【正文】 道租售情況： ——老城區(qū)商業(yè) ——老城區(qū)商業(yè) ? 近期開發(fā)商業(yè) ? 文公苑商場(chǎng) – 位置：環(huán)島西路（云清大酒店對(duì)面） – 建筑面積： 2萬 ㎡ – 商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)式 – 銷售方式：帶租約銷售，年回報(bào)率 4% – 銷售價(jià)格：約 5萬元 /㎡ – 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢(shì)發(fā)揮 – 項(xiàng)目劣勢(shì)：商場(chǎng)需要給菜市場(chǎng)先使用 2年，再給租戶使用 ? 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 – 返租銷售在武夷山具有較好的號(hào)召力 – 目前市場(chǎng)可接受的回報(bào)率約 4%左右 18 ? 老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)： – 老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)較差。以經(jīng)營(yíng)日常用品為主，沒有生鮮部門。預(yù)計(jì)到 2023年，總?cè)丝跒?60萬人左右，整體空間采用組團(tuán)的結(jié)構(gòu)模式，形成 “一河兩岸、三大組團(tuán)、多軸發(fā)展”的空間格局。中鋁、中石化、中國(guó)遠(yuǎn)洋等國(guó)字號(hào)企業(yè)紛紛投資福建 12 ——宏觀環(huán)境 》 南平政府將實(shí)施搬遷，有利用促進(jìn)武夷山經(jīng)濟(jì)、文化等產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展 ? 南平市的進(jìn)一步發(fā)展越來越受到空間的制約， 2023年 1月，南平市三屆人大三次會(huì)議批準(zhǔn)的市政府工作報(bào)告中對(duì)謀劃新興中心城市工作提出具體要求。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護(hù)區(qū)、武夷山古漢城遺址和九曲溪上游保護(hù)地帶 4部分 4 年份 接待人數(shù)（萬人） 比增（ %） 2023 10 2023 11 2023 2023 2023 495 5 ? 近 5年來，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長(zhǎng)量較大，增長(zhǎng)比例達(dá) 10%以上 ? 預(yù)計(jì)隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來游客的年增長(zhǎng)量仍能保持 10%以上的增長(zhǎng)率 》 武夷山游客年增長(zhǎng)量較大 》 武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進(jìn)，未來前景發(fā)展良好 ? 武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動(dòng)區(qū)與旅游服務(wù)基地 ? 政府通過功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)，樹立武夷山新形象 ? 未來武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂、休閑多功能為一體的 旅游度假區(qū)的方向發(fā)展 6 》 航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸 ? 武夷山機(jī)場(chǎng)開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等 27條國(guó)內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展 ? 2023年 12月，浦南高速通車， 武夷山正式接入國(guó)家高速公路網(wǎng)。商業(yè)策劃報(bào)告 世 界 文 化 與 自 然 遺 產(chǎn) 武 夷 山 海 洋 公 園 目錄 2 市場(chǎng)分析 1 項(xiàng)目定位 2 項(xiàng)目分析 3 項(xiàng)目定價(jià)及發(fā)展策略建議 4 旅游市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 1 》 武夷山擁有得天獨(dú)厚的旅游資源 ? 武夷山自然資源極具優(yōu)勢(shì)、文化內(nèi)涵魅力獨(dú)特。 1999年 12月，武夷山被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)列入 《 世界遺產(chǎn)名錄 》 ，成為我國(guó)第 4處，世界 23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一 ? 總面積為 ，其中核心區(qū)面積 ；核心次區(qū)面積 364平方公里；緩沖區(qū)面積 。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)計(jì)將在近兩年建成通車 ? 武夷山還有 2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進(jìn)行線路勘測(cè)和方案優(yōu)化 ? 武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐 7 》 武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級(jí)營(yíng)銷階段 ? 武夷山旅游面臨問題：旅游資源品位高， 但產(chǎn)品開發(fā)層次低 – 目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高， 大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài) – 旅游產(chǎn)品還不豐富， 山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖掘少 – 還 沒有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品 ，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級(jí)階段 ? 主要原因： 旅游項(xiàng)目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善 8 》 武夷山處于長(zhǎng)三角與珠三角的腹地，是多個(gè)省市居民自駕車旅游的可達(dá)范圍，同時(shí)也在面臨眾多的旅游競(jìng)爭(zhēng) ? 