【正文】 為了提高市場信心，建議以高于目前市場的水平來返租； ? 本項目建議： 年回報 5%； 確定返租年限 ： ? 市場因素：一般市場成熟期為 35年； ? 項目因素：本項目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂，這部分商家需求面積大，簽約時間長。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在 8年以上。為保證招商的順利進(jìn)行，需充分考慮商家影響。 ? 本項目建議： 回報期 8年； 綜上，項目返租條件為： 8年每年回報 5% 109 110 市場造勢：通過高返租回報的形象切入市場，形成熱點(diǎn) 招商進(jìn)行：招商團(tuán)隊進(jìn)駐，引入品牌商家，增強(qiáng)市場信心 銷售造勢：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開盤，引發(fā)搶購熱潮 整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實現(xiàn)整體同時運(yùn)營 后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商” 采用這種方式，可有效回避掉市場風(fēng)險，同時提高經(jīng)濟(jì)收益 項目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價值梳理 經(jīng)營管理 項目定位 2 112 經(jīng)營管理公司 場館管理團(tuán)隊 商業(yè)管理團(tuán)隊 別墅管理團(tuán)隊 ?動物管理 ?游客管理 ?票務(wù)管理 ?場館運(yùn)營管理 ?物業(yè)經(jīng)理人 ?物業(yè)管家 ?公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員 ?商戶經(jīng)營管理 ?推廣活動管理 ?促銷活動管理 ?物流配送管理 ?返租管理 項目的管理團(tuán)隊主要由商業(yè)管理、別墅管理、場館管理組成； 商業(yè)管理與場館管理可以充分發(fā)揮互動作用，共同帶動項目發(fā)展 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 行政人事部 財務(wù)部 工程部 商業(yè)運(yùn)營副總經(jīng)理 經(jīng)營部 企劃部 防損部 清潔部 場館管理副總經(jīng)理 票務(wù)處 飼育部 防損部 游客部 別墅管理副總經(jīng)理 防損部 清潔部 物業(yè)部 管理宗旨 ： 1. 維護(hù)良好的整體形象和秩序； 2. 確保消費(fèi)者滿意； 3. 使物業(yè)保值增值； 4. 為投資者創(chuàng)造最大贏利機(jī)會。 管理內(nèi)容： 114 管理 內(nèi)容 經(jīng)營指導(dǎo)管理 項目形象管理 銷售現(xiàn)場管理 市場營銷推廣 商品價格管理 商品質(zhì)量管理 顧客服務(wù)規(guī)范 品牌招商服務(wù) 返租模式： 將向經(jīng)營戶收取的租金以合同約定的回報率返還給業(yè)主； 管理方職責(zé) ： 為投資者或租賃經(jīng)營戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對接服務(wù)； 代表商場與品牌廠商進(jìn)行談判，爭取最優(yōu)的營銷方式和經(jīng)銷條件； 代表商業(yè)街和組織經(jīng)營者參加各類大型展銷會、訂貨會。 政府溝通： 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力搞經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。 管理方義務(wù)： 履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。 自然標(biāo)識： ?區(qū)域標(biāo)識 如：某區(qū)、某街、某座、某室等 ?功能區(qū)標(biāo)識 如：吸煙區(qū)、衛(wèi)生間、電梯、商務(wù)中心、閱覽室、會客區(qū)等等 ?樓層標(biāo)識 如： 1F、 10F等 ?名牌標(biāo)識 如：水牌、公司銘牌 導(dǎo)向標(biāo)識： 各功能區(qū)位置快速定位 如：地圖導(dǎo)覽、往停車場等 解說標(biāo)識： 景點(diǎn)介紹等 如：“極地體驗區(qū)”介紹等 功能說明等 如：“售票處”提示說明等 管理標(biāo)示： 公益標(biāo)示 警示標(biāo)示 寄送功能 ： 理由：本項目兼具購物與游玩功能，為方便顧客能在購物的同時充分享受游玩的樂趣，項目設(shè)立物流配送中心，方便顧客寄存、提取、郵寄商品，體現(xiàn)項目人性化關(guān)懷。 ?支持游客將購買的東西送到酒店； ?支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。 通票： ?憑票可參觀公園內(nèi)所有場館； ?憑票可在特定商家享有優(yōu)惠； ?憑票可參加公園內(nèi)各項活動。 單票： ?憑票可選擇想?yún)⒂^的場館； ?