【文章內容簡介】 家居業(yè)態(tài)相對豐富，招商壓力相對較小備選方案：備選方案：業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 3負一層 ㎡一層內鋪3875㎡一層街鋪1220㎡M層 ㎡二層 ㎡三層 ㎡方案三 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 專業(yè)電子 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡）中高檔百貨中高檔百貨經營要求更高招商難度較大專業(yè)電子專業(yè)電子備選方案：備選方案：業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 4負一層 ㎡一層內鋪3875㎡一層街鋪1220㎡M層 ㎡二層 ㎡三層 ㎡方案四 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡）高檔百貨高檔百貨時尚家居時尚家居SP、美容、美容、時尚健身時尚健身市場風險較大發(fā)展商投入較多業(yè)態(tài)豐富通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析 ,結合未來競爭以及項目本身特點 ,基本得出本項目檔次建議 :中偏高檔次定位以符合市場主流的中檔品牌經營來吸引消費者，以較少部分高檔品牌經營來提高商場的形象檔次。 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目檔次建議項目客戶分析項目 客戶常興時代廣場 　 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購買 ,海典數(shù)碼城 　 年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬以上，家庭收入在 2萬左右 .新街口 　 客戶主要來源于周邊客戶。保利時代廣場　 客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。投資客戶相對較多 .花園城中心 　 主要來源于福田、南山的客戶投資者：項目的業(yè)主，資金投入者經營者：主要指商業(yè)的經營者和管理公司體驗者：一般指消費者投資者項目客戶分析經營者體驗者素描對象 新街口業(yè)主 — 吳生情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價，平時喜歡打高爾夫球和爬山運動 ,南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活 . 投資買鋪 ,希望買鋪能給家人帶來穩(wěn)定的收入和固定的保障 ,主要用來養(yǎng)老 .區(qū)域來源 主要來源于福田、羅湖、南山以及香港客戶投資需求 面積要求 40－ 50平左右，單價不宜太高，做長線投資，要求位置好，升值空間大。權重排序 位置 〉價格項目客戶分析【投資者】素描對象 某百貨總經理 — 林經理情況描述 林經理三十五歲 , 從事百貨經理多年經驗豐富 ,主要負責公司的拓展業(yè)務 ,公司在全國各大城市都有分店，在深圳的華強北和東門都有分店，近期根據公司拓展需要（在深圳需開二家以上的分店）以及深圳商業(yè)西移的發(fā)展趨勢，公司初步確定在后海成立新分店。區(qū)域來源 全國各地知名品牌經營需求 面積需求最少在 5000平以上，一樓層高必須在 5米以上，中央空調配置，衛(wèi)生間必須達到國家有關部門的規(guī)定。權重排序 消費力 〉競爭對手 〉交通項目客戶分析【經營者】素描對象 花園城業(yè)主 — 李小姐情況描述 年齡不愿通漏，已婚，花園城一期的業(yè)主 ，生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶 ,聊天 ,看電影 , 周末喜歡跟朋友 ,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯 ,聊天 .區(qū)域來源 主要來源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主 .體驗需求 希望在后海一帶，離家不遠的地方除海雅之外能有一個更大型的、高檔的百貨商場，平時能跟朋友 ,家人一起出去逛街，休閑，娛樂。