【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建議，價(jià)值較高的位置劃分為小鋪位，對(duì)面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價(jià)值較低的位置。（鋪位面積建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)使用面積） 解決核心問題 2 沿東風(fēng)街住宅底商及項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？東風(fēng)街住宅底商如何定位182。 東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位182。 項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位182。 產(chǎn)品建議項(xiàng)目自身?xiàng)l件216。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。216。項(xiàng)目為城市綜合體，裙樓部分規(guī)劃為家居市場(chǎng)。216。商業(yè)街為住宅底商，與項(xiàng)目住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風(fēng)街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。沿東風(fēng)街住宅底商最終定位：沿東風(fēng)街住宅底商最終定位：家居品牌店家居品牌店項(xiàng)目前期定位 216。項(xiàng)目整體定位以中高檔物業(yè)為主。項(xiàng)目定位p考慮裙樓部分規(guī)劃家居市場(chǎng)，建議住宅南側(cè)商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場(chǎng)相承補(bǔ)。既可借勢(shì)家居市場(chǎng)的聚集效應(yīng)，亦可作為家居市場(chǎng)的展示形象店。東風(fēng)街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)的一流廚衛(wèi)品牌進(jìn)行招商，與商場(chǎng)部分進(jìn)行呼應(yīng)，形成規(guī)模聚集效應(yīng)，促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。根據(jù)對(duì)廚衛(wèi)用品經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研，一般一線品牌主力店使用面積在 300500㎡ ，目前商鋪面積，經(jīng)過打通處理后能夠滿足經(jīng)營(yíng)需求。東風(fēng)街住宅底商如何定位182。 東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位182。 項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位182。 產(chǎn)品建議216。到項(xiàng)目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。216。目前周邊基本無可供消費(fèi)的餐飲店。216。項(xiàng)目周邊有不少再建小區(qū)，未來幾年人口將急速膨脹。216。建議在項(xiàng)目商業(yè)部分，規(guī)劃餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目自身?xiàng)l件216。項(xiàng)目位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。216。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。216。城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。南北向獨(dú)立商業(yè)街定位為：南北向獨(dú)立商業(yè)街定位為：“美食類商街美食類商街 ”項(xiàng)目前期定位 216。項(xiàng)目整體定位 “ 濰坊西部中心城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)體 ” ，以中高檔物業(yè)為主。項(xiàng)目定位呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史 提供商業(yè)區(qū)增值功能升級(jí)本土美食品牌展示中華特色的餐飲文化定位關(guān)鍵詞成為繼大賣場(chǎng)之外的項(xiàng)目的又一人氣聚集引擎基于項(xiàng)目本身綜合體的特質(zhì)及其對(duì)于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個(gè)城市的高度，打造在山東乃至全國(guó)都具有影響力的美食街?！?中華美食一條街 』商業(yè)街定位美食街四大功能定位：社區(qū)餐飲配套功能、城市商務(wù)功能、美食地標(biāo)功能、城市文化載體功能川菜 粵菜 湘菜 東北菜 新疆菜 …東風(fēng)街住宅底商如何定位182。 東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位182。 項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位182。 產(chǎn)品建議 ：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。建筑要求： 一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于 。配套設(shè)施：電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。租期： 一般要求不得少于三年品牌品牌 餐飲店餐飲店 （中高檔（中高檔 )選址要求選址要求 （ 理想店面面積約 200—500 ㎡ ）特色小吃店特色小吃店 （中高檔（中高檔 )選址要求選址要求 （ 理想店面面積約 30—150 ㎡ ） 有足夠的營(yíng)業(yè)面積和空間，使用面積平方米 商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內(nèi)及周邊； 良好的可見性和到達(dá)性， 地址方便尋找，交通便利； 比較規(guī)整的店面外形； 最好為底層，具備獨(dú)立的門位及門廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可； 有配套的廣告位 ,有足夠空間可放置店面宣傳燈箱廣告； 水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調(diào)等設(shè)備的空間， 具備上水（有用水指標(biāo) 300噸～ 500噸）、下水（符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門排放 標(biāo)準(zhǔn)或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應(yīng)的用電指標(biāo)； 具備符合消防部門規(guī)定的防火設(shè)施 。