【正文】 租金 售價(jià) /轉(zhuǎn)手費(fèi) 溫嶺街 7080元 /㎡ /月 住宅 43004400，商鋪 16000 溫嶺街中山路口樂可思冰激凌 125元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) 6萬元（兩層 96㎡ ） 大同街卡卡虎童裝 60元 /㎡ /月 轉(zhuǎn)手費(fèi) （ 50㎡ ） 西林街中山路口寶島眼鏡 150元 /㎡ /月 和平南路 Homoma 170元 /㎡ /月 和平南路利 郎 160元 /㎡ /月 ? 老城區(qū)主要街道租售情況： ——老城區(qū)商業(yè) ——老城區(qū)商業(yè) ? 近期開發(fā)商業(yè) ? 文公苑商場(chǎng) – 位置：環(huán)島西路（云清大酒店對(duì)面） – 建筑面積： 2萬 ㎡ – 商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)式 – 銷售方式：帶租約銷售，年回報(bào)率 4% – 銷售價(jià)格：約 5萬元 /㎡ – 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢(shì)發(fā)揮 – 項(xiàng)目劣勢(shì)：商場(chǎng)需要給菜市場(chǎng)先使用 2年，再給租戶使用 ? 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 – 返租銷售在武夷山具有較好的號(hào)召力 – 目前市場(chǎng)可接受的回報(bào)率約 4%左右 18 ? 老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)： – 老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)較差。 ? 武夷印象簡評(píng) – 武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類業(yè)態(tài)仍占有 50%的比例。 20232023 完成 270畝征地、規(guī)劃和立項(xiàng)。 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 天下茶博園展示館、展覽場(chǎng) 茶葉展示館、展覽場(chǎng)等 20232023 完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì) 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施 烈士 陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 完成 70%建設(shè) 武夷山香榭麗舍 建設(shè)集旅游度假、溫泉保健、國際會(huì)議、保健療養(yǎng) 等多功能于一體的綜合景區(qū)。 ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目 30 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 角亭公館農(nóng)家旅游新村 占地 462畝，總投資 25000萬元，分五年實(shí)施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。 20232023 完成土地平整，動(dòng)工 建設(shè) ——市場(chǎng)供應(yīng) ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目 31 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 年限 項(xiàng)目進(jìn)展情況 五夫古鎮(zhèn)藝術(shù)創(chuàng)作基地 旅游寫生、創(chuàng)作基地 20232023 營業(yè) 華福酒店及錢柜音樂會(huì)所 娛樂設(shè)施建設(shè) 20232023 營業(yè) 連氏閩臺(tái)生態(tài)旅游開發(fā)有限公司 閩臺(tái)水果樣品區(qū)和珍稀藥材種植區(qū)建設(shè) 20232023 完成征地及規(guī)劃 市區(qū)至吳屯佛教旅游公路建設(shè) 禪文化旅游開發(fā)有限公司 20232023 年底完成 高爾夫球場(chǎng)及酒店建設(shè) 高爾夫球場(chǎng)及酒店建設(shè) 20232023 營業(yè) 九曲花街旅游綜合開發(fā) 集旅游觀光、餐飲、購物一體的旅游健身 20232023 建設(shè)中 ——專業(yè)人士訪談 ? 武夷山旅行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 – 武夷山的旅游產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，遠(yuǎn)沒來達(dá)到飽和階段，現(xiàn)在開發(fā)旅游項(xiàng)目還是大有可為的 – 目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有 300處以上的辦事處或分公司，具備相當(dāng)?shù)穆糜稳丝诮M織能力 ? 中旅老總 – 旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現(xiàn)在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況確定 ? 聚福緣休閑會(huì)所老板 江家文 – 武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財(cái)，未來再做商業(yè)項(xiàng)目一定要有規(guī)模，讓后來者難以超越 – 希望項(xiàng)目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費(fèi)者 32 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 ? 調(diào)研技術(shù)說明 – 調(diào)研對(duì)象：老城區(qū)經(jīng)營戶、品牌商 – 業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網(wǎng)吧、足浴等百貨、休閑、娛樂業(yè)態(tài) – 調(diào)查方法：面對(duì)面問卷訪問 – 樣本數(shù)量： 20份 – 調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路 33 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 請(qǐng)問貴店是以下何種性質(zhì)？ 34 請(qǐng)問貴店主要客戶群是？ ? 