滿足一定消費(fèi)條件可享受單票優(yōu)惠； 項目發(fā)展基本思路與形象設(shè)計建議 項目商業(yè)規(guī)劃思路與盈利模式分析 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項目分析 3 原則一：產(chǎn)品品質(zhì)追隨景觀品質(zhì)的原則 產(chǎn)品品質(zhì)不應(yīng)過高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)； 原則二：產(chǎn)品特色追隨景觀特色的原則 產(chǎn)品的特色應(yīng)與景區(qū)景觀特色相乎應(yīng)，在景區(qū)景觀特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)揮； 原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則 通常旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場所。因此其市場功能一定是以休閑為主； 原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則 這一原則主要應(yīng)用于項目定價。有特色的旅游地產(chǎn)項目能夠提供同品質(zhì)住宅產(chǎn)品無法提供的元素。 旅游地產(chǎn)四原則將是項目發(fā)展的重要考量 中心廣場： 是項目匯聚人氣、場館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場所，中心廣場的打造將是項目形象的重要一環(huán)。 商業(yè)： 商業(yè)分布在場館之間，其業(yè)態(tài)劃分、商業(yè)形象、功能都是本項目的有益補(bǔ)充。 POINT1: POINT2: POINT3: 文化 ：是項目展示自身特色，體現(xiàn)自身實力，宣揚(yáng)自身理念的重要平臺，可以通過各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機(jī)的融合起來。 本項目 海洋主題 極地主題 游樂場 熊貓 福建特有 動物 舊石器遺址園 海洋文化主題休閑廣場 以七大主題版塊共同打造項目核心； 海洋文化主題休閑廣場不僅僅是作為項目的附屬場地，而是作為項目的一大特色版塊來打造 ； 開放式個性化的文化廣場，自然的鏈接項目各個場館與商業(yè)項目，配以景觀、文藝表演等多種文藝演出功能， 是本項目區(qū)別于其他主題公園的重要標(biāo)志。 極地館： 極地館是項目一期最大的場館，項目人氣最集中的地方，在場館內(nèi)或地下設(shè)置極地風(fēng)格的互動項目或特色餐飲等商業(yè)項目，作為維持場館整體風(fēng)格的情況下獲得的更高收益。 海洋館： 在本場館規(guī)劃大型海洋 SPA會所，既貼合場館功能，又不占用商業(yè)面積，又可使項目增加住宿功能。 海獸館： 該場館主要功能為海洋生物表演場館，是項目動物表演的主舞臺； 借用正對海洋文化廣場的優(yōu)勢，在場館外設(shè)立大型 LED屏幕，作為項目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時可同步播放若干片段。 4D影院： 4D影院是項目海洋文化的影音媒介，主要分兩個篇章： ?海洋的科普宣傳篇； ?海洋冒險篇。 海洋文化廣場 ：文化廣場連接項目場館和商業(yè)街，是項目人氣最集中、展示性最好的場所； 充分發(fā)揮海洋廣場的展示與聯(lián)動功能，打造項目形象，匯聚項目人氣，打造項目文化特征與文化表演的舞臺。 文化廣場 商業(yè)支撐 商業(yè)與公園共同帶動項目人氣 項目文化載體 景觀 表演 聯(lián)動 科普教育 音樂噴泉、水幕電影 文化廣場功能 ： 景觀 ：通過廣場獨(dú)特景觀的打造，體現(xiàn)項目的文化品位； 表演 ：項目主要室外演藝活動的場地，是打造項目特色的重要環(huán)節(jié)； 聯(lián)動 ：商業(yè)與場館的互通，雙方促銷活動、整體宣傳的場所； 科普教育 ：申請為學(xué)?？破战逃兀?jié)假日組織學(xué)校老師學(xué)生到項目考察學(xué)習(xí)； 音樂噴泉、水幕電影 ：景觀的另外一種表現(xiàn)形式。 廣場功能： 功能一：景觀功能，通過景觀小品等系統(tǒng)，展示項目特性與文化內(nèi)涵； 功能二：表演功能，項目巡回表演設(shè)置在廣場上，作為項目文藝演出的重要組成部分； 功能三：休憩功能，廣場是有人休息、逛街等場所，并能帶動廣場周邊商業(yè)的人氣。 水景景觀： 音樂噴泉； 水幕電影。 廣場舞臺： 作用：舞臺表演、花車巡演、節(jié)目推廣； 主題：合理利用聲、光、電等效果，強(qiáng)化視覺沖擊力，吸引游客。 水上樂園考慮： 方式一：集中式水景，中間設(shè)置舞臺； 方式二：水道穿插任一商業(yè)體； 方式三：打造適當(dāng)規(guī)模在廣場和商業(yè)內(nèi)街，形成回路，可乘船到達(dá)的水上樂園。 海洋之心： 內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛的海豚、海獅和一班訓(xùn)練員呈獻(xiàn)一個關(guān)于夢想和海洋的故事。 演出時間： 11： 3： 17： 30（冬季為 16： 30） 海洋劇場： 內(nèi)容：大型舞臺劇。 演出時間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個愛護(hù)大自然的雀躍故事。 演出時間： 13： 17： 30（冬季為 16： 30） 陸地之王： 內(nèi)容：猛獸馴化表演。 演出時間： 11： 00、 16： 00 花車巡演： 內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。 演出時間：不定 散點(diǎn)表演： 內(nèi)容：不同場館采用相應(yīng)的演出、小丑表演。 演出時間：不定 注：上述表演內(nèi)容及時間僅為示意，實際內(nèi)容以現(xiàn)場情況及準(zhǔn)備條件決定 學(xué)校參與 在網(wǎng)上進(jìn)行學(xué)校登記 登記完成，雙方確認(rèn) 動物科學(xué)普及 網(wǎng)上下載優(yōu)惠券 學(xué)生課外活動 教師研習(xí) 學(xué)生課外輔 導(dǎo) 項目申請成為省級以上生物科普教育實踐基地： ?