【正文】 ? 公寓特別是商務(wù)公寓對寫字樓投資客流分流明顯未來趨勢 ? 受制于市場規(guī)模及城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，寫字樓物業(yè)開發(fā)前景極不樂觀?　在辦公與投資功能方面，公寓經(jīng)常作為寫字樓的替代品出現(xiàn)小結(jié) :公寓對寫字樓的替代性較大，項目建設(shè)純寫字樓的前景堪憂27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判182。 公寓物業(yè)適用性判定182。 寫字樓物業(yè)適用性判定182。 物業(yè)發(fā)展方向判定182。 27層塔樓市場定位182。 產(chǎn)品建議客戶群體 周邊配套 道路交通 市場銷售 投資回報公寓寫字樓 判定標(biāo)準(zhǔn)：n本項目開發(fā)目標(biāo)n項目自身條件n兩種物業(yè)在濰坊的發(fā)展現(xiàn)狀n各物業(yè)的發(fā)展評估標(biāo)準(zhǔn)本項目物業(yè)發(fā)展方向判定? 緊鄰城市交通干道，交通方便? 隸屬于濰城區(qū)，與中心城區(qū)有一定距離? 城市綜合體，內(nèi)部多種物業(yè)形式? 品牌開發(fā)商開發(fā)? 城市西部城區(qū)形成初期，配套尚不完善，居住氛圍不濃，無商務(wù)辦公物業(yè)? 城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式結(jié)論：各物業(yè)的適宜開發(fā)性： 公寓 寫字樓項目自身條件基于濰坊及濰城目前的市場發(fā)展?fàn)顩r，本項目做公寓的物業(yè)形態(tài)將會優(yōu)于寫字樓本項目物業(yè)發(fā)展方向判定 公寓物業(yè)n 基于項目的開發(fā)目標(biāo)、地塊特點(diǎn)、濰坊及濰城各種物業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)判，項目最適宜且效益最佳的物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋涸诠⑹袌龈偁幦绱思ち业那闆r下，如何將項目的公寓產(chǎn)品做出差異化，是我們要重點(diǎn)思考的問題27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判182。 公寓物業(yè)適用性判定182。 寫字樓物業(yè)適用性判定182。 物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)182。 27層塔樓市場定位182。 產(chǎn)品建議 27層塔樓的市場定位 濰坊首家跨界公寓 所謂 跨界公寓 ， 是指一種物業(yè)被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合為產(chǎn)品帶來居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，從而面對更為寬廣的市場，增加成功的可能性，提升產(chǎn)品價值?？缃绻a(chǎn)生關(guān)鍵因素降低開發(fā)風(fēng)險： 多功能復(fù)合，目標(biāo)市場擴(kuò)大，分散開發(fā)風(fēng)險，利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。滿足復(fù)合需求： 產(chǎn)品本身可以滿足客戶居住、商務(wù)、投資等不同需求?？缃绻⒖缃绻a(chǎn)生關(guān)鍵因素產(chǎn)生關(guān)鍵因素 價值均衡： 解決項目用地性質(zhì)與市場物業(yè)價值出現(xiàn)的矛盾，必須依靠產(chǎn)品功能上的復(fù)合，來實(shí)現(xiàn)地塊價值的最大化?？缃绻⒏拍钺屃x住宅 寫字樓從客戶使用角度來說，跨界公寓是一類新產(chǎn)品，可以同時滿足辦公和居住兩種需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。寫字樓 跨界公寓對商務(wù)功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境，會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜集中辦公形象好不具備住宅跨界公寓從產(chǎn)品上來說， 是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。 