【正文】 為了提高市場(chǎng)信心，建議以高于目前市場(chǎng)的水平來(lái)返租； ? 本項(xiàng)目建議： 年回報(bào) 5%； 確定返租年限 ： ? 市場(chǎng)因素：一般市場(chǎng)成熟期為 35年； ? 項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂(lè)，這部分商家需求面積大，簽約時(shí)間長(zhǎng)。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在 8年以上。為保證招商的順利進(jìn)行，需充分考慮商家影響。 ? 本項(xiàng)目建議： 回報(bào)期 8年； 綜上，項(xiàng)目返租條件為： 8年每年回報(bào) 5% 109 110 市場(chǎng)造勢(shì)：通過(guò)高返租回報(bào)的形象切入市場(chǎng)，形成熱點(diǎn) 招商進(jìn)行：招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，引入品牌商家，增強(qiáng)市場(chǎng)信心 銷售造勢(shì)：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開盤，引發(fā)搶購(gòu)熱潮 整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實(shí)現(xiàn)整體同時(shí)運(yùn)營(yíng) 后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商” 采用這種方式，可有效回避掉市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)收益 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目定位 2 112 經(jīng)營(yíng)管理公司 場(chǎng)館管理團(tuán)隊(duì) 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 別墅管理團(tuán)隊(duì) ?動(dòng)物管理 ?游客管理 ?票務(wù)管理 ?場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理 ?物業(yè)經(jīng)理人 ?物業(yè)管家 ?公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員 ?商戶經(jīng)營(yíng)管理 ?推廣活動(dòng)管理 ?促銷活動(dòng)管理 ?物流配送管理 ?返租管理 項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)主要由商業(yè)管理、別墅管理、場(chǎng)館管理組成； 商業(yè)管理與場(chǎng)館管理可以充分發(fā)揮互動(dòng)作用，共同帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 行政人事部 財(cái)務(wù)部 工程部 商業(yè)運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)部 企劃部 防損部 清潔部 場(chǎng)館管理副總經(jīng)理 票務(wù)處 飼育部 防損部 游客部 別墅管理副總經(jīng)理 防損部 清潔部 物業(yè)部 管理宗旨 ： 1. 維護(hù)良好的整體形象和秩序； 2. 確保消費(fèi)者滿意； 3. 使物業(yè)保值增值； 4. 為投資者創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì)。 管理內(nèi)容： 114 管理 內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理 項(xiàng)目形象管理 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣 商品價(jià)格管理 商品質(zhì)量管理 顧客服務(wù)規(guī)范 品牌招商服務(wù) 返租模式： 將向經(jīng)營(yíng)戶收取的租金以合同約定的回報(bào)率返還給業(yè)主； 管理方職責(zé) ： 為投資者或租賃經(jīng)營(yíng)戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對(duì)接服務(wù)； 代表商場(chǎng)與品牌廠商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取最優(yōu)的營(yíng)銷方式和經(jīng)銷條件； 代表商業(yè)街和組織經(jīng)營(yíng)者參加各類大型展銷會(huì)、訂貨會(huì)。 政府溝通： 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營(yíng)者集中精力搞經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，減少后顧之憂。 管理方義務(wù)： 履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。 自然標(biāo)識(shí)： ?區(qū)域標(biāo)識(shí) 如：某區(qū)、某街、某座、某室等 ?