【正文】 成都極地海洋世界 本項目 城市環(huán)境 內陸城市，不臨海 內陸城市，不臨海 城市性質 區(qū)域中心城市，對外輻射力強 著名旅游城市，游客眾多 項目區(qū)位 成都新城市中心，重點規(guī)劃區(qū)域 緊鄰三姑核心商圈，武夷山重點發(fā)展地段，城市主干道 項目產品 主題公園、酒店、公寓、商業(yè)街、城市廣場 主題公園、商業(yè)街、別墅 經營情況 好 未開業(yè) 通過上述對比可知，成都極地海洋世界從城市、區(qū)位、產品上都與本項目非常相似，充分借鑒其成功意義是非常必要的。 88 武夷山宏觀環(huán)境 旅游市場的整體升級需要更高檔次的新型旅游中心 主題公園商業(yè)模式 項目適宜發(fā)展零售、購物、餐飲、休閑、娛樂等 相關業(yè)態(tài) 市場情況 項目商業(yè)方針是搶占市場空白，但不具備發(fā)展奧特 萊斯的條件 小結 項目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品 質上有深化的“三有”商業(yè)中心。 項目類別：住宅； 功能：賦予生活氛圍； 意義：增加項目收益 項目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂； 功能：滿足游客的休閑消費需求； 意義：完善項目功能 項目類別：酒店； 功能：商務、普通接待功能； 意義：增多游客選擇范圍； 必備項目 附屬項目 可選項目 本項目定位的方針是針對項目市場空白，拔高項目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心 茶葉根雕等占度假區(qū) 60%以上市場 市場現狀 定位影響 項目可以引入少量作為有益補充 缺乏中高檔餐飲場所 項目可填補這部分市場空白 休閑娛樂數量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模 項目可借勢打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂中心 度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差 項目適時打造度假區(qū)風情商業(yè)街區(qū) 本項目缺乏奧特萊斯必要的經營條件 STOP 人口硬傷：武夷山總人口及高端人群相對奧萊來說，其人口基數及消費力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展； 城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對不大，單靠本項目吸引周邊城市的消費群來本項目消費，在短期內較難實現； 體量硬傷：本項目總體量 ，體量上達不到規(guī)模優(yōu)勢，而北京和上海的奧萊，體量均在 10萬平方米以上； 后期運營的難題：如果國際品牌達不到集群效應，在國內品牌相對接受度較低的情況下，后期運營勢必出現不確定因素。 主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂為主。有人晚上 9點都舍不得走 ?熱帶季風主題酒店 monsoon hotel 成都海洋公園 風情商業(yè) 街區(qū) 文化廣場 公寓 酒店 特色餐飲 街區(qū) 綜合型不僅強化了購物餐飲休閑娛樂的功能，同時引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合 強化商業(yè)功能： 綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強化了購物、餐飲、休閑、娛樂的功能，使之與主題公園充分互動； 引入全新要素： 引入了酒店、文化廣場、住宅等要素，全方位的支撐項目收益。 隨著旅游市場的整體升級，對新興大型項目的產品功能規(guī)劃上勢必有更高的要求 打造主題概念商業(yè) 景觀與商業(yè)的充分互動 商業(yè)檔次的要求 游客的匯集作用 主題公園 本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點，將吸引大批游客到此觀光消費 利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費者 利用公園景觀打造特色風情商業(yè) 商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協調 通過特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來的游客消費者充分互動 度假型 主題公園 商業(yè)配套 大連老虎灘海洋公園 傳統型商業(yè)模式 :——日本登別海洋公園 位于日本北海道。 —— 開發(fā)目標 項目本體條件分析與目標解讀 項目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價值梳理 經營管理 項目定位 2 特色綜合型 以自然人文景觀為主，突出特點是同質化競爭，缺乏成熟合理的規(guī)劃； 娛樂項目型 資源主導型 以溫泉、滑雪、游樂場、主題公園等目的性項目為主，競爭特點是檔次化競爭，具備對整體規(guī)劃要求較高； 以會議、休閑、療養(yǎng)等高質量高檔次為主，競爭特點是差異化競爭，對整體規(guī)劃的要求極高。 形象目標 充分發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風情商業(yè)街區(qū)，使本項目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。 ?未來項目周邊別墅、商鋪的供應量較大，競爭較激烈； ?“大武夷”從規(guī)劃到成熟需要一個漫長的過程。 