功能復(fù)合是跨界公寓最重要的特點(diǎn)。252。公建化高檔裝修252。居住辦公投資皆宜252。住宅式格局252。生活商務(wù)配套252。公建化外立面252。參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)外立面內(nèi)部格局 配套功能建筑標(biāo)準(zhǔn)公共空間 產(chǎn)品屬性跨界公寓跨界公寓跨界公寓概念釋義跨界公寓下的客戶定位核心客戶：約 50—60%區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：私營企業(yè)業(yè)主、商務(wù)精英，泛公務(wù)員置業(yè)目的：以投資為主置業(yè)特征：多次置業(yè)為主，注重投資價值重要客戶：約 1535%邊緣客戶：約 510%潛在客戶：約 1015%核心客戶區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)普通職工置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：企業(yè)普通職工首次置業(yè)，作為過渡性的居住產(chǎn)品使用區(qū)域來源：奎文區(qū)、開發(fā)區(qū)及濰坊其它縣市職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主為主置業(yè)目的：投資、自住置業(yè)特征：多次置業(yè)，作為在濰坊的臨時住所或投資用于出租以獲取收益區(qū)域來源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：家居市場業(yè)主、豪德建材市場業(yè)主置業(yè)目的：辦公、居住置業(yè)特征：把項目當(dāng)作是臨時的辦公地點(diǎn)或是中轉(zhuǎn)站， 且由于項目距離市場較近，也可以商住兩用27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判182。 公寓物業(yè)適用性判定182。 寫字樓物業(yè)適用性判定182。 物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)182。 27層塔樓市場定位182。 產(chǎn)品建議跨界公寓建議產(chǎn)品設(shè)計特色產(chǎn)品亮點(diǎn)戶型配比建議跨界公寓戶型配比建議戶型配比建議依據(jù)市場供應(yīng)客戶需求銷售狀況價值最大化 面積較大的戶型應(yīng)分布在通風(fēng)和采光都比較好的位置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。公寓戶型主要是 4060平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。多數(shù)客戶認(rèn)為公寓面積應(yīng)該在 4070㎡ 之間，對大面積公寓的需求相對較少。濰坊公寓市場大戶型產(chǎn)品銷售不佳， LOFT產(chǎn)品的市場接受度也有限。216。 面積區(qū)間以市場戶型面積為基礎(chǔ)，在 戶型設(shè)計上尋求突破；216。 目標(biāo)客戶的價值趨向；216。 創(chuàng)新戶型 設(shè)計，形成差異化產(chǎn)品；216。在原有戶型分布基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化?？缃绻粜团浔冉ㄗh原方案戶型配比戶型 戶型面積 套數(shù) 套數(shù)比例零居室 40平米 459 %一居室 50平米 27 %兩居室 7080平米 108 18%總計 594 100%40平米戶型50平米戶型7080平米戶型北南跨界公寓戶型配比建議調(diào)整后戶型配比戶型 戶型面積 套數(shù) 套數(shù)比例零居室 40平米 351 65%一居室 50平米 27 5%兩居室 7080平米 108 20%兩居室 8090平米 54 10%總計 540 100%40平米戶型50平米戶型7080平米戶型8090平米戶型北南跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（ 1）“與 5星級酒店比肩的城市公寓 ” 外立面品質(zhì)感增強(qiáng) 涂料 ?? 