功能區(qū)標(biāo)識(shí) 如：吸煙區(qū)、衛(wèi)生間、電梯、商務(wù)中心、閱覽室、會(huì)客區(qū)等等 ?樓層標(biāo)識(shí) 如： 1F、 10F等 ?名牌標(biāo)識(shí) 如：水牌、公司銘牌 導(dǎo)向標(biāo)識(shí)： 各功能區(qū)位置快速定位 如：地圖導(dǎo)覽、往停車場(chǎng)等 解說(shuō)標(biāo)識(shí)： 景點(diǎn)介紹等 如：“極地體驗(yàn)區(qū)”介紹等 功能說(shuō)明等 如：“售票處”提示說(shuō)明等 管理標(biāo)示： 公益標(biāo)示 警示標(biāo)示 寄送功能 ： 理由：本項(xiàng)目兼具購(gòu)物與游玩功能，為方便顧客能在購(gòu)物的同時(shí)充分享受游玩的樂(lè)趣，項(xiàng)目設(shè)立物流配送中心，方便顧客寄存、提取、郵寄商品，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化關(guān)懷。 ?支持游客將購(gòu)買的東西送到酒店； ?支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。 通票： ?憑票可參觀公園內(nèi)所有場(chǎng)館； ?憑票可在特定商家享有優(yōu)惠； ?憑票可參加公園內(nèi)各項(xiàng)活動(dòng)。 單票： ?憑票可選擇想?yún)⒂^的場(chǎng)館； ?滿足一定消費(fèi)條件可享受單票優(yōu)惠； 項(xiàng)目發(fā)展基本思路與形象設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路與盈利模式分析 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項(xiàng)目分析 3 原則一：產(chǎn)品品質(zhì)追隨景觀品質(zhì)的原則 產(chǎn)品品質(zhì)不應(yīng)過(guò)高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)； 原則二：產(chǎn)品特色追隨景觀特色的原則 產(chǎn)品的特色應(yīng)與景區(qū)景觀特色相乎應(yīng)，在景區(qū)景觀特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)揮； 原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則 通常旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場(chǎng)所。因此其市場(chǎng)功能一定是以休閑為主； 原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則 這一原則主要應(yīng)用于項(xiàng)目定價(jià)。有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供同品質(zhì)住宅產(chǎn)品無(wú)法提供的元素。 旅游地產(chǎn)四原則將是項(xiàng)目發(fā)展的重要考量 中心廣場(chǎng)： 是項(xiàng)目匯聚人氣、場(chǎng)館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)的打造將是項(xiàng)目形象的重要一環(huán)。 商業(yè)： 商業(yè)分布在場(chǎng)館之間，其業(yè)態(tài)劃分、商業(yè)形象、功能都是本項(xiàng)目的有益補(bǔ)充。 POINT1: POINT2: POINT3: 文化 ：是項(xiàng)目展示自身特色，體現(xiàn)自身實(shí)力，宣揚(yáng)自身理念的重要平臺(tái)，可以通過(guò)各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機(jī)的融合起來(lái)。 本項(xiàng)目 海洋主題 極地主題 游樂(lè)場(chǎng) 熊貓 福建特有 動(dòng)物 舊石器遺址園 海洋文化主題休閑廣場(chǎng) 以七大主題版塊共同打造項(xiàng)目核心； 海洋文化主題休閑廣場(chǎng)不僅僅是作為項(xiàng)目的附屬場(chǎng)地，而是作為項(xiàng)目的一大特色版塊來(lái)打造 ； 開放式個(gè)性化的文化廣場(chǎng)，自然的鏈接項(xiàng)目各個(gè)場(chǎng)館與商業(yè)項(xiàng)目，配以景觀、文藝表演等多種文藝演出功能， 是本項(xiàng)目區(qū)別于其他主題公園的重要標(biāo)志。 極地館： 極地館是項(xiàng)目一期最大的場(chǎng)館，項(xiàng)目人氣最集中的地方，在場(chǎng)館內(nèi)或地下設(shè)置極地風(fēng)格的互動(dòng)項(xiàng)目或特色餐飲等商業(yè)項(xiàng)目，作為維持場(chǎng)館整體風(fēng)格的情況下獲得的更高收益。 海洋館： 在本場(chǎng)館規(guī)劃大型海洋 SPA會(huì)所，既貼合場(chǎng)館功能，又不占用商業(yè)面積，又可使項(xiàng)目增加住宿功能。 海獸館： 該場(chǎng)館主要功能為海洋生物表演場(chǎng)館，是項(xiàng)目動(dòng)物表演的主舞臺(tái)； 借用正對(duì)海洋文化廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在場(chǎng)館外設(shè)立大型 LED屏幕，作為項(xiàng)目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時(shí)可同步播放若干片段。 