美食街 經(jīng)營(yíng) 客 戶類 型及 選 址要求美食街商 鋪 分割原 則p對(duì)原來商鋪分割方案的評(píng)判： 原方案中所有的沿街商鋪和內(nèi)街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強(qiáng)；p價(jià)值最大化： 在兩條商業(yè)街交匯處及商場(chǎng)中部入口處，未來人流量最大，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價(jià)值；p業(yè)態(tài)定位： 考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對(duì)于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無法滿足開設(shè)品牌大店的需求。應(yīng)考慮增大部分商鋪的面積。p商業(yè)價(jià)值最大處 ，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪， 方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營(yíng)。p建議將原有兩個(gè)商鋪合為一個(gè)， 面積約 220平米。p商業(yè)價(jià)值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段部分可以考慮 布置面積較小的餐飲店。p一般需求 面積約 110平米。 開門盡量開在一側(cè)，保留較大的櫥窗。統(tǒng)一招牌設(shè)計(jì)。 23個(gè)門前臺(tái)階最為合適，不宜多也不宜少。完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價(jià)值。專門為底商設(shè)計(jì)一定數(shù)量的停車位，尤其是做餐飲的商鋪，對(duì)車位的需求更比較多。統(tǒng)一設(shè)置上下水、高壓電及排煙設(shè)施，滿足不同商鋪的使用需求。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營(yíng)的原則，在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上滿足其使用功能。美食街商鋪設(shè)計(jì)其他要求 解決核心問題 3基于濰坊市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判項(xiàng)目 27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？ 根據(jù)塔樓目前的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及開發(fā)約束條件，我們重點(diǎn)研究公寓及寫字樓物業(yè)的可行性問題27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判182。 公寓物業(yè)適用性判定182。 寫字樓物業(yè)適用性判定182。 物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)182。 27層塔樓市場(chǎng)定位182。 產(chǎn)品建議濰坊在售公寓項(xiàng)目分布情況富豪領(lǐng)域富豪領(lǐng)域 國(guó)安大廈國(guó)安大廈新天地新天地中亞商貿(mào)城中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)首座聯(lián)運(yùn)首座中金國(guó)際中金國(guó)際潤(rùn)揚(yáng)新城潤(rùn)揚(yáng)新城金沙城市廣場(chǎng)金沙城市廣場(chǎng)萬興隆廣場(chǎng)萬興隆廣場(chǎng)濰美國(guó)際濰美國(guó)際金融街金融街陽(yáng)光新巢陽(yáng)光新巢檸檬郡檸檬郡【 樣本數(shù)量 】 共 13個(gè)。（樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市區(qū)在售公寓項(xiàng)目以及含有公寓物業(yè)的項(xiàng)目）n濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的項(xiàng)目主要分布在白浪河沿線。可分成交通便捷的火車、汽車站板塊，以及經(jīng)濟(jì)繁榮、人流集中的市中心板塊。n東部新華路新興商業(yè)區(qū)周圍有數(shù)個(gè)已銷售完畢的公寓小戶型項(xiàng)目，如金寶水晶公寓、五洲時(shí)代城等。目前無新項(xiàng)目。n市區(qū)西部尚無公寓項(xiàng)目面市，為公寓市場(chǎng)空白處，存在一定的發(fā)展空間?；疖嚒⑵囌净疖?、汽車站市中心市中心項(xiàng)目所在城區(qū)西部尚無公寓項(xiàng)目面市，存在發(fā)展空間。 中金國(guó)際： 70年產(chǎn)權(quán)， 4棟高層，約 8萬平米；推出 ，銷售 98%。另有住宅和底商在售公寓概況及供應(yīng)量分析 濰美國(guó)際中心： 40年產(chǎn)權(quán)， 2棟高層；約 ，未開盤。另有酒店 /辦公 /住宅 /商鋪 萬興隆廣場(chǎng)： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層；約 ，已售完。另有商鋪 /住宅物業(yè)富豪領(lǐng)域： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層；約 2萬平米，未開盤。另有百貨商廈 /辦公物業(yè)國(guó)安大廈： 40年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約 1萬平米，銷售率 60%。另有商場(chǎng) /辦公物業(yè)新天地購(gòu)物廣場(chǎng)： 70年產(chǎn)權(quán)，高層； ，銷售率 85%。另有商場(chǎng) /大戶型住宅 金融街： 40年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 99%。另有大戶型住宅 陽(yáng)光新巢： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 50%。另有商業(yè) /大戶型住宅金沙城市廣場(chǎng)： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 7萬平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等 潤(rùn)揚(yáng)新城： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 60%。