【文章內容簡介】 建議，價值較高的位置劃分為小鋪位，對面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價值較低的位置。（鋪位面積建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營使用面積） 解決核心問題 2 沿東風街住宅底商及項目中部南北向的商業(yè)街如何定位，產品如何規(guī)劃？東風街住宅底商如何定位182。 東風街住宅底商市場定位182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位182。 產品建議項目自身條件216。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。216。項目為城市綜合體，裙樓部分規(guī)劃為家居市場。216。商業(yè)街為住宅底商，與項目住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。沿東風街住宅底商最終定位：沿東風街住宅底商最終定位：家居品牌店家居品牌店項目前期定位 216。項目整體定位以中高檔物業(yè)為主。項目定位p考慮裙樓部分規(guī)劃家居市場，建議住宅南側商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場相承補。既可借勢家居市場的聚集效應，亦可作為家居市場的展示形象店。東風街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對國際國內的一流廚衛(wèi)品牌進行招商，與商場部分進行呼應，形成規(guī)模聚集效應，促進專業(yè)市場發(fā)展。根據(jù)對廚衛(wèi)用品經(jīng)營商戶調研，一般一線品牌主力店使用面積在 300500㎡ ，目前商鋪面積，經(jīng)過打通處理后能夠滿足經(jīng)營需求。東風街住宅底商如何定位182。 東風街住宅底商市場定位182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位182。 產品建議216。到項目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。216。目前周邊基本無可供消費的餐飲店。216。項目周邊有不少再建小區(qū)，未來幾年人口將急速膨脹。216。建議在項目商業(yè)部分，規(guī)劃餐飲消費場所。項目周邊環(huán)境項目自身條件216。項目位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。216。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。216。城市綜合體，內部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。南北向獨立商業(yè)街定位為：南北向獨立商業(yè)街定位為：“美食類商街美食類商街 ”項目前期定位 216。項目整體定位 “ 濰坊西部中心城市價值運營體 ” ，以中高檔物業(yè)為主。項目定位呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史 提供商業(yè)區(qū)增值功能升級本土美食品牌展示中華特色的餐飲文化定位關鍵詞成為繼大賣場之外的項目的又一人氣聚集引擎基于項目本身綜合體的特質及其對于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個城市的高度，打造在山東乃至全國都具有影響力的美食街?！?中華美食一條街 』商業(yè)街定位美食街四大功能定位：社區(qū)餐飲配套功能、城市商務功能、美食地標功能、城市文化載體功能川菜 粵菜 湘菜 東北菜 新疆菜 …東風街住宅底商如何定位182。 東風街住宅底商市場定位182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位182。 產品建議 ：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。建筑要求： 一般連鎖餐飲要求框架結構，層高不低于 。配套設施：電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。租期： 一般要求不得少于三年品牌品牌 餐飲店餐飲店 （中高檔（中高檔 )選址要求選址要求 （ 理想店面面積約 200—500 ㎡ ）特色小吃店特色小吃店 （中高檔（中高檔 )選址要求選址要求 （ 理想店面面積約 30—150 ㎡ ） 有足夠的營業(yè)面積和空間，使用面積平方米 商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內及周邊； 良好的可見性和到達性， 地址方便尋找，交通便利； 比較規(guī)整的店面外形； 最好為底層，具備獨立的門位及門廳，商業(yè)大廈內的餐飲樓層亦可； 有配套的廣告位 ,有足夠空間可放置店面宣傳燈箱廣告； 水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調等設備的空間， 具備上水（有用水指標 300噸～ 500噸）、下水（符合當?shù)丨h(huán)境保護部門排放 標準或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應的用電指標； 具備符合消防部門規(guī)定的防火設施 。