半徑 300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域 ? 武夷山需要面對(duì)周邊眾多旅游城市和旅游景點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也是山岳旅游的經(jīng)典項(xiàng)目之一 9 以武夷山為中心，半徑 300公里內(nèi)（車程約 小時(shí)）可覆蓋范圍 ? 武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實(shí)施及交通條件的不斷改善，未來旅游自然增長(zhǎng)率必將顯著提升 ? 目前旅游市場(chǎng)在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的建設(shè) 在宏觀大勢(shì)上是順勢(shì)而為 ? 相比武夷山現(xiàn)有和未來待建旅游產(chǎn)品，本項(xiàng)目以“飛禽、走獸、極地海洋動(dòng)物”為主題， 具有相當(dāng)?shù)莫?dú)特性，同時(shí)也要應(yīng)對(duì)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)性 10 旅游市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 1 ——宏觀環(huán)境 》 海西建設(shè)上升為國(guó)家發(fā)展策略，為閩北建設(shè)帶來重大的發(fā)展機(jī)會(huì) ? 2023年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過了 《 關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見 》 (以下簡(jiǎn)稱 《 意見 》 )，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) (以下簡(jiǎn)稱海西區(qū) )定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域” ? 《 海西建設(shè)綱要 》 指出，該經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū)，人口約為 6000萬 ~8000萬人，預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在 17000億元以上 ? 提前布局，央企撲向海西區(qū)。 ? 新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)新興增長(zhǎng)極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)新城。 13 ——商圈分析 》 武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈 ? 老城區(qū)： – 傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域 – 代表性商業(yè)區(qū)域 /業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路 ? 度假區(qū) ? 本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng) ? 代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情、旅游產(chǎn)品超市 14 超市名稱 華榕超市 超市地址 溫嶺街中山路口 超市層數(shù)（包括地下） 共 1 層 超市總面積 1200平方米 超市各層面積 1200平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 上午 7 點(diǎn) 20 分 ———— 晚上 23 點(diǎn) 00 分 非賣場(chǎng)店鋪 /柜臺(tái) 位置 數(shù)量 租金 無 無 超市經(jīng)營(yíng)狀況 較好，設(shè)有三個(gè)收銀臺(tái) 超市總評(píng) 位于武夷山城市中心，商業(yè)旺地。經(jīng)營(yíng)年代較長(zhǎng)，硬件水平落后。其主要原因是老城區(qū)人口少，且旅游人口基本不經(jīng)過老城區(qū)，因此老城區(qū)的商業(yè)氛圍不夠活躍 – 部分特色餐飲居于老城區(qū)，將是本項(xiàng)目未來的目標(biāo)客戶之一 ——老城區(qū)商業(yè) 20 紅袍商業(yè)街業(yè)態(tài)比例 茶葉茶具 54% 零售 12% 社區(qū)配套 6% 電腦電玩 4% 甜品小食 2% 餐飲 7% 輪胎機(jī)械 7% 根雕石刻 8% ——度假區(qū)商業(yè) 》 大紅袍步行街 ? 大紅袍商業(yè)街位于三姑核心地段，是目前三姑經(jīng)營(yíng)情況最好、商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街區(qū) ? 一樓租金及售價(jià) – 售價(jià) /㎡ — /㎡，且基本處于有價(jià)無市的狀態(tài)； – 租金 100120元 /月 /㎡，空置鋪位極少； – 住宅售價(jià)：曦園小區(qū)市場(chǎng)均價(jià) 6000元 /㎡。 茶 50% 娛樂休閑 16% 零售 32% 配套 2% 武夷印象業(yè)態(tài)比例 ——度假區(qū)商業(yè) 》 武夷印象 ? 武夷印象位于項(xiàng)目斜對(duì)面，商業(yè)氛圍較弱 ? 一樓租金及售價(jià) – 商鋪售價(jià) 1萬元 /㎡ — /㎡； – 商鋪?zhàn)饨?2030元 /㎡ /月； – 住宅售價(jià)市場(chǎng)均價(jià) 5000元 /㎡ 。 ——度假區(qū)商業(yè) 》 海峽風(fēng)情街 ? 位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功 ? 一樓 租金及售價(jià) – 臨街商鋪售價(jià)： 1萬 — – 臨街商鋪?zhàn)饨穑? 1020元 /㎡ /月 ? 