【正文】 5人 17% 6人及以上 13% 受訪者家庭 人口結(jié)構(gòu) 1500元以下 20% 15012500元 20% 25013500元 26% 35014500元 26% 4500元以上 8% ? 三口之家的小型家庭成為社會(huì)主流形態(tài)，孩子的消費(fèi)意向成為家庭消費(fèi)的重要參考因素 ? 2500—4500元 /月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限 ——本地消費(fèi)者分析 52 500以下 6% 5011000 17% 10011500 21% 15012023 24% 20232500 17% 2500以上 15% 受訪者月平均支出 會(huì)去 52% 會(huì)考慮去 47% 不去 1% 受訪者是否會(huì)去本項(xiàng)目游玩 ? 武夷山居民敢于消費(fèi) ? 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，超過(guò) 90%的受訪人表示會(huì)去或考慮去本項(xiàng)目游玩 ——本地消費(fèi)者分析 53 品牌服裝 21% 皮具箱包 13% 超市 25% 潮流特色服飾 26% 名品折扣（奧特萊斯） 15% 受訪者希望的購(gòu)物內(nèi)容 足浴 /桑拿 11% 兒童樂(lè)園 25% 茶藝 /棋牌館 17% SPA 8% 桌面游戲 8% 桌球城 5% 纖體美容 13% 其他 13% 受訪者希望的休閑場(chǎng)所 ? 本地居民在服裝、飾品方面的需求較大 ? 重視家庭生活，希望本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品 ——本地消費(fèi)者分析 54 慢搖吧 11% 勁吧 2% 清吧 13% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 13% 4D影院 22% 互動(dòng)游戲 10% 游藝表演 15% 受訪者希望的娛樂(lè)場(chǎng)所 西式快 餐 6% 中式休閑餐飲 14% 西式正餐 8% 中式酒樓 3% 海鮮餐飲 13% 甜品店 5% 糖水屋 3% 本地特色菜 11% 港式茶餐廳 6% 美食廣場(chǎng) 16% 川湘中國(guó)地方特色餐飲 9% 東南亞特色餐飲 5% 其他 1% ? 具有新鮮感（ 4D影院）和互動(dòng)性的娛樂(lè)項(xiàng)目最受歡迎 ? 多樣化的餐飲種類(lèi)選擇，顯示本地人對(duì)新鮮事物的接受度較高 ——本地消費(fèi)者分析 55 電視 33% 報(bào)紙 6% 戶(hù)外廣告 13% 親友 11% 網(wǎng)絡(luò) 33% 電臺(tái) 3% 其他 1% 受房者信息獲得方式 中央臺(tái) 33% 東南衛(wèi)視 15% 武夷山臺(tái) 19% 南平電視臺(tái) 13% 東南綜合 8% 其他 12% 受訪者?？吹碾娨暸_(tái) 武夷山日?qǐng)?bào) 26% 南平日?qǐng)?bào) 8% 福建日?qǐng)?bào) 45% 其他 21% 受訪者?？吹膱?bào)紙 ? 戶(hù)外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)關(guān)注 ? 本地報(bào)紙和福建日?qǐng)?bào)的傳播更有效 ——本地消費(fèi)者分析 ? 本地消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目 – 對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度 – 本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)的需求 56 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 57 ? 調(diào)研技術(shù)說(shuō)明 – 調(diào)研對(duì)象：景區(qū)游客 – 調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn) – 樣本數(shù)量： 235份 – 調(diào)研地點(diǎn)：南次路口、北次路口、茶博園 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 58 ? 來(lái)武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對(duì)比較集中的年齡段為 2125歲和 41歲以上， 16歲以下群體較少 ? 身份為職員的占游客的最大比例 1520 4% 2125 34% 2630 18% 3135 13% 3640 9% 41以上 22% 游客年齡 企業(yè)主 3% 企業(yè)高層 6% 普通職員 23% 事業(yè)單位職員 16% 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 8% 公務(wù)員 8% 教師 5% 軍人 1% 工人 4% 學(xué)生 16% 其他職業(yè) 10% 游客職業(yè)構(gòu)成 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 59 ? 本省游客及長(zhǎng)三角地區(qū)是武夷山主要的游客來(lái)源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長(zhǎng)趨勢(shì) ? 大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動(dòng)較少 上海 18% 浙江 4% 江西 2% 安徽 2% 江蘇 4% 福建 36% 港澳臺(tái) 2% 其他 32% 游客來(lái)源 企業(yè)組織 25% 商務(wù)接待 7% 政府接待 4% 私人旅游 64% 游客旅游原 因 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 60 ? 游客對(duì)休閑、娛樂(lè)及餐飲方面有強(qiáng)烈的要求，越年青的游客對(duì)休閑和娛樂(lè)的要求越高 ? 