美食街 經(jīng)營 客 戶類 型及 選 址要求美食街商 鋪 分割原 則p對原來商鋪分割方案的評判： 原方案中所有的沿街商鋪和內街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強；p價值最大化： 在兩條商業(yè)街交匯處及商場中部入口處，未來人流量最大，應考慮布置面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價值；p業(yè)態(tài)定位： 考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無法滿足開設品牌大店的需求。應考慮增大部分商鋪的面積。p商業(yè)價值最大處 ，應考慮布置面積較大的商鋪， 方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營。p建議將原有兩個商鋪合為一個， 面積約 220平米。p商業(yè)價值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段部分可以考慮 布置面積較小的餐飲店。p一般需求 面積約 110平米。 開門盡量開在一側，保留較大的櫥窗。統(tǒng)一招牌設計。 23個門前臺階最為合適，不宜多也不宜少。完善的導視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價值。專門為底商設計一定數(shù)量的停車位，尤其是做餐飲的商鋪，對車位的需求更比較多。統(tǒng)一設置上下水、高壓電及排煙設施，滿足不同商鋪的使用需求。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營的原則，在商鋪規(guī)劃設計上滿足其使用功能。美食街商鋪設計其他要求 解決核心問題 3基于濰坊市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研判項目 27層塔樓部分適宜做什么產品？ 根據(jù)塔樓目前的設計結構及開發(fā)約束條件，我們重點研究公寓及寫字樓物業(yè)的可行性問題27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判182。 公寓物業(yè)適用性判定182。 寫字樓物業(yè)適用性判定182。 物業(yè)發(fā)展方向小結182。 27層塔樓市場定位182。 產品建議濰坊在售公寓項目分布情況富豪領域富豪領域 國安大廈國安大廈新天地新天地中亞商貿城中亞商貿城聯(lián)運首座聯(lián)運首座中金國際中金國際潤揚新城潤揚新城金沙城市廣場金沙城市廣場萬興隆廣場萬興隆廣場濰美國際濰美國際金融街金融街陽光新巢陽光新巢檸檬郡檸檬郡【 樣本數(shù)量 】 共 13個。（樣本選取標準：濰坊市區(qū)在售公寓項目以及含有公寓物業(yè)的項目）n濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的項目主要分布在白浪河沿線?？煞殖山煌ū憬莸幕疖?、汽車站板塊，以及經(jīng)濟繁榮、人流集中的市中心板塊。n東部新華路新興商業(yè)區(qū)周圍有數(shù)個已銷售完畢的公寓小戶型項目，如金寶水晶公寓、五洲時代城等。目前無新項目。n市區(qū)西部尚無公寓項目面市，為公寓市場空白處，存在一定的發(fā)展空間?；疖嚒⑵囌净疖?、汽車站市中心市中心項目所在城區(qū)西部尚無公寓項目面市，存在發(fā)展空間。 中金國際： 70年產權， 4棟高層，約 8萬平米；推出 ，銷售 98%。另有住宅和底商在售公寓概況及供應量分析 濰美國際中心： 40年產權， 2棟高層；約 ，未開盤。另有酒店 /辦公 /住宅 /商鋪 萬興隆廣場： 70年產權， 1棟高層；約 ，已售完。另有商鋪 /住宅物業(yè)富豪領域： 70年產權， 1棟高層；約 2萬平米，未開盤。另有百貨商廈 /辦公物業(yè)國安大廈： 40年產權，一棟高層；約 1萬平米，銷售率 60%。另有商場 /辦公物業(yè)新天地購物廣場： 70年產權，高層； ，銷售率 85%。另有商場 /大戶型住宅 金融街： 40年產權，高層；約 ，銷售率 99%。另有大戶型住宅 陽光新巢： 70年產權，高層；約 ，銷售率 50%。另有商業(yè) /大戶型住宅金沙城市廣場： 70年產權，高層；約 7萬平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等 潤揚新城： 70年產權，高層；約 ，銷售率 60%。另有住宅 /商鋪 /酒店 中亞商貿城： 70年產權， 1棟高層，約 ，銷售 98%。另有批發(fā)市場 /寫字樓 /住宅 /酒店物業(yè) 聯(lián)運首座： 70年產權，一棟高層；約 4萬平米，銷售率 100%。另有客運 /物流 /寫字間等檸檬郡： 70年產權，高層；約 ，銷售率 85%。