權重排序 品牌 〉交通 〉價格項目客戶分析【體驗者】項目形象定位“FREECITY”自由城 □ 有別于 “ 傳統(tǒng)百貨 ” ，而更具獨特個性；□ 不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑；□ 樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨；□ 全面解決南山中高檔 “ 休閑 購物 ” 問題；南山首個項目形象定位商場特色經營建議目的 : ■ 增加商場特色 ,走差異化路線 ■ 為商場吸引人流 ,增加人氣內容 : MF:“Free boy” 2F: “Free girl” 3F: “FreeMF:“ Free boy” 為老公們提供一個舒適的休息區(qū) ,包括 DVD播放 區(qū) ,棋藝品茶區(qū) ,音樂咖啡區(qū) .商場特色經營建議 Free boy2F: “Free girl” 給女性消費者提供一個 DIY平臺 ,內容包括舊衣翻新 ,時尚插花 ,時尚妝容 . 商場特色經營建議 Free girl3F: “Free baby”從小培養(yǎng)兒童的獨立能力 ,為兒童提供一個販賣平臺 ,可以將兒童自己或自己收藏的產品拿出來賣或換取其他兒童的產品 . 商場特色經營建議 Free boy項目租售模式選取標準項目具有一定規(guī)模和市場影響力均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶租售模式各有特點周邊商業(yè)租售模式分析 —— 選取原則參考項目 :錢柜、新街口、海印長城西街、常興廣場、海典數(shù)碼城、保利文化廣場、花園城 MALL、名稱 位置 面積 均價 銷售方式 備注錢柜 南山老區(qū) 9000㎡街鋪 42套內鋪 196套街鋪 、內鋪街鋪直接銷售 ,內鋪(返租 3年 8%)項目 ，銷售率 70%左右，街鋪已全部銷售完畢，內部基本未銷售。新街口 南海大道與東濱路交匯處約 5660㎡街鋪16套內鋪： 0套均價 直接銷售客戶積累 3年， ，銷售率 50%左右，剩余鋪位滯銷原因為總價過高（均超過10000萬）海印長城西街海印長城 街鋪 36套內鋪 0套均價： 直接銷售客戶積累 2年， ，銷售率 10%左右，項目總價控制適中（ 200萬左右），全街鋪銷售是其暢銷原因。常興廣場桃園路與紅花路交匯處 一層只租不售，其他層帶租約銷售2023年開始銷售， 6個月銷售率 100%，海典數(shù)碼城南海大道旁 一層約 ㎡二層約 一層直接銷售、二層返租銷售保利文化廣場 桃園路與紅花路交匯處15萬 均價 7萬 直接銷售 +帶 35年租約銷售+ 委托經營銷售2023年 3月 19日開始銷售，目前銷售率 90%，花園城中心南海大道旁 四層商鋪約 7萬平米租金：元 /㎡ /月 )一層約 350450二層約 200三層約 200四層約 150全部出租 地理位置得天獨厚，目前已全部出租完畢租租 售售優(yōu)勢： 固定資產，長期受益。 商場的主控性更強，劣勢： 資金回報較慢 旗艦商業(yè)的租金一般偏低，投資收益較少優(yōu)勢： 資金回籠較快。 即得資金最大化劣勢： 銷售壓力較大、投資風險較大 除直接銷售以外，其他銷售方式對于發(fā)展 商銷售后有投入要求建議根據招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實際情況，采用不同的租售方式租售模式建議 —— 租、售優(yōu)劣勢比較出出 租租模模 式式短期短期租約租約 長期長期租約租約 適用于街鋪與位置較好的內鋪，和商業(yè)簽訂 15年的租約，增強客戶信心適用于大型品牌商家， 5年以上長期穩(wěn)定的租約增加客戶的投資信心發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金較高，無論是銷售和發(fā)展商長期收益都有利。租金較低，但品牌商家對客戶投資信心保障更大。在本項目的操作上，建議采用短期租約和長期租約相結合的模式租售模式建議 —— 出租模式比較銷銷 售售模模 式式直接直接銷售銷售帶租約帶租約銷售銷售產權式產權式銷售銷售 適用于客戶關 注高投資回報 率高的街鋪 一般用于品牌商家進駐后非街鋪部分以內鋪的形式進行銷售 業(yè)主只有商鋪的產權而非經營權的銷售如果對于業(yè)態(tài)有規(guī)劃的話，發(fā)展商銷售后只需要監(jiān)督經營的液態(tài)不需要再投入精力管理需要成立經營管理公司對整個商業(yè)進行經營管理，負責將來的管理、招商，維持商場的興旺發(fā)展商負擔較大國家政策限制，操作風險極大，后續(xù)問題多，風險極高 ，操作難度較高，銀行放貸較難，發(fā)展商銷售后投入精力較多，風險中操作難度低，銀行放貸容易，發(fā)展商銷售后投入精力少，風險低操作難