【文章內(nèi)容簡介】 之間，主 力總價(jià)達(dá) 10001500萬間 。 2023年深圳推出別墅數(shù)量約為 900套左右， 近郊別墅價(jià)格已達(dá) 34萬 ，總價(jià)在 1000萬左右， 城市別墅價(jià)格在 48萬 之間，總價(jià)達(dá)到 2023萬 以上。 2023年深圳推出別墅數(shù)量約為 800多套 ，在市場下滑的過程中，別墅價(jià)值堅(jiān)挺， 較好地實(shí)現(xiàn)了保值功能。 在 豪宅項(xiàng)目價(jià)格 跳水的市場環(huán)境 下，具有稀缺價(jià)值的別 墅產(chǎn)品 仍 然能夠相 對保持價(jià)值堅(jiān)挺。 別墅市場成交均價(jià)情況 項(xiàng)目名稱 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 年升幅 波托菲諾 獨(dú)棟 40000 65000 85000 % TH 30000 36000 58000 % 高層 15000 21000 28000 % 中信紅樹灣 TH 29000 35000 40000 % 高層 14000 17000 27000 % 香蜜湖一號 獨(dú)棟 70000 90000 130000 85% TH 45000 55000 70000 % 高層 —— 26000 35000 % 星河丹堤 獨(dú)棟 —— 60000 80000 % TH —— 33000 50000 % 高層 —— —— 28000 —— ２ 競爭環(huán)境 中，獨(dú)棟別墅價(jià)值升值最快。 深圳豪宅視角： 在市場上升過程 深圳代表豪宅別墅類產(chǎn)品 06年到 07年價(jià)格張幅，分別為：獨(dú)棟 100%，聯(lián)排 72%，高層 83%。 城市豪宅中獨(dú) 棟類產(chǎn)品因其稀缺性 ，漲幅最大。 項(xiàng)目 物業(yè)類型 價(jià)格 （元 /平） 比價(jià) 美洲故事 獨(dú)棟 17000 聯(lián)排 11000 1 藏瓏 獨(dú)棟 26800 雙拼 18000 3 高層 6000 1 湘江 1號 獨(dú)棟 13000 雙拼 9000 疊加 5600 1 橘郡 獨(dú)棟 9000 雙拼 8000標(biāo) 聯(lián)排 6000 1 ２ 競爭環(huán)境 豪宅價(jià)值體系在長沙尚不清淅，獨(dú)棟 價(jià)值未得到市場追捧，競爭力不強(qiáng)。 香蜜湖一號 波托菲諾 中信紅樹灣 星河丹堤 獨(dú)棟 TH 高層 深 圳豪宅 價(jià)格的 比 價(jià) 系 統(tǒng)為： 獨(dú)棟 約 為高層 3倍左右，聯(lián)排約為 高層 2 倍左右。 深圳豪宅各產(chǎn)品類型價(jià)格對比 140000 120230 100000 80000 60000 40000 20230 0 長沙豪宅各產(chǎn)品類型價(jià)格比 ２ 競爭環(huán)境 下半年別墅市場開始價(jià)格戰(zhàn)，使得本來價(jià)值 體系尚不清晰的長沙豪宅市場競爭形勢進(jìn)一 步惡化。 ２ 競爭環(huán)境 2023下半年由于市場低迷而推遲開盤的項(xiàng)目 將使得長沙 2023年別墅市場貨量劇增，別墅 市場競爭將更加激烈。 255。255。 綠城 青竹園 純獨(dú)棟 別墅 社區(qū)， 憑借高 爾夫球 場的 資源與 極佳 的環(huán)境 展示， 被長沙 高端 客戶公 認(rèn) 為 “ 長沙第一豪宅 ” ２ 競爭環(huán)境 好望谷 純獨(dú)棟 別墅社 區(qū)， 產(chǎn)品稀 缺性高 ，但是 缺 乏 強(qiáng)勢的 自然資 源與展示亮 點(diǎn)，推 廣 調(diào)性也偏低 。 ２ 競爭環(huán)境 美洲故事 前期 推廣主 打 “ 家族別 墅 ” 概 念， 借 用 展示、服務(wù) 配合 ，贏得 市場口 碑。 ２ 競爭環(huán)境 岳麓山公館 岳麓山風(fēng) 景區(qū) 紅線內(nèi) 惟一別 墅，資 源 獨(dú) 特，市場 稀缺 度高， 占位 高 端， 市場沖擊 力大。 ２ 競爭環(huán)境 格蘭小鎮(zhèn) 融城中 心多物業(yè) 類 型組合樓盤 ， 前期 推 廣 力度大，高舉 高大， 市場占 位高 ， 但產(chǎn)品品質(zhì) 一 般 ２ 競爭環(huán)境 競爭項(xiàng)目 核心價(jià)值 競爭短板 綠城青竹園 高爾夫資 源 總價(jià)過高 美洲故事 家族別墅 概念 產(chǎn)品不純 粹 岳麓山公館 山景 / 好望谷 性價(jià)比 形象偏低 格蘭小鎮(zhèn) 形象高舉 高打 物業(yè)類型 混雜 ２ 競爭環(huán)境 與競爭項(xiàng)目 相比，本項(xiàng)目的核心價(jià)值 點(diǎn)發(fā)掘得不夠深入。 隖 ２ 競爭環(huán)境 別墅市場競爭激烈與豪宅價(jià)值體系混亂 頂級豪宅／綜合價(jià)值最大化 依托產(chǎn)品基礎(chǔ)，向上發(fā)展方能突圍。 當(dāng)市場不能自發(fā)辨別豪宅產(chǎn)品價(jià)值的時(shí)候 3客戶趨勢 如何找到能那些真正具有遠(yuǎn)見 卓識的客戶？ 3客戶趨勢 從財(cái)富積累與觀念開放程度的維度觀 察，豪宅客戶分為四種基本類型 。 觀念保守 觀念開放 豪宅客戶 分類特點(diǎn)： 財(cái)富累積快 傳統(tǒng)新貴 ?企業(yè)二代掌門 新經(jīng)濟(jì)型富豪 ?性格外顯 ?注重享受 ?極度自信 ?眼光獨(dú)到 遠(yuǎn)見新貴 ?生活講究品位 ?睿智、遠(yuǎn)見 ?為人踏實(shí) ?追求向上 ?良好教育背景 ?貴族氣質(zhì) ?見識廣闊 ?海外經(jīng)歷 傳統(tǒng)富豪 ?傳統(tǒng)行業(yè) ?喜歡顯富 ?觀念保守 ?注重富貴感 ?年紀(jì)偏大 苦盡甘 來型 少年得 志型 遠(yuǎn)見卓 識型 新準(zhǔn)貴 族型 客戶類 型 個(gè)人特征 行業(yè)背景 行為特征 置業(yè)特征 群體 數(shù)量 本項(xiàng)目契合 度 苦盡甘 來型 年齡多在 50歲以 上，子女多已成 人，受教育水平參 次不齊 傳統(tǒng)行業(yè)：如機(jī)械 /皮革 /塑料 /五金 等早期經(jīng)濟(jì)發(fā)展依 賴的制造行業(yè) 踏實(shí)保守，實(shí) 用主義觀點(diǎn)濃 厚，喜好證明 自身品位與實(shí) 力 強(qiáng)烈認(rèn)同傳統(tǒng) 風(fēng)格與傳統(tǒng)豪 宅區(qū)域 非本地客戶 本地客戶 遠(yuǎn)見卓 識型 年齡 4050歲，受 教育水平高，多在 大專 /大學(xué)以上，部 分海外經(jīng)驗(yàn) 技術(shù)含量較高的電 子 /醫(yī)藥 /生物 /IT等 科技行業(yè)；政府部 門高級官員 講究品位，追 求向上，樂于 接受新觀點(diǎn)， 自我判斷意識 強(qiáng) 欣賞多種風(fēng) 格，偏向于更 富于文化感 的，容易認(rèn)同 對區(qū)域未來潛 力 新準(zhǔn)貴 族型 年齡 2535歲，家 族企業(yè)繼承者，受 教育水平高，普遍 有海外留學(xué)經(jīng)驗(yàn) 繼承父輩的傳統(tǒng)企 業(yè)，部分依靠自身 