【正文】 廣場設(shè)置主要原則： ? 為整體項目制造特色景觀； ? 預留停車等功能擴展空間； ? 對商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。 海洋特色 商業(yè) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 茶葉制作 體驗中心 ? ? ? ? ? 特色風情商業(yè)街 ? 以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂休閑為一期的重要商業(yè)組成 KTV 影院 美食廣場 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 超市百貨 ? ? ? ? ? ? ? 武夷山商業(yè)航母 ? 二期在一期商業(yè)檔次拔高的基礎(chǔ)上，引入超市百貨、影院等主力店，商業(yè)主題及內(nèi)容進一步深化，打造武夷山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心 ?以特色餐飲休閑娛樂為中心，是項目成為武夷山的城市會客廳； ?輔以特色零售的相關(guān)業(yè)態(tài)，為游客打造海西最 齊全、最專業(yè)、形象最好、檔次最高的“一站式”商旅服務(wù)中心； 。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂、休閑為主要業(yè)態(tài)； ?二期商業(yè)中心 ：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時面向武夷山本地居民。實現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強。 深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢幻”與“歐式”的主題元素 通過上述分析，本項目商業(yè)部分的整體思路是： 外觀設(shè)計延續(xù)項文化廣場廣場風格，并給商業(yè)項目加分。 演出時間：不定 注：上述表演內(nèi)容及時間僅為示意，實際內(nèi)容以現(xiàn)場情況及準備條件決定 學校參與 在網(wǎng)上進行學校登記 登記完成，雙方確認 動物科學普及 網(wǎng)上下載優(yōu)惠券 學生課外活動 教師研習 學生課外輔 導 項目申請成為省級以上生物科普教育實踐基地： ?目標群體 ：武夷山及周邊城市小、中學校、福建省及周邊省市的大中專院校； ?服務(wù)內(nèi)容 ：同學校建立合作機制，將本項目作為學校的戶外教育基地。 演出時間： 11： 00、 16： 00 花車巡演： 內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。 演出時間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個愛護大自然的雀躍故事。 海洋之心： 內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛的海豚、海獅和一班訓練員呈獻一個關(guān)于夢想和海洋的故事。 廣場舞臺： 作用：舞臺表演、花車巡演、節(jié)目推廣； 主題：合理利用聲、光、電等效果，強化視覺沖擊力，吸引游客。 廣場功能： 功能一：景觀功能，通過景觀小品等系統(tǒng)，展示項目特性與文化內(nèi)涵； 功能二：表演功能，項目巡回表演設(shè)置在廣場上，作為項目文藝演出的重要組成部分； 功能三：休憩功能，廣場是有人休息、逛街等場所，并能帶動廣場周邊商業(yè)的人氣。 海洋文化廣場 ：文化廣場連接項目場館和商業(yè)街，是項目人氣最集中、展示性最好的場所； 充分發(fā)揮海洋廣場的展示與聯(lián)動功能，打造項目形象，匯聚項目人氣，打造項目文化特征與文化表演的舞臺。 海獸館： 該場館主要功能為海洋生物表演場館，是項目動物表演的主舞臺； 借用正對海洋文化廣場的優(yōu)勢，在場館外設(shè)立大型 LED屏幕，作為項目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時可同步播放若干片段。 極地館： 極地館是項目一期最大的場館，項目人氣最集中的地方，在場館內(nèi)或地下設(shè)置極地風格的互動項目或特色餐飲等商業(yè)項目，作為維持場館整體風格的情況下獲得的更高收益。 POINT1: POINT2: POINT3: 文化 ：是項目展示自身特色，體現(xiàn)自身實力，宣揚自身理念的重要平臺，可以通過各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機的融合起來。 旅游地產(chǎn)四原則將是項目發(fā)展的重要考量 中心廣場： 是項目匯聚人氣、場館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場所，中心廣場的打造將是項目形象的重要一環(huán)。因此其市場功能一定是以休閑為主； 原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則 這一原則主要應用于項目定價。 通票： ?