限制因素： 必須是海洋主題公園； 必須保留虎山廟； —— 項目規(guī)劃 ?武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來龐大游客消費群體； ?項目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達性好，展示面佳； ?發(fā)展商的資源優(yōu)勢及專業(yè)程度 ?武夷山深居內陸，沒有天然海洋資源，加大了項目成本； ?城市規(guī)模小，消費能力弱，項目發(fā)展需更多依靠游客資源。 項目北連市區(qū)、重要交通設施，南接度假區(qū)風景區(qū)，背靠高爾夫，通達性極好 —— 交通狀況 ?武夷山風景區(qū)每年 150萬游客群體 ； ?高爾夫景區(qū)商務接待的高消費人群； ?武夷山本地 22萬戶籍人口。 20232023 完成土地平整，動工 建設 ——市場供應 ? 附表：近期將開發(fā) /正在開發(fā)的旅游項目 31 項目名稱 建設內容 建設 年限 項目進展情況 五夫古鎮(zhèn)藝術創(chuàng)作基地 旅游寫生、創(chuàng)作基地 20232023 營業(yè) 華福酒店及錢柜音樂會所 娛樂設施建設 20232023 營業(yè) 連氏閩臺生態(tài)旅游開發(fā)有限公司 閩臺水果樣品區(qū)和珍稀藥材種植區(qū)建設 20232023 完成征地及規(guī)劃 市區(qū)至吳屯佛教旅游公路建設 禪文化旅游開發(fā)有限公司 20232023 年底完成 高爾夫球場及酒店建設 高爾夫球場及酒店建設 20232023 營業(yè) 九曲花街旅游綜合開發(fā) 集旅游觀光、餐飲、購物一體的旅游健身 20232023 建設中 ——專業(yè)人士訪談 ? 武夷山旅行行業(yè)協會會長 – 武夷山的旅游產業(yè)還處于起步階段，遠沒來達到飽和階段，現在開發(fā)旅游項目還是大有可為的 – 目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有 300處以上的辦事處或分公司，具備相當的旅游人口組織能力 ? 中旅老總 – 旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對項目實際情況確定 ? 聚福緣休閑會所老板 江家文 – 武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財，未來再做商業(yè)項目一定要有規(guī)模，讓后來者難以超越 – 希望項目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費者 32 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 ? 調研技術說明 – 調研對象：老城區(qū)經營戶、品牌商 – 業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網吧、足浴等百貨、休閑、娛樂業(yè)態(tài) – 調查方法：面對面問卷訪問 – 樣本數量： 20份 – 調研地點：和平南路、大同路 33 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 請問貴店是以下何種性質？ 34 請問貴店主要客戶群是？ ? 個體經營遠多于代理形式，占市場的主導位置，說明老城區(qū)經營戶整體實力較弱，同時個體經營的靈活性大，易于轉型 ? 老城區(qū)的商業(yè)主要服務于本地消費者 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 35 請問您在武夷山已開店數量？ 您現在的店鋪是買的還是租的？ ? 大多數經營戶只開一家店鋪，說明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進入老城區(qū) ? 大多數經營戶是租賃商鋪經營 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 36 請問您一般簽幾年的租賃合同？ 請問您商鋪經營一般需要多大面積？（實用面積） ? 市場上 3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢 ? 經營戶希望有較好的展示形象，因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81120 ㎡ ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 37 我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選） ? 老城區(qū)經營戶普遍認為本地缺乏一個綜合百貨商場，以實現規(guī)?；?guī)范化經營 ? 對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認可 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 38 請問您會購買本項目的商鋪經營嗎？ 您能接受本項目的臨街商鋪售價是？ ? 老城區(qū)經營戶對本項目的開發(fā)認同度較高，如果條件合適即會認租、認購 ? 在售價方面，老城區(qū)經營戶認為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受 4萬元 / ㎡ 及以上的價格 您是否去本項目租賃？ ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 39 1您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？ 