4D影院： 4D影院是項(xiàng)目海洋文化的影音媒介，主要分兩個(gè)篇章： ?海洋的科普宣傳篇； ?海洋冒險(xiǎn)篇。 海洋文化廣場(chǎng) ：文化廣場(chǎng)連接項(xiàng)目場(chǎng)館和商業(yè)街，是項(xiàng)目人氣最集中、展示性最好的場(chǎng)所； 充分發(fā)揮海洋廣場(chǎng)的展示與聯(lián)動(dòng)功能，打造項(xiàng)目形象，匯聚項(xiàng)目人氣，打造項(xiàng)目文化特征與文化表演的舞臺(tái)。 文化廣場(chǎng) 商業(yè)支撐 商業(yè)與公園共同帶動(dòng)項(xiàng)目人氣 項(xiàng)目文化載體 景觀 表演 聯(lián)動(dòng) 科普教育 音樂(lè)噴泉、水幕電影 文化廣場(chǎng)功能 ： 景觀 ：通過(guò)廣場(chǎng)獨(dú)特景觀的打造，體現(xiàn)項(xiàng)目的文化品位； 表演 ：項(xiàng)目主要室外演藝活動(dòng)的場(chǎng)地，是打造項(xiàng)目特色的重要環(huán)節(jié)； 聯(lián)動(dòng) ：商業(yè)與場(chǎng)館的互通，雙方促銷活動(dòng)、整體宣傳的場(chǎng)所； 科普教育 ：申請(qǐng)為學(xué)?？破战逃兀?jié)假日組織學(xué)校老師學(xué)生到項(xiàng)目考察學(xué)習(xí)； 音樂(lè)噴泉、水幕電影 ：景觀的另外一種表現(xiàn)形式。 廣場(chǎng)功能： 功能一：景觀功能，通過(guò)景觀小品等系統(tǒng)，展示項(xiàng)目特性與文化內(nèi)涵； 功能二：表演功能，項(xiàng)目巡回表演設(shè)置在廣場(chǎng)上，作為項(xiàng)目文藝演出的重要組成部分； 功能三：休憩功能，廣場(chǎng)是有人休息、逛街等場(chǎng)所，并能帶動(dòng)廣場(chǎng)周邊商業(yè)的人氣。 水景景觀： 音樂(lè)噴泉； 水幕電影。 廣場(chǎng)舞臺(tái)： 作用：舞臺(tái)表演、花車巡演、節(jié)目推廣； 主題：合理利用聲、光、電等效果，強(qiáng)化視覺沖擊力，吸引游客。 水上樂(lè)園考慮： 方式一：集中式水景，中間設(shè)置舞臺(tái)； 方式二：水道穿插任一商業(yè)體； 方式三：打造適當(dāng)規(guī)模在廣場(chǎng)和商業(yè)內(nèi)街，形成回路，可乘船到達(dá)的水上樂(lè)園。 海洋之心： 內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛的海豚、海獅和一班訓(xùn)練員呈獻(xiàn)一個(gè)關(guān)于夢(mèng)想和海洋的故事。 演出時(shí)間： 11： 3： 17： 30（冬季為 16： 30） 海洋劇場(chǎng)： 內(nèi)容：大型舞臺(tái)劇。 演出時(shí)間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個(gè)愛護(hù)大自然的雀躍故事。 演出時(shí)間： 13： 17： 30（冬季為 16： 30） 陸地之王： 內(nèi)容：猛獸馴化表演。 演出時(shí)間： 11： 00、 16： 00 花車巡演： 內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。 演出時(shí)間：不定 散點(diǎn)表演： 內(nèi)容：不同場(chǎng)館采用相應(yīng)的演出、小丑表演。 演出時(shí)間：不定 注：上述表演內(nèi)容及時(shí)間僅為示意，實(shí)際內(nèi)容以現(xiàn)場(chǎng)情況及準(zhǔn)備條件決定 學(xué)校參與 在網(wǎng)上進(jìn)行學(xué)校登記 登記完成，雙方確認(rèn) 動(dòng)物科學(xué)普及 網(wǎng)上下載優(yōu)惠券 學(xué)生課外活動(dòng) 教師研習(xí) 學(xué)生課外輔 導(dǎo) 項(xiàng)目申請(qǐng)成為省級(jí)以上生物科普教育實(shí)踐基地： ?目標(biāo)群體 ：武夷山及周邊城市小、中學(xué)校、福建省及周邊省市的大中專院校； ?服務(wù)內(nèi)容 ：同學(xué)校建立合作機(jī)制，將本項(xiàng)目作為學(xué)校的戶外教育基地。 票務(wù)促銷 ：購(gòu)買通票比單獨(dú)購(gòu)買場(chǎng)館票優(yōu)惠； 商家促銷活動(dòng) ：廣場(chǎng)上組織商家進(jìn)行促銷活動(dòng)，達(dá)到宣傳商家品牌的目的； 場(chǎng)館、商業(yè)聯(lián)動(dòng) ：購(gòu)買場(chǎng)館票可在相應(yīng)的商家處獲得優(yōu)惠，或在商家消費(fèi)滿一定金額可以優(yōu)惠購(gòu)買相應(yīng)場(chǎng)館票。 深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢(mèng)幻”與“歐式”的主題元素 通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體思路是： 外觀設(shè)計(jì)延續(xù)項(xiàng)文化廣場(chǎng)廣場(chǎng)風(fēng)格，并給商業(yè)項(xiàng)目加分。 