目標(biāo)群體 ：武夷山及周邊城市小、中學(xué)校、福建省及周邊省市的大中專院校； ?服務(wù)內(nèi)容 ：同學(xué)校建立合作機(jī)制，將本項目作為學(xué)校的戶外教育基地。 票務(wù)促銷 ：購買通票比單獨(dú)購買場館票優(yōu)惠； 商家促銷活動 ：廣場上組織商家進(jìn)行促銷活動，達(dá)到宣傳商家品牌的目的； 場館、商業(yè)聯(lián)動 ：購買場館票可在相應(yīng)的商家處獲得優(yōu)惠，或在商家消費(fèi)滿一定金額可以優(yōu)惠購買相應(yīng)場館票。 深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢幻”與“歐式”的主題元素 通過上述分析，本項目商業(yè)部分的整體思路是： 外觀設(shè)計延續(xù)項文化廣場廣場風(fēng)格，并給商業(yè)項目加分。 項目發(fā)展基本思路與盈利模式分析 商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計建議 別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議 項目分析 3 143 項目商業(yè)面積 ： ㎡； 一期商業(yè)面積 ： ㎡； 二期商業(yè)面積 ： ㎡； 一期布局思路 ：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強(qiáng)。 二期布局思路 ：二期商業(yè)面積大，進(jìn)一步拓展商業(yè)內(nèi)涵，充實業(yè)態(tài)； 天橋 ：商業(yè)街天橋不但連通商業(yè)一期二期，也連接兩個主題公園。實現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。 二期商業(yè)中心 一期商業(yè)街 商業(yè)定位關(guān)系示意 ： ?一期商業(yè)街 ：一期項目針對游客消費(fèi)者為主。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂、休閑為主要業(yè)態(tài)； ?二期商業(yè)中心 ：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時面向武夷山本地居民。在對餐飲、娛樂、休閑的類別和檔次進(jìn)行擴(kuò)大和延伸，進(jìn)一步強(qiáng)化體驗類業(yè)態(tài)，同時增加百貨零售、品牌超市等全方位商業(yè)功能。 海洋特色 商業(yè) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 茶葉制作 體驗中心 ? ? ? ? ? 特色風(fēng)情商業(yè)街 ? 以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂休閑為一期的重要商業(yè)組成 KTV 影院 美食廣場 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 超市百貨 ? ? ? ? ? ? ? 武夷山商業(yè)航母 ? 二期在一期商業(yè)檔次拔高的基礎(chǔ)上，引入超市百貨、影院等主力店，商業(yè)主題及內(nèi)容進(jìn)一步深化，打造武夷山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心 ?以特色餐飲休閑娛樂為中心，是項目成為武夷山的城市會客廳； ?輔以特色零售的相關(guān)業(yè)態(tài)，為游客打造海西最 齊全、最專業(yè)、形象最好、檔次最高的“一站式”商旅服務(wù)中心； 。 主題公園 百貨零售 休閑娛樂 特色餐飲 商業(yè)規(guī)劃思路 價值優(yōu)先 所有商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)都是增加銷售價值 特色營造 合理可行 要符合各類型業(yè)態(tài)實際需求 從外觀上體現(xiàn)項目特色 商業(yè)是項目初期的主要資金回籠渠道，規(guī)劃及定位都要以最大價值化為原則 廣場功能： ?展示商業(yè)街整體形象，匯聚人氣； ?沿線設(shè)置咖啡、酒吧等對環(huán)境要求高的休閑餐飲； ?便于引導(dǎo)場館內(nèi)參觀人群到商業(yè)部分消費(fèi)。 廣場設(shè)置主要原則： ? 為整體項目制造特色景觀； ? 預(yù)留停車等功能擴(kuò)展空間； ? 對商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。 商業(yè)建筑樓體 景觀長廊植被 及小品 項目廣場 最佳視角 30米 廣場既能為商業(yè)提供舒適優(yōu)美的環(huán)境，又能保證項目人氣的充分互動 項目一期功能以滿足游客需求為主，業(yè)態(tài)定位特產(chǎn)零售、餐飲、休閑、娛樂，不宜引入百貨零售 商業(yè)特征 ：商業(yè)面積約為 ㎡，總體量較小，難以做到大而全的商業(yè)中心； 業(yè)態(tài)分析 ：受體量限制，百貨零售難以形成規(guī)模，本項目主要以餐飲、休閑、娛樂、特色產(chǎn)品零售為主； 客戶群分析 ：滿足游客餐飲、娛樂休閑、特產(chǎn)采購等需求，本地居民餐飲、休閑娛樂等需求； 其他特征 ：為延長客戶在項目的逗留時間，豐富項目功能，可考慮引入大型 SPA以彌補(bǔ)項目沒有酒店的不足 商業(yè)占地面積 8170㎡，建筑面積 15133㎡，所以主體為兩層建