玻璃、面磚、鋁扣板內(nèi)外部景觀 開放屋頂花園、景觀小品 精裝修 精裝修，采用高檔國產(chǎn)品牌和合資品牌，提供多種裝修風(fēng)格 設(shè)備設(shè)施 地板采暖、 24小時熱水、戶式中央空調(diào)等精裝修開放式屋頂花園跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（ 2）“濰坊西部的靈動生活 ”性價比 —— 主力面積控制在 70平米以內(nèi)，突出性價比，提高成長性客戶的可支付性；便利生活 —— 多條公交線路直達(dá)市中心，項目內(nèi)擁有大型購物超市，享受便利的同時，遠(yuǎn)離塵囂；靈動空間 —— 增加產(chǎn)品的組合性；升值潛力 —— 毗鄰高檔酒店及專業(yè)市場，租賃市場前景看好；開放和組合空間通達(dá)的交通便利的購物環(huán)境跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（ 3）“多變的商務(wù)空間 ”寫字樓開發(fā)的備選物業(yè)，視市場機(jī)會進(jìn)行發(fā)展；提供純粹的辦公空間，與區(qū)域內(nèi)目前商住混合產(chǎn)品形成差異化，確保辦公物業(yè)品質(zhì)；戶型設(shè)計方正，便于布置；靈活的空間分割，可整層租賃，也可按單元租賃；普通寫字樓 VS跨界公寓1）外立面設(shè)計及用材 相同設(shè)計方案及檔次2）平面分割 更為靈活，平均面積小于普通寫字樓3）使用率 控制大堂挑空面積，提高使用率4）機(jī)電、智能化系統(tǒng) 提供中央空調(diào)，和安全智能系統(tǒng)5）結(jié)構(gòu)布局 框架結(jié)構(gòu)，部分樓層提供戶內(nèi)分割6）公共衛(wèi)生間 /戶內(nèi)衛(wèi)生間 設(shè)置戶內(nèi)衛(wèi)生間和商量公共空間，方便小型公司使用?？缃绻⒘咙c(diǎn)跨界公寓主題及賣點(diǎn) 公寓賣點(diǎn) 設(shè)計亮點(diǎn)低總價靈活空間與住宅相同的品質(zhì) 中小戶型為主 主力戶型控制在 70平米以內(nèi)，降低總價 開放與組合 減少承重墻，形成居室內(nèi)部空間的靈活性，增加居室之間的可組合型 精裝修 采用國內(nèi)高檔品牌裝修材料，增加項目賣點(diǎn)。設(shè)備： 地板采暖、 24小時熱水等。與 星 級 酒店比肩的城市公寓從內(nèi)部設(shè)計到管理，都與酒店看齊，打造精品酒店式公寓濰 坊西部的 靈動 空 間面積的合理控制，空間的隨意組合，擴(kuò)大公寓的受眾客群多 變 的商 務(wù) 空間考慮到宜商宜住的雙重功能，一定程度上實(shí)現(xiàn)辦公的可能性，增強(qiáng)投資客的信心?？缃绻⒘筇厣O(shè)計酒店式大堂科技元素“雙 中心 ”商 務(wù) 園 林216。通過精裝修的酒店式大堂等公共空間，提升產(chǎn)品的形象價值。216。引進(jìn)獨(dú)立的新風(fēng)、除塵系統(tǒng)，外窗采用斷橋鋁合金門窗以及中空LOWE玻璃等降低污染。216。在住宅功能的基礎(chǔ)上，增加適合商務(wù)辦公使用的配套功能。同時自身的生活配套得到滿足。216。在有限的空間內(nèi)，營造精致的商務(wù)園林，滿足跨界產(chǎn)品基本的居住舒適度，可在 商場頂層部分設(shè)計屋頂花園。內(nèi) 部空 間216。層高控制在 ；216。零居室客廳和臥室結(jié)合，空間開放；216。內(nèi)部空間自由組合。裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 216。相對更高的裝修標(biāo)準(zhǔn)，提升整體檔次。p餐廳與陽臺延展了客廳空間和功能，房屋的實(shí)用性更強(qiáng)，空間不受干擾性，客廳連接陽臺，采光充分，空間外延，除了日常晾曬，亦可放張靠椅，悠閑自得。延展舒適的明亮雙廳p玄關(guān)為大約 過渡區(qū)域，除了可放置玄關(guān)柜存放鞋、傘等雜物外，與衛(wèi)生間入門空間、主臥入戶空間共享，三個功能都擁有舒適自如的大尺度。玄關(guān)跨界 提高空間使用效率p跨界公寓之中，空間亦可進(jìn)行一次神奇的角色互換游戲?？蛷d對面的電視墻可翻轉(zhuǎn)，對內(nèi)還是對外，分享還是獨(dú)賞，翻轉(zhuǎn)之間，奇跡發(fā)生?