個(gè)體經(jīng)營遠(yuǎn)多于代理形式，占市場(chǎng)的主導(dǎo)位置，說明老城區(qū)經(jīng)營戶整體實(shí)力較弱，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營的靈活性大，易于轉(zhuǎn)型 ? 老城區(qū)的商業(yè)主要服務(wù)于本地消費(fèi)者 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 35 請(qǐng)問您在武夷山已開店數(shù)量？ 您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？ ? 大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，說明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進(jìn)入老城區(qū) ? 大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 36 請(qǐng)問您一般簽幾年的租賃合同？ 請(qǐng)問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實(shí)用面積） ? 市場(chǎng)上 3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢 ? 經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，因此對(duì)未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81120 ㎡ ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 37 我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選） ? 老城區(qū)經(jīng)營戶普遍認(rèn)為本地缺乏一個(gè)綜合百貨商場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?guī)范化經(jīng)營 ? 對(duì)餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 38 請(qǐng)問您會(huì)購買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營嗎？ 您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？ ? 老城區(qū)經(jīng)營戶對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購 ? 在售價(jià)方面，老城區(qū)經(jīng)營戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受 4萬元 / ㎡ 及以上的價(jià)格 您是否去本項(xiàng)目租賃？ ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 39 1您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？ 1如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？ 1如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？ ? 戶外廣告和電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關(guān)注 ? 本地報(bào)紙的傳播更有效 ——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 ? 老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結(jié) – 老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經(jīng)營者，經(jīng)營實(shí)力和能力較為有限 – 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經(jīng)營者，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的期待 – 經(jīng)營戶對(duì)未來商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性 40 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 ? 調(diào)研技術(shù)說明 – 調(diào)研對(duì)象：度假區(qū)經(jīng)營戶、品牌商 – 業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會(huì)所 – 調(diào)查方法：面對(duì)面問卷訪問 – 樣本數(shù)量： 20份 – 調(diào)研地點(diǎn)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情街 41 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 請(qǐng)問貴店是以下何種性質(zhì)？ 42 請(qǐng)問貴店主要客戶群是？ ? 茶葉、根雕等經(jīng)營者的品牌意識(shí)和現(xiàn)代經(jīng)營理念相對(duì)落后，以公司形式經(jīng)營越少于個(gè)體經(jīng)營者 ? 茶葉、根雕的主要消費(fèi)群體已面對(duì)全面市場(chǎng)，能在本地經(jīng)營此類行業(yè)的經(jīng)營戶基本都有固定的客戶資源 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 43 請(qǐng)問您在武夷山已開店數(shù)量？ 您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？ ? 大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模 ? 大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 44 請(qǐng)問您一般簽幾年的租賃合同？ 請(qǐng)問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實(shí)用面積） ? 市場(chǎng)上 3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢 ? 經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，因此對(duì)未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81120 ㎡ ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 45 我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選） ? 