憑票可參觀公園內(nèi)所有場館； ?憑票可在特定商家享有優(yōu)惠； ?憑票可參加公園內(nèi)各項活動。 自然標識： ?區(qū)域標識 如：某區(qū)、某街、某座、某室等 ?功能區(qū)標識 如：吸煙區(qū)、衛(wèi)生間、電梯、商務(wù)中心、閱覽室、會客區(qū)等等 ?樓層標識 如： 1F、 10F等 ?名牌標識 如：水牌、公司銘牌 導向標識： 各功能區(qū)位置快速定位 如：地圖導覽、往停車場等 解說標識： 景點介紹等 如：“極地體驗區(qū)”介紹等 功能說明等 如：“售票處”提示說明等 管理標示： 公益標示 警示標示 寄送功能 ： 理由：本項目兼具購物與游玩功能，為方便顧客能在購物的同時充分享受游玩的樂趣，項目設(shè)立物流配送中心，方便顧客寄存、提取、郵寄商品，體現(xiàn)項目人性化關(guān)懷。 政府溝通： 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費優(yōu)惠，實行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力搞經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。 ? 本項目建議： 回報期 8年； 綜上，項目返租條件為： 8年每年回報 5% 109 110 市場造勢：通過高返租回報的形象切入市場，形成熱點 招商進行：招商團隊進駐，引入品牌商家，增強市場信心 銷售造勢：匯聚大批客戶，集中認籌開盤，引發(fā)搶購熱潮 整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實現(xiàn)整體同時運營 后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商” 采用這種方式，可有效回避掉市場風險，同時提高經(jīng)濟收益 項目本體條件分析與目標解讀 項目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價值梳理 經(jīng)營管理 項目定位 2 112 經(jīng)營管理公司 場館管理團隊 商業(yè)管理團隊 別墅管理團隊 ?動物管理 ?游客管理 ?票務(wù)管理 ?場館運營管理 ?物業(yè)經(jīng)理人 ?物業(yè)管家 ?公共區(qū)域養(yǎng)護員 ?商戶經(jīng)營管理 ?推廣活動管理 ?促銷活動管理 ?物流配送管理 ?返租管理 項目的管理團隊主要由商業(yè)管理、別墅管理、場館管理組成； 商業(yè)管理與場館管理可以充分發(fā)揮互動作用，共同帶動項目發(fā)展 總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 行政人事部 財務(wù)部 工程部 商業(yè)運營副總經(jīng)理 經(jīng)營部 企劃部 防損部 清潔部 場館管理副總經(jīng)理 票務(wù)處 飼育部 防損部 游客部 別墅管理副總經(jīng)理 防損部 清潔部 物業(yè)部 管理宗旨 ： 1. 維護良好的整體形象和秩序； 2. 確保消費者滿意； 3. 使物業(yè)保值增值； 4. 為投資者創(chuàng)造最大贏利機會。一般麥當勞、德克士等商家簽約都在 8年以上。 107 108 策略名 利 弊 策略一 返祖 高額回報的方式有助于給客戶樹立信心； 高額回報有助于提高租金，前期即獲得較高的回報； 前期由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃招商，便于打造項目商業(yè)形象，推動招商執(zhí)行 對后期經(jīng)營管理有很高的要求 策略二 回購 回購的做法將大大提高市場信心，促進銷售 為了避免后期回購資金過高，前期不能賣高價； 發(fā)展商要承擔較大的風險； 策略三直銷 簡單明了的推廣方式，操作難度最小 缺乏亮點，不易制造營銷噱頭； 必須累計足夠的客戶才能銷售，存在一定風險 銷售策略利弊分析 經(jīng)過上述比較，建議：采用策略一與策略三相結(jié)合的方式銷售 。 1）集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。 ? 策略二： “ 一本萬利（ 120%）十年回購計劃 ” —— 樹立項目購買信心，盡量減少項目風險，提高項目信心。為了保證本項目做旺的信心，建議本項目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。 招商返祖及整體運營提高市場信心 項目雖靠近三姑中心商圈但目前周邊正處于開發(fā)狀態(tài) ,商業(yè)氛圍相對三姑中心區(qū)較弱 ,對項目招商銷售都有一定負面影響。 價值改進思路 ：項目初期由我方實行統(tǒng)一招商管理，通過一定方式回報給客戶。 “雙首層”概念有助于提高項目二層部分商業(yè)價值 市場情況 ： ?目前武夷山僅有文公苑商場實行銷售返租。 綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動作用，為了進一步提高項目物業(yè)價值，獲得更高收益，本項目可采?。? ?采用開放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動，以增加商業(yè)價值； ?