項(xiàng)目發(fā)展基本思路與盈利模式分析 商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計(jì)建議 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項(xiàng)目分析 3 143 項(xiàng)目商業(yè)面積 ： ㎡； 一期商業(yè)面積 ： ㎡； 二期商業(yè)面積 ： ㎡； 一期布局思路 ：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強(qiáng)。 二期布局思路 ：二期商業(yè)面積大，進(jìn)一步拓展商業(yè)內(nèi)涵，充實(shí)業(yè)態(tài)； 天橋 ：商業(yè)街天橋不但連通商業(yè)一期二期，也連接兩個(gè)主題公園。實(shí)現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。 二期商業(yè)中心 一期商業(yè)街 商業(yè)定位關(guān)系示意 ： ?一期商業(yè)街 ：一期項(xiàng)目針對(duì)游客消費(fèi)者為主。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑為主要業(yè)態(tài)； ?二期商業(yè)中心 ：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時(shí)面向武夷山本地居民。在對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑的類別和檔次進(jìn)行擴(kuò)大和延伸，進(jìn)一步強(qiáng)化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，同時(shí)增加百貨零售、品牌超市等全方位商業(yè)功能。 海洋特色 商業(yè) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 茶葉制作 體驗(yàn)中心 ? ? ? ? ? 特色風(fēng)情商業(yè)街 ? 以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂(lè)休閑為一期的重要商業(yè)組成 KTV 影院 美食廣場(chǎng) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 超市百貨 ? ? ? ? ? ? ? 武夷山商業(yè)航母 ? 二期在一期商業(yè)檔次拔高的基礎(chǔ)上，引入超市百貨、影院等主力店，商業(yè)主題及內(nèi)容進(jìn)一步深化，打造武夷山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心 ?以特色餐飲休閑娛樂(lè)為中心，是項(xiàng)目成為武夷山的城市會(huì)客廳； ?輔以特色零售的相關(guān)業(yè)態(tài)，為游客打造海西最 齊全、最專業(yè)、形象最好、檔次最高的“一站式”商旅服務(wù)中心； 。 主題公園 百貨零售 休閑娛樂(lè) 特色餐飲 商業(yè)規(guī)劃思路 價(jià)值優(yōu)先 所有商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)都是增加銷售價(jià)值 特色營(yíng)造 合理可行 要符合各類型業(yè)態(tài)實(shí)際需求 從外觀上體現(xiàn)項(xiàng)目特色 商業(yè)是項(xiàng)目初期的主要資金回籠渠道，規(guī)劃及定位都要以最大價(jià)值化為原則 廣場(chǎng)功能： ?展示商業(yè)街整體形象，匯聚人氣； ?沿線設(shè)置咖啡、酒吧等對(duì)環(huán)境要求高的休閑餐飲； ?便于引導(dǎo)場(chǎng)館內(nèi)參觀人群到商業(yè)部分消費(fèi)。 廣場(chǎng)設(shè)置主要原則： ? 為整體項(xiàng)目制造特色景觀； ? 預(yù)留停車等功能擴(kuò)展空間； ? 對(duì)商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。 商業(yè)建筑樓體 景觀長(zhǎng)廊植被 及小品 項(xiàng)目廣場(chǎng) 最佳視角 30米 廣場(chǎng)既能為商業(yè)提供舒適優(yōu)美的環(huán)境，又能保證項(xiàng)目人氣的充分互動(dòng) 項(xiàng)目一期功能以滿足游客需求為主，業(yè)態(tài)定位特產(chǎn)零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)，不宜引入百貨零售 商業(yè)特征 ：商業(yè)面積約為 ㎡，總體量較小，難以做到大而全的商業(yè)中心； 業(yè)態(tài)分析 ：受體量限制，百貨零售難以形成規(guī)模，本項(xiàng)目主要以餐飲、休閑、娛樂(lè)、特色產(chǎn)品零售為主； 客戶群分析 ：滿足游客餐飲、娛樂(lè)休閑、特產(chǎn)采購(gòu)等需求，本地居民餐飲、休閑娛樂(lè)等需求； 其他特征 ：為延長(zhǎng)客戶在項(xiàng)目的逗留時(shí)間，豐富項(xiàng)目功能，可考慮引入大型 SPA以彌補(bǔ)項(xiàng)目沒(méi)有酒店的不足 商業(yè)占地面積 8170㎡，建筑面積 15133㎡，所以主體為兩層建