另有住宅 /商鋪 /酒店 中亞商貿(mào)城： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層，約 ，銷售 98%。另有批發(fā)市場(chǎng) /寫字樓 /住宅 /酒店物業(yè) 聯(lián)運(yùn)首座： 70年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約 4萬平米，銷售率 100%。另有客運(yùn) /物流 /寫字間等檸檬郡： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 85%。另有底商 /大戶型住宅市中心板塊 火車、汽車站板塊 3 6 216。濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項(xiàng)目?jī)H占 1/4，其余 3/4則為 70年住宅用地性質(zhì)。216。在售公寓都是作為整體項(xiàng)目中的一部分，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。216。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目公寓總量約 49萬平米，市場(chǎng)剩余存量約 21萬平米，主要是未開盤的濰美國(guó)際中心和中金國(guó)際后期存量。公寓市場(chǎng)消化速度項(xiàng)目名稱 推出量 /萬平米公寓總套數(shù) 銷售率 開盤時(shí)間月均銷售套數(shù)備注 /目前月售濰美國(guó)際中心 750 —— —— —— ——萬興隆廣場(chǎng) 208 100% 09年 5月 30 ——富豪領(lǐng)域 2 300多套 —— 10年 23月 —— ——國(guó)安大廈 1 156 60% 09年 6月 13 ——新天地購(gòu)物廣場(chǎng) 500多 85% 09年 9月 19 104 3040套金沙城市廣場(chǎng) 7 1000多 99% 07年年底 41 ——潤(rùn)揚(yáng)新城 500 60% 08年 7月 17 ——中金國(guó)際 378 100% 09年 8月 29 20 ——中亞商貿(mào)城 400左右 98% 08年 2月 17 ——聯(lián)運(yùn)首座 4 890 100% 09年 3月 89 30檸檬郡 680 85% 09年 11月 144 5060套金融街 1176 99% 07年年底 48 2030套陽(yáng)光新巢 272 50% 09年 10月 40216。由目前市場(chǎng)在售公寓的消化速度分析，公寓市場(chǎng)的年消化量 30萬多平米左右，月均銷售套數(shù) 400500套。平均每項(xiàng)目 2035套 /月。216。目前市場(chǎng)公寓市場(chǎng)存量 21萬平米左右，將在未來 12年消化。216。市場(chǎng)供給略小于需求，有較大的發(fā)展機(jī)遇。公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析n濰坊目前在售公寓精裝修均價(jià)在 3850元 /平米左右。n聯(lián)運(yùn)首座為簡(jiǎn)裝，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價(jià)格在 300400元 /平米左右。戶型供應(yīng)情況濰 美國(guó) 際 中心萬 興 隆廣 場(chǎng)富豪 領(lǐng) 域國(guó)安大廈新天地 購(gòu) 物廣 場(chǎng)金融街陽(yáng)光新巢金沙城市廣 場(chǎng)潤(rùn)揚(yáng) 新城中金國(guó) 際中 亞 商 貿(mào) 城聯(lián) 運(yùn)首座檸 檬郡20 30 40 50 60 70 80 90 100 一室 二室及其他 n公寓戶型主要是 4060平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。在售公寓客戶情況項(xiàng)目名 購(gòu)房群體市中心板塊萬興隆廣場(chǎng) 項(xiàng)目周邊客戶半數(shù)以上， 2535歲購(gòu)買做婚房約 23成， 3045歲改善住房購(gòu)買者半數(shù)以上國(guó)安大廈 9成多投資者；市區(qū)常住人口為主； 3550歲購(gòu)買者為主；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體商戶居多新天地購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng)目周邊客戶居多， 3050歲的生意人居多；金融街 整個(gè)濰坊區(qū)域、以 3040歲客戶居多，生意人居多陽(yáng)光新巢 投資、自住、辦公客戶，其中自住約 2成；以 3040年齡段為主火車、汽車站板塊金沙城市廣場(chǎng) 個(gè)體、生意人居多， 3050歲以上客戶居多潤(rùn)揚(yáng)新城 以 3040歲置業(yè)者居多中金國(guó)際 團(tuán)購(gòu) 8成，其他以 2530歲年輕人自住為主中亞商貿(mào)城 8成以上投資， 3050歲客戶占 6成左右聯(lián)運(yùn)首座 89成投資客戶，主要是 4050歲市區(qū)人口購(gòu)買者，置業(yè)以個(gè)體從商者居多檸檬郡 以 2030歲購(gòu)房者為主購(gòu)房者 9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占 89成，置業(yè)年齡 3045歲的生意人居多；自住客戶主要是購(gòu)買向陽(yáng)或較大的小戶型，作為過渡房或改善房，購(gòu)房者多在 2535歲之間。另有部分中小企業(yè)購(gòu)房辦公客戶。濰坊公寓市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項(xiàng)目所在西部尚無公寓供應(yīng)。市場(chǎng)消化速度較快，目前供應(yīng)略小于需求，公寓市場(chǎng)有開發(fā)空間。在售公寓戶型主要是 4060平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶或邊角戶。濰坊目前在售公寓精裝修均價(jià)在 3850元 /平米左右。聯(lián)運(yùn)首座為簡(jiǎn)裝外，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價(jià)格在300400元 /平米左右。購(gòu)房者 9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占89成，置業(yè)年齡 3045歲的生意人居多；自住客戶主要是購(gòu)買向陽(yáng)或較大小戶型，作為過渡房或改善房，購(gòu)房者多在 2535歲之間。另有部分中小企業(yè)購(gòu)房辦公客戶。公寓客戶訪談分析被訪者購(gòu)買公寓以出租為主，達(dá)六成；自住用途占三成，而辦公用途只有一成。公寓用途公寓用途被訪者者對(duì)購(gòu)買公寓的使用情況，總體滿意程度尚可。不滿意者主要是對(duì)公