區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升；未來(lái)區(qū)域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢(shì)，因而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)水漲船高。１、未臨主街展示有限本案入口處有進(jìn)入城區(qū)的高架橋，商業(yè)展示性受到一定影響。３、寫(xiě)字樓底商業(yè)態(tài)受限本案位寫(xiě)字樓底商，考慮到未來(lái)商業(yè)可能對(duì)住戶(hù)造成的影響，業(yè)態(tài)入駐需重點(diǎn)考慮。２、目前商業(yè)氛圍不足本案位處大型產(chǎn)業(yè)園及 CBD重點(diǎn)地區(qū)，目前周邊商業(yè)配套及基礎(chǔ)配套尚不完善。、定位考慮因素（ Factors to be considered） 定位扮演角色規(guī)模招商可行性建筑特點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)互動(dòng)關(guān)系消費(fèi)需求位置交通交通消費(fèi)需求市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色本案定位因素分析規(guī)模？位置 毗鄰徐莊軟件園目前無(wú)地鐵交通商業(yè)街＋地下商業(yè) +產(chǎn)業(yè)園要讓 CBD亮起來(lái)兩大產(chǎn)業(yè)園組團(tuán)配套餐飲、休閑娛樂(lè)？互動(dòng)關(guān)系產(chǎn)業(yè)園＋商業(yè)、商業(yè)定位方向（ Direction of our Positioning）