1如果你看電視，一般會看哪個臺？ 1如果你看報紙，一般會看哪個報紙？ ? 戶外廣告和電視是武夷山最受關注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經營戶關注 ? 本地報紙的傳播更有效 ——老城區(qū)商業(yè)經營戶分析 ? 老城區(qū)商業(yè)經營戶分析小結 – 老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經營者，經營實力和能力較為有限 – 對本項目的認可度及關注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經營者，對本項目的開發(fā)有一定的期待 – 經營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應注意面積分割的合理性 40 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 ? 調研技術說明 – 調研對象：度假區(qū)經營戶、品牌商 – 業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會所 – 調查方法：面對面問卷訪問 – 樣本數量： 20份 – 調研地點：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風情街 41 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 請問貴店是以下何種性質？ 42 請問貴店主要客戶群是？ ? 茶葉、根雕等經營者的品牌意識和現代經營理念相對落后，以公司形式經營越少于個體經營者 ? 茶葉、根雕的主要消費群體已面對全面市場，能在本地經營此類行業(yè)的經營戶基本都有固定的客戶資源 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 43 請問您在武夷山已開店數量？ 您現在的店鋪是買的還是租的？ ? 大多數經營戶只開一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模 ? 大多數經營戶是租賃商鋪經營 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 44 請問您一般簽幾年的租賃合同？ 請問您商鋪經營一般需要多大面積？（實用面積） ? 市場上 3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢 ? 經營戶希望有較好的展示形象，因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81120 ㎡ ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 45 我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選） ? 經營戶認為茶葉、根雕等傳統產業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經營效果 ? 對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認可 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 46 請問您會購買本項目的商鋪經營嗎？ 您能接受本項目的臨街商鋪售價是？ ? 經營戶對本項目的開發(fā)認同度較高，如果條件合適即會認租、認購 ? 在售價方面，經營戶認為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受 4萬元/ ㎡ 及以上的價格 您是否去本項目租賃？ ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 47 1您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？ 1如果你看電視，一般會看哪個臺？ 1如果你看報紙，一般會看哪個報紙？ ? 戶外廣告、電視是武夷山最受關注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經營戶關注 ? 本地報紙和閩北日報的傳播更有效 ——度假區(qū)商業(yè)經營戶分析 ? 度假區(qū)商業(yè)經營戶分析小結 – 對本項目的認可度及關注度較高，期待本項目有休閑、娛樂、餐飲等綜合業(yè)態(tài) – 對于遠遠超出目前市場水平的售價不接受 – 對武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認為目前市場還沒有飽和的跡象 – 經營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應注意面積分割的合理性 48 ——本地消費者分析 49 ? 調研技術說明 – 調研對象：本地居民 – 調查方法：面對面問卷訪問 – 樣本數量： 110份 – 調研地點：和平南路、大同路 ——本地消費者分析 50 1520 6% 2125 11% 2630 32% 3135 24% 3640 15% 41以上 12% 受訪者年齡 公司職員 5% 事業(yè)單位職員 4% 工人 2% 個體經營者 61% 教師 5% 學生 0% 退休人員 0% 農民 4% 軍人 3% 公務員 3% 其他職業(yè) 13% 受訪者職業(yè) ? 本次調查選擇的對象主要是具有一定經濟條件，能有相當消費能力的人群 ——本地消費者分析 51 1人 3% 2人 3% 3人 45% 4人 19%