對(duì)本項(xiàng)目及海洋主題比較認(rèn)可， 86%的人會(huì)去或考慮去 休閑 37% 娛樂(lè) 24% 餐飲 24% 購(gòu)物 15% 游客消費(fèi)需求 會(huì)去 37% 會(huì)考慮去 49% 不去 14% 游客對(duì)本項(xiàng)目 興趣 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 61 ? 對(duì)體驗(yàn)性和互動(dòng)性的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)較有興趣 茶葉制作體驗(yàn)中心 30% 足浴桑拿 13% 兒童樂(lè)園 5% 茶藝棋牌 17% SPA 4% 桌面游戲 7% 桌球城 4% 纖體美容 5% 其他 15% 游客休閑需求 慢搖吧 7% 勁吧 3% 清吧 11% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 8% 4D影院 15% 互動(dòng)游戲 14% 游藝表演 28% 游客娛樂(lè)需求 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 62 ? 具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎 ? 本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購(gòu)物內(nèi)容 本地特色餐廳 22% 本地特色小吃 38% 海鮮餐廳 7% 西式快餐 4% 中式休閑餐飲 3% 西式正餐 2% 中式酒樓 6% 港式茶餐廳 4% 中國(guó)地方特色餐飲 11% 東南亞特色餐飲 2% 其他 1% 游客餐飲需求 茶葉 29% 工藝品、根雕 23% 閩北特產(chǎn) 26% 臺(tái)灣特產(chǎn) 7% 特色服裝 9% 品牌折扣店（奧特萊斯） 6% ——景區(qū)消費(fèi)者分析 ? 景區(qū)消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求 – 對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣 – 在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的 63 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 隨著武夷山旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長(zhǎng)，給本地的商業(yè)帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì) ? 旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項(xiàng)目和商業(yè)在初期均需要與有實(shí)力的旅行社合作，以爭(zhēng)取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù) ? 以海洋為主題的旅游項(xiàng)目在武夷山獨(dú)樹(shù)一幟，本地消費(fèi)者和景區(qū)消費(fèi)者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿? ? 武夷山的旅游配套目前還比較落后，給本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)，未來(lái)休閑、娛樂(lè)、餐飲等方面將是各類(lèi)旅游產(chǎn)品的必備項(xiàng)目之一，市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴 ? 武夷山的游客以成人為主， 16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場(chǎng)缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對(duì)培養(yǎng)游客意識(shí)不強(qiáng) ? 武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)獨(dú)立操作，不完全依賴(lài)于旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)效應(yīng) 64 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目定位 2 ?扼守商業(yè)主軸 ：項(xiàng)目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶； ?雄踞交通要道 ：度假區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； ?坐擁高爾夫資源 ：共享高爾夫景區(qū)帶來(lái)的休閑高消費(fèi)人群。 20232023 完成拆遷 山水實(shí)景演出 占地，由著名導(dǎo)演張藝謀導(dǎo)演的大型印象類(lèi)山水實(shí) 景演出項(xiàng)目。 ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 附表：近期將開(kāi)發(fā) /正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目 30 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 角亭公館農(nóng)家旅游新村 占地 462畝，總投資 25000萬(wàn)元，分五年實(shí)施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。建設(shè)綜合性接待區(qū)、五星級(jí)酒店和會(huì)所別墅等。 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 天下茶博園展示館、展覽場(chǎng) 茶葉展示館、展覽場(chǎng)等 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施 烈士 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 完成 70%建設(shè) 武夷山香榭麗舍 建設(shè)集旅游度假、溫泉保健、國(guó)際會(huì)議、保健療養(yǎng) 等多功能于一體的綜合景區(qū)。