為延長游客在本項目的逗留時間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如 SPA會所等 ； 項目本體條件分析與目標解讀 項目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價值梳理 經(jīng)營管理 項目定位 2 項目通過前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價的方式獲得高額回報 低價拿地 環(huán)境營造 商鋪銷售 借助項目營造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報 公園營業(yè) 住宅開建 住宅銷售 利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤 二期建設(shè)與銷售 借助成熟氛圍進一步推高商業(yè)售價及未來住宅售價 項目盈利第一步 綜合各方面條件，商業(yè)具備先期發(fā)售的能力及必要條件 項目的的區(qū)位優(yōu)勢具備商鋪單獨銷售的條件 先期發(fā)售 項目要求 項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 借助項目的整體規(guī)劃及氣勢，項目具備成為市場熱點的條件 海洋公園運營同時，配套商業(yè)需同步運營，以顯示整體開業(yè)的效果 商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對后續(xù)產(chǎn)品的售價起到一定的支撐作用 商業(yè)市場售價現(xiàn)狀： 大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價在 ，二層售價僅為 40006000元； 現(xiàn)狀分析： 造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品， 不能獨立經(jīng)營，不能獨立銷售缺乏商業(yè)價值。 深圳關(guān)內(nèi) 4km 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 旅游區(qū) 產(chǎn)業(yè)配套 高檔住宅區(qū) 都市生態(tài)區(qū) 發(fā)展時間 ?1980~1991年 ?1992~1997年 ?1998～ 2023年 ?2023～ 2023年 配套建設(shè) ?錦繡中華 ?華僑城中學 ?華僑城醫(yī)院 ?華僑城菜市場 ?郵電局 ?海景酒店 ?世界之窗 ?華夏藝術(shù)中心 ?何香凝美術(shù)館 ?人文雕塑 ?建立社區(qū)標識系統(tǒng) ?OCT廣場 ?沃爾瑪 ?食街、酒吧街 ?歡樂谷在建 ?燕棲湖 ?燕晗山 ?歡樂谷主題公園開放 ?威尼斯皇冠假日酒店 ?益田假日廣場 ?地鐵 1號線 代表樓盤 ?海景花園 ?桂花苑 ?錦繡花園二、三期 ?波托菲諾純水岸 價格變化 ?2500 ?5000 ?8000 ?9000~70000 產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū) 普通居住區(qū) 高檔住宅區(qū) 都市生態(tài)區(qū) ——華僑城 —華僑城借鑒意義 ? 華僑城充分說明了旅游主題對產(chǎn)品售價的推動作用 “以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是 2023元 /㎡。 豐富的酒店功能，便于延長顧客在公園的逗留時間，增加潛在消費需求。 —東部華僑城 封閉主題公園商業(yè)： 商業(yè)街位置 ：公園內(nèi)； 租售情況 ：只租不售； 消費者群體 ：游客； 租賃情況 ：良好； 租金水平 ： 120150元 /㎡ /月。 —成都極地海洋世界 93 經(jīng)營時間表： 202310 銷售團隊進場 20234 住宅一期開盤 20238 招商團隊進場 20233 第一組團完工，第二組團開動 202312 20237 開園 完成 80%招商面積 街鋪二期發(fā)賣 20238 從其經(jīng)營時間表上看，該項目的操盤思路是： 環(huán)境造勢 住宅先行 招商開始 商鋪銷售 整體開業(yè) —借鑒意義 94 ?成熟商圈內(nèi)主題公園的附屬產(chǎn)品，具備提前銷售的條件； ?先行銷售可保證項目初期回籠大批資金，用于后期建設(shè)需要； ?為實現(xiàn)項目的整體開業(yè)，項目商業(yè)部分必須先于公園部分運作，及早招商及銷售； ?成都極地海洋世界的成功運營，證明了內(nèi)地城市具備發(fā)展海洋主題公園的條件； —東部華僑城 東部華僑城，位于中國深圳大梅沙，山地面積近 9平方公里，由華僑城集團精心打造的國家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級度假旅游目的地。 定位依據(jù)小結(jié) 項目本體條件分析與目標解讀 項目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價值梳理 經(jīng)營管理 項目定位 2 —成都極地海洋世界 91 對比項目