另有底商 /大戶型住宅市中心板塊 火車、汽車站板塊 3 6 216。濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質的項目僅占 1/4，其余 3/4則為 70年住宅用地性質。216。在售公寓都是作為整體項目中的一部分，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。216。目前市場在售項目公寓總量約 49萬平米，市場剩余存量約 21萬平米，主要是未開盤的濰美國際中心和中金國際后期存量。公寓市場消化速度項目名稱 推出量 /萬平米公寓總套數(shù) 銷售率 開盤時間月均銷售套數(shù)備注 /目前月售濰美國際中心 750 —— —— —— ——萬興隆廣場 208 100% 09年 5月 30 ——富豪領域 2 300多套 —— 10年 23月 —— ——國安大廈 1 156 60% 09年 6月 13 ——新天地購物廣場 500多 85% 09年 9月 19 104 3040套金沙城市廣場 7 1000多 99% 07年年底 41 ——潤揚新城 500 60% 08年 7月 17 ——中金國際 378 100% 09年 8月 29 20 ——中亞商貿城 400左右 98% 08年 2月 17 ——聯(lián)運首座 4 890 100% 09年 3月 89 30檸檬郡 680 85% 09年 11月 144 5060套金融街 1176 99% 07年年底 48 2030套陽光新巢 272 50% 09年 10月 40216。由目前市場在售公寓的消化速度分析，公寓市場的年消化量 30萬多平米左右，月均銷售套數(shù) 400500套。平均每項目 2035套 /月。216。目前市場公寓市場存量 21萬平米左右，將在未來 12年消化。216。市場供給略小于需求，有較大的發(fā)展機遇。公寓項目價格分析n濰坊目前在售公寓精裝修均價在 3850元 /平米左右。n聯(lián)運首座為簡裝，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在 300400元 /平米左右。戶型供應情況濰 美國 際 中心萬 興 隆廣 場富豪 領 域國安大廈新天地 購 物廣 場金融街陽光新巢金沙城市廣 場潤揚 新城中金國 際中 亞 商 貿 城聯(lián) 運首座檸 檬郡20 30 40 50 60 70 80 90 100 一室 二室及其他 n公寓戶型主要是 4060平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。在售公寓客戶情況項目名 購房群體市中心板塊萬興隆廣場 項目周邊客戶半數(shù)以上， 2535歲購買做婚房約 23成， 3045歲改善住房購買者半數(shù)以上國安大廈 9成多投資者；市區(qū)常住人口為主； 3550歲購買者為主；私營業(yè)主、個體商戶居多新天地購物廣場 項目周邊客戶居多， 3050歲的生意人居多；金融街 整個濰坊區(qū)域、以 3040歲客戶居多，生意人居多陽光新巢 投資、自住、辦公客戶，其中自住約 2成；以 3040年齡段為主火車、汽車站板塊金沙城市廣場 個體、生意人居多， 3050歲以上客戶居多潤揚新城 以 3040歲置業(yè)者居多中金國際 團購 8成，其他以 2530歲年輕人自住為主中亞商貿城 8成以上投資， 3050歲客戶占 6成左右聯(lián)運首座 89成投資客戶，主要是 4050歲市區(qū)人口購買者，置業(yè)以個體從商者居多檸檬郡 以 2030歲購房者為主購房者 9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占 89成，置業(yè)年齡 3045歲的生意人居多；自住客戶主要是購買向陽或較大的小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在 2535歲之間。另有部分中小企業(yè)購房辦公客戶。濰坊公寓市場供應小結濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項目所在西部尚無公寓供應。市場消化速度較快，目前供應略小于需求，公寓市場有開發(fā)空間。在售公寓戶型主要是 4060平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶或邊角戶。濰坊目前在售公寓精裝修均價在 3850元 /平米左右。聯(lián)運首座為簡裝外，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在300400元 /平米左右。購房者 9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占89成，置業(yè)年齡 3045歲的生意人居多；自住客戶主要是購買向陽或較大小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在 2535歲之間。另有部分中小企業(yè)購房辦公客戶。公寓客戶訪談分析被訪者購買公寓以出租為主，達六成；自住用途占三成，而辦公用途只有一成。公寓用途公寓用途被訪者者對購買公寓的使用情況，總體滿意程度尚可。不滿意者主要是對公