建筑面積 57萬(wàn)平方米。 20232023 完成 270畝征地、規(guī)劃和立項(xiàng)。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常用品為主，輔以少量旅游產(chǎn)品 好再來(lái)量販超市 三姑武夷大道 1 900 經(jīng)營(yíng)日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)其他超市： 品牌名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)類(lèi)型 位置 包房費(fèi) 花樣年華 量販?zhǔn)?KTV 溫嶺街中山路口 180380元 華晟酒店 KTV 量販?zhǔn)?KTV 華晟酒店 180380元 東方紅 慢搖吧 武夷印象 大廳 380元起，包間 1280元 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)休閑娛樂(lè)業(yè)情況： ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)餐飲業(yè)情況 ? 餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構(gòu)成 ? 餐飲種類(lèi)少，主要是本地菜，其它風(fēng)味菜系基本沒(méi)有 ? 餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié) – 商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、 KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務(wù)中心 – 主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的 6070%，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象 – 銷(xiāo)售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣(mài)的形式，而且基本都是商連住一起賣(mài)，銷(xiāo)售后無(wú)后期管理、無(wú)市場(chǎng)推廣，僅靠茶葉市場(chǎng)本身的發(fā)展動(dòng)力 – 市場(chǎng)空白：酒吧、 KTV、美食廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)商少、種類(lèi)單一、分散經(jīng)營(yíng) 27 ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 近 2年來(lái)，度假區(qū)幾乎沒(méi)有新的商業(yè)項(xiàng)目投放，形成目前商鋪的空置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面 ? 近期陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)的旅游項(xiàng)目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性較小 28 ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 附表：近期將開(kāi)發(fā) /正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目（部分） 29 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 濱江景觀大道綜合農(nóng)場(chǎng)段 全長(zhǎng)的旅游景觀大道，連接中心城區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)和杜壩會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、建成集防洪、排澇、休閑為一體的濱江景觀大道。 ? 武夷印象簡(jiǎn)評(píng) – 武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類(lèi)業(yè)態(tài)仍占有 50%的比例。 ? 大紅袍步行街簡(jiǎn)評(píng) – 本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng) – 大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零售、根雕占據(jù)最大的市場(chǎng)份額，其中茶葉及相關(guān)產(chǎn)品超過(guò) 50%。 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)代表性超市： 品牌名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)類(lèi)型 位置 平均人消費(fèi) 德克士 西式快餐 溫嶺街中山路口 1530元 佳客來(lái)牛排 西式正餐 溫嶺街 3050元 盛世經(jīng)典牛排 西式正餐 溫嶺街 3858元 鼎泰豐大酒樓 中式正餐 溫嶺街 3050元 ——老城區(qū)商業(yè) ? 老城區(qū)餐飲業(yè)情況： 街區(qū) /店鋪名稱(chēng) 租金 售價(jià) /轉(zhuǎn)手費(fèi) 溫嶺街 7080元 /㎡ /月 住宅 43004400，商鋪 16000 溫嶺街中山路口樂(lè)可思冰激凌 125元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) 6萬(wàn)元（兩層 96㎡ ） 大同街卡卡虎童裝 60元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) （ 50㎡ ） 西林街中山路口寶島眼鏡 150元 /㎡ /月 和平南路 Homoma 170元 /㎡ /月 和平南路利 郎 160元 /㎡ /月 ? 老城區(qū)主要街