海峽風(fēng)情街簡(jiǎn)評(píng) – 項(xiàng)目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，導(dǎo)致目前僅有 1樓臨街商鋪經(jīng)營(yíng)中，內(nèi)街和 2樓全部空置 – 前期經(jīng)營(yíng)不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難 – 惡性循環(huán)，目前該項(xiàng)目成為度假區(qū)第一個(gè)不成功的商業(yè)項(xiàng)目 22 超市名稱 順天旅游商店 超市地址 三姑天游峰路 超市層數(shù)（包括地下） 共 1 層 超市總面積 1000平方米 超市各層面積 1000平方米 營(yíng)業(yè)時(shí)間 上午 7 點(diǎn) 30 分 ———— 晚上 23 點(diǎn) 30 分 非賣場(chǎng)店鋪 /柜臺(tái) 位置 數(shù)量 租金 無 無 超市經(jīng)營(yíng)狀況 一般，設(shè)有兩個(gè)收銀臺(tái) 超市總評(píng) 以經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)靥厣唐凡枞~、根雕、點(diǎn)心、地方酒為主，輔以日常生活用品 ——度假區(qū)商業(yè) ? 度假區(qū)代表性超市： 名稱 地址 層數(shù) 面積㎡ 超市簡(jiǎn)評(píng) 華榕超市長(zhǎng)亨店 三姑大紅袍商業(yè)街 1 700 經(jīng)營(yíng)日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品 好鄰居超市 三姑武夷大道、星村路口等地 1 900 好鄰居超市是三姑地方連鎖超市，擁有 6家門店，覆蓋面積最廣但缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念及管理方式。 20232023 度假區(qū)段 2023年建成 武夷柳永湖旅游綜合開發(fā) 旅游綜合開發(fā) 20232023 征地、規(guī)劃 武夷山體育運(yùn)動(dòng)中心 建設(shè)國(guó)家舉重訓(xùn)練康復(fù)中心（占地 60畝）、 A級(jí)賽事場(chǎng)地、綜合競(jìng)技體育館、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)中心等。 武夷論壇國(guó)際會(huì)展中心 占地 1940畝。建設(shè)會(huì)展會(huì)議酒店區(qū)、異國(guó)風(fēng)情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場(chǎng)、配套住宅服務(wù)區(qū)。 20232023 進(jìn)行景區(qū)道路建設(shè) 大紅袍五星酒店 項(xiàng)目位于南源嶺，占地 1297畝，建筑面積 方米。 20232023 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，綜合接待區(qū) 13號(hào)樓和綜合樓開工建設(shè)。 2023年計(jì)劃投資 5000萬。 20232023 營(yíng)業(yè) 九曲溪上游景點(diǎn)改擴(kuò)建 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 改擴(kuò)建基本完成 南源嶺自駕車旅游生活小區(qū) 自駕車旅游生活小區(qū) 20232023 基本建成 朱子文化保護(hù)開發(fā)及農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)開發(fā) 院擴(kuò)建、朱子巷、朱熹故居修繕、“百畝荷花、蓮田”建設(shè)、休閑農(nóng)莊及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 20232023 建設(shè)中 賽格威休閑旅游度假村 果園生態(tài)旅游 20232023 年底營(yíng)業(yè) 洋莊鄉(xiāng)大安街紅軍舊（遺）址 紅色旅游 20232023 建成 茶言精舍茶莊 為旅游者提供茶葉交流、銷售中心 2023 營(yíng)業(yè) 想當(dāng)年夜總會(huì)娛樂休閑設(shè)施 旅游娛樂 2023 營(yíng)業(yè) 武夷山仙店游客服務(wù)中心 項(xiàng)目位于新區(qū)，占地 200畝，建筑面積 11萬平米，分三期建設(shè)，主要建設(shè)游客服務(wù)中心、自駕車綜合服務(wù)中心和商業(yè)廣場(chǎng)等，日接待游客 1萬人。 項(xiàng)目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源 —— 項(xiàng)目區(qū)位 ?武夷大道北段 ：武夷山風(fēng)景區(qū)北入口、武夷山機(jī)場(chǎng)、武夷山市區(qū)； ?武夷大道南段 ：武夷山風(fēng)景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)； ?項(xiàng)目南側(cè)支路 ：高爾夫入口。 項(xiàng)目未來主要客戶群體由三部分人組成：普通游客、商務(wù)（政府）接待客戶、本地居民 —— 客戶群體 北連規(guī)劃中商業(yè)區(qū)、角庭風(fēng)景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場(chǎng)，南連綜合服務(wù)區(qū) 北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中） 西：武夷印象、武夷廣場(chǎng) 東：高爾夫景區(qū) 南：綜合服務(wù)區(qū) —— 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體 政府規(guī)劃： 包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨(dú)特文化的體現(xiàn)。 ?“大武夷”景區(qū)的規(guī)劃有助于吸引更多游客； ?項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間早，有助于在今后競(jìng)爭(zhēng)中取得先手。 S W O T —— SWOT分析 核心屬性 區(qū)域性旅游中心 海洋主題公園 附加屬性 風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 風(fēng)情別墅 項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 屬性界定 項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 政府目標(biāo) 提高武夷山旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)武夷山旅游市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)變。 利潤(rùn)目標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價(jià)值。 觀光旅游 娛樂體驗(yàn) 休閑旅游 旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂體驗(yàn)性