；顒与娨晧? 臥室與客廳同享跨界公寓特色 1— 內(nèi)部空間45平米一室變兩室p擁有寬敞擺放各式盥洗修面用品的洗臉臺，預(yù)留充足洗衣機(jī)位，可獨(dú)立隔離出約 米的淋浴房，甚至安放舒適浴缸。高配置衛(wèi)生間 小公寓奢享大舒適p明媚廚房全明設(shè)計，洗菜池前方設(shè)置約、約 1米長橫窗，足以在閑暇的時光中以美景為食材烹飪美食。廚房橫窗觀景 直面都市美景p約 4平米創(chuàng)意空間，不大，卻足以輕松跨界?？梢允欠潘缮硇牡蔫ょ焓遥螛锋覒虻挠螒蚍?，富有情調(diào)的花草園，亦或雅致靜心的品茶間，隨你所想。一房變 “兩房 ” 隨你打造跨界公寓特色 1— 內(nèi)部空間p全落地玻璃的觀景大陽臺，整面墻的通透風(fēng)景，視野通透無逾，無時無刻感受到陽光的溫度。約 p洗手間與廚房之間設(shè)置約 1米寬獨(dú)立儲藏空間，不影響室內(nèi)空間，并足夠收納四季服裝。獨(dú)立儲藏間 極強(qiáng)大的收納功能p功能齊全，采光充足的大廚房， L型操作臺方便快捷并節(jié)省體力。操作臺下預(yù)留放置廚具的空間，設(shè)置人性化的吊櫥，盡情收納。小家大廚房 48平米實(shí)現(xiàn) 70平米功能跨界公寓特色 1— 內(nèi)部空間跨界公寓特色 2— 精裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型 建筑面積（平米）品牌及檔次建議零居室 40 廚衛(wèi)配置以中高檔國際品牌中的偏經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主 其它裝修材料以高檔國產(chǎn)品牌中的中檔產(chǎn)品為主一居室 50兩居室 7090相對于一般公寓，跨界公寓在裝修標(biāo)準(zhǔn)采用中高檔品牌為主，以提升檔次。跨界公寓特色 3— 酒店式大堂面積 ? 面積要滿足功能以及空間尺度要求? 公寓區(qū)由于每棟樓的住戶較多，大堂尺度要大，需要達(dá)到 150180平米，滿足接待、保安、門禁、銘牌等主要功能高度 ? 大堂高度要符合跨界公寓具有一定商務(wù)功能的定位特征? 公寓的大堂考慮兩層的挑高，避免經(jīng)過人流大導(dǎo)致的擁擠感覺，同時與商業(yè)層高結(jié)合考慮裝修 ? 應(yīng)符合現(xiàn)代、商務(wù)的風(fēng)格基調(diào)，與外立面用材檔次和色調(diào)配合? 地面采用偏冷色調(diào)的中檔石材，體現(xiàn)商務(wù)化的風(fēng)格，簡單拼花裝飾? 墻面、柱面的選材配合地面的石材，局部雕刻或繪畫裝飾? 頂棚應(yīng)結(jié)合照明系統(tǒng)的選擇進(jìn)行設(shè)計，可以考慮采用鋁合金等輕質(zhì)、易維護(hù)的材料，燈具酌情采用吊頂內(nèi)嵌、燈池、燈帶等? 利用接待臺背景墻面等位置設(shè)計體現(xiàn)本項目形象的小品，可以考慮水景或植物通過酒店式大堂裝修，提升公共空間的形象價值跨界公寓特色 4— 科技元素引進(jìn)獨(dú)立的新風(fēng)、除塵系統(tǒng)，外窗采用斷橋鋁合金門窗、中空 LOWE玻璃等降低污染。外窗p?? 斷橋鋁合金窗框p?? 冬季能把陽光能量留在室內(nèi)的低輻射（ LowE）玻璃p?? 窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)健康新風(fēng)p 經(jīng)過濾后的室外空氣，通過風(fēng)道送入室內(nèi)，不間斷地更新室內(nèi)污濁空氣，在不開窗的情況下也可保持室內(nèi)空氣新鮮，有益身體健康。p 新鮮空氣沉積于房間下層，順著人體表皮及其他發(fā)熱物體下送上出式循環(huán)?？缃绻⑻厣?5— 商務(wù)、生活 “雙中心 ”在住宅功能的基礎(chǔ)上，增加適合商務(wù)辦公使用的配套功能。在商務(wù)辦公功能上，增加住宅的配套設(shè)施。商務(wù)中心p 設(shè)立商務(wù)中心解決用戶打印、傳真等日常性商務(wù)需求，提高用戶滿意度。生活中心p 設(shè)立運(yùn)動會所、棋牌室，干洗店等滿足基本生活及大眾化娛樂需求的各種設(shè)施?？缃绻⑻厣?6— 商務(wù)園林利用商場屋頂空間，營造公共的商務(wù)園林，滿足居住的舒適度。匯報結(jié)束，謝謝信立怡高（睿思博）地產(chǎn)研究中心 2023年 2月