經(jīng)營戶認(rèn)為茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經(jīng)營效果 ? 對(duì)餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 46 請(qǐng)問您會(huì)購買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營嗎？ 您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？ ? 經(jīng)營戶對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購 ? 在售價(jià)方面，經(jīng)營戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受 4萬元/ ㎡ 及以上的價(jià)格 您是否去本項(xiàng)目租賃？ ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 47 1您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？ 1如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？ 1如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？ ? 戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關(guān)注 ? 本地報(bào)紙和閩北日?qǐng)?bào)的傳播更有效 ——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析 ? 度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結(jié) – 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，期待本項(xiàng)目有休閑、娛樂、餐飲等綜合業(yè)態(tài) – 對(duì)于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前市場(chǎng)水平的售價(jià)不接受 – 對(duì)武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認(rèn)為目前市場(chǎng)還沒有飽和的跡象 – 經(jīng)營戶對(duì)未來商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性 48 ——本地消費(fèi)者分析 49 ? 調(diào)研技術(shù)說明 – 調(diào)研對(duì)象：本地居民 – 調(diào)查方法：面對(duì)面問卷訪問 – 樣本數(shù)量： 110份 – 調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路 ——本地消費(fèi)者分析 50 1520 6% 2125 11% 2630 32% 3135 24% 3640 15% 41以上 12% 受訪者年齡 公司職員 5% 事業(yè)單位職員 4% 工人 2% 個(gè)體經(jīng)營者 61% 教師 5% 學(xué)生 0% 退休人員 0% 農(nóng)民 4% 軍人 3% 公務(wù)員 3% 其他職業(yè) 13% 受訪者職業(yè) ? 本次調(diào)查選擇的對(duì)象主要是具有一定經(jīng)濟(jì)條件，能有相當(dāng)消費(fèi)能力的人群 ——本地消費(fèi)者分析 51 1人 3% 2人 3% 3人 45% 4人 19% 5人 17% 6人及以上 13% 受訪者家庭 人口結(jié)構(gòu) 1500元以下 20% 15012500元 20% 25013500元 26% 35014500元 26% 4500元以上 8% ? 三口之家的小型家庭成為社會(huì)主流形態(tài)，孩子的消費(fèi)意向成為家庭消費(fèi)的重要參考因素 ? 2500—4500元 /月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限 ——本地消費(fèi)者分析 52 500以下 6% 5011000 17% 10011500 21% 15012023 24% 20232500 17% 2500以上 15% 受訪者月平均支出 會(huì)去 52% 會(huì)考慮去 47% 不去 1% 受訪者是否會(huì)去本項(xiàng)目游玩 ? 武夷山居民敢于消費(fèi) ? 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，超過 90%的受訪人表示會(huì)去或考慮去本項(xiàng)目游玩 ——本地消費(fèi)者分析 53 品牌服裝 21% 皮具箱包 13% 超市 25% 潮流特色服飾 26% 名品折扣（奧特萊斯） 15% 受訪者希望的購物內(nèi)容 足浴 /桑拿 11% 兒童樂園 25% 茶藝 /棋牌館 17% SPA 8% 桌面游戲 8% 桌球城 5% 纖體美容 13% 其他 13% 受訪者希望的休閑場(chǎng)所 ? 本地居民在服裝、飾品方面的需求較大 ? 重視家庭生活，希望本項(xiàng)目開發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品 ——本地消費(fèi)者分析 54 慢搖吧 11% 勁吧 2% 清吧 13% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 13% 4D影院 22% 互動(dòng)游戲 10% 游藝表演 15% 受訪者希望的娛樂場(chǎng)所 西式快 餐 6% 中式休閑餐飲 14% 西式正餐 8% 中式酒樓 3% 海鮮餐飲 13% 甜品店 5% 糖水屋 3% 本地特色菜 11% 港式茶餐廳 6% 美食廣場(chǎng) 16% 川湘中國地方特色餐飲 9% 東南亞特色餐飲 5% 其他 1% ? 具有新鮮感（ 4D影院）和互動(dòng)性的娛樂項(xiàng)目最受歡迎 ? 多樣化的餐飲種類選擇，顯示本地人對(duì)新鮮事物的接受度較高 ——本地消費(fèi)者分析 55 電視 33% 報(bào)紙 6% 戶外廣告 13% 親友 11% 網(wǎng)絡(luò) 33% 電臺(tái) 3% 其他 1% 受房者信息獲得方式 中央臺(tái) 33% 東南衛(wèi)視 15% 武夷山臺(tái) 19% 南平電視臺(tái) 13% 東南綜合 8% 其他 12% 受訪者?？吹碾娨暸_(tái) 武夷山日?qǐng)?bào) 26% 南平日?qǐng)?bào) 8% 福建日?qǐng)?bào) 45% 其他 21% 受訪者常看的報(bào)紙 ?