學(xué)識背景向新興行 業(yè)拓展業(yè)務(wù) 視野廣闊但也 接受了父輩的 傳統(tǒng)觀念，對 金錢仍較謹(jǐn)慎 會(huì)認(rèn)同創(chuàng)新風(fēng) 格，骨子里迷 戀經(jīng)典，區(qū)域 選擇上認(rèn)同傳 統(tǒng)看法 少年得 志型 年齡 2535歲，受 教育水平高，大學(xué) 以上 政券 /基金 /期貨等 金融投資行業(yè) 自信而又缺乏 財(cái)富安全感， 性格外露，有 標(biāo)新立異的傾 向 追求標(biāo)志性的 風(fēng)格 /傳統(tǒng)區(qū)域 容易選擇，對 未來潛力不敏 感 3客戶趨勢 目前 本項(xiàng)目 核心客戶 ——苦盡甘來型 主要客戶 ——遠(yuǎn)見卓識型 邊緣客戶 ——少年 得志型 255。204。 客戶特征 置業(yè)特征 本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn) 注重實(shí)際 對于性價(jià)比要求高，不事張揚(yáng)； 性價(jià)比高；形象低調(diào)； 講究品位 文化品味高，對于居住氛圍與私屬性的 要求高 北美風(fēng)格，原生態(tài)地形地貌； 純獨(dú)棟；居住人群的純粹性 判斷理性 不被推廣信息所迷惑，有較為穩(wěn)定的價(jià) 值判斷體系 純獨(dú)棟價(jià)值；保利品牌 見多識廣 非常清楚不同住宅產(chǎn)品投資功能；對于 城市未來發(fā)展有一定研究與判斷 獨(dú)棟升值空間；區(qū)域發(fā)展?jié)? 力；保利品牌 一線城市或海 外居住經(jīng)驗(yàn) 以時(shí)代前沿的住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)值判斷； 對于居住人文環(huán)境的要求更高 純北美；純獨(dú)棟。 3客戶趨勢 從 2023年經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況與項(xiàng)目自身發(fā)展前景來 看， “遠(yuǎn)見卓識型 “客戶會(huì)逐漸成為項(xiàng)目目標(biāo)客 戶主流。 3客戶趨勢 客戶形象氣質(zhì)：遠(yuǎn)見睿智、未來標(biāo)準(zhǔn)、 收藏品標(biāo)簽 他們的居住實(shí)驗(yàn)正向國內(nèi)國際一線城市標(biāo)準(zhǔn)看齊 他們 “ 有錢 ” 、 “ 有閑 ” ，是中國奢侈品消費(fèi)風(fēng)尚的引領(lǐng)者與先行者 他們的學(xué)識與閱歷推動(dòng)他們 崇尚現(xiàn)代財(cái)富階層的社交方式 ，正在所在城 市搭建類似的 圈層 （雖然人數(shù)并不眾多，結(jié)構(gòu)也很松散），但他們的有 圈層語言正逐漸影響著整個(gè)財(cái)富階層 [Golf/藝術(shù)品收藏 /馬場 /游艇 /富人區(qū) ] 他們骨子里希望成為財(cái)富階層中的 “ 精英 ” ：因此他們 需要一些從容的個(gè)性表達(dá)，他們內(nèi)斂、睿智，富有遠(yuǎn) 見，眼光獨(dú)到。 他們勇于向前看，并對自己的判斷充滿自信，因?yàn)樗麄? 深知他們的財(cái)富將更多的源自未來，而非停留沉淀在往 日歲月 價(jià)值觀： 精神 物質(zhì) 財(cái)富觀： 未來 當(dāng)前 社交觀： 現(xiàn)代 傳統(tǒng) 255。204。 他們眼中金光閃閃的炫耀可能代表淺薄，成功 與財(cái)富帶來的財(cái)富與自豪正在轉(zhuǎn)化為冷靜的貴 族血統(tǒng)和掌控未來的自信