【正文】 目標(biāo)客戶價(jià)值趨向；p由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，為了控制總價(jià)，戶型面積適當(dāng)縮??；p借鑒案例中戶型比例規(guī)劃戶型面積定位：單 套建筑面 積戶 型 結(jié) 構(gòu) 預(yù)計(jì) 套數(shù) 套數(shù)比例 建筑面 積 面 積 比例40㎡ mini一室 798 50％ 31920㎡ 40％60㎡ Mini二室 798 50％ 47880㎡ 60％總計(jì) 1596 100％ 79800 ㎡ 100％都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： 公寓 戶型建議 ——40 ㎡MiNi一室40 ㎡一房一廳 —— 面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間216。 戶型實(shí)用率較高，空間較完整，并有較好采光通風(fēng)；餐廳可與客廳合并，開闊空間；在此戶型基礎(chǔ)上贈(zèng)送陽臺(tái)。216。 客廳開間 ,主臥開間 3m,次臥開間 ，保持基本舒適度可采用面積贈(zèng)送，打造室內(nèi)花園MiNi二室60㎡都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： 公寓 戶型建議 ——60 ㎡二房一廳 —— 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無升級(jí)空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間216。 戶型實(shí)用率較高，主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無法升級(jí)，可考慮贈(zèng)送陽臺(tái)及飄窗；216。 客廳開間 ，主臥開間 ，次臥開間 ，舒適性有保證216。 層高 可采用面積贈(zèng)送，打造室內(nèi)花園LOFT藏酷空間空間自由分割LOFT公寓 體現(xiàn)空間自由度大空間格局，自由定義使用功能都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]：特點(diǎn)一：高性價(jià)比 ： LOFT產(chǎn)品通常是一層的價(jià)格，兩層的面積；在有限的面積內(nèi)通過建筑和戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)上下兩層樓的居住功能，給客戶更加實(shí)惠的感覺。特點(diǎn)二：靈活、個(gè)性 ： LOFT其兩倍于普通住宅的層高，賦予空間組織有更多的可能性，業(yè)主有機(jī)會(huì)選擇更加現(xiàn)代感和藝術(shù)性地家居生活，以彰顯自我特色，很受年輕置業(yè)者的青睞。 特點(diǎn)三：動(dòng)靜分離： 通利用兩層的空間，可以使戶型截然分區(qū)；一樓以會(huì)客、飲食為主，二樓為絕對(duì)的私人空間 ，使業(yè)主有機(jī)會(huì)充分享受生活。都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： LOFT 突破傳統(tǒng) 釋放個(gè)性都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： LOFT 精英階段新居住理念戶 型配比單 套建筑面積戶 型 結(jié) 構(gòu) 預(yù)計(jì) 套數(shù) 套數(shù)比例 建筑面 積 面 積 比例50㎡ 兩室 911 ％ 45540㎡ 75％70㎡ 三室 217 ％ 15180㎡ 25％總計(jì) 1122 100％ 60720 ㎡ 100％二室 50㎡三室 70㎡贈(zèng)送飄窗二層兩室落地飄窗216。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：216。基本功能完整；216。動(dòng)靜分區(qū)；216。開放空間及面積贈(zèng)送，216。實(shí)現(xiàn)空間尺度感；都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： LOFT 戶型規(guī)劃都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 專為城市精英度身定制精裝交樓優(yōu)勢：提高項(xiàng)目價(jià)格提升客戶層次都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 萬科模式精裝關(guān)鍵詞：舒適、時(shí)尚、個(gè)性、弱化次要 功能 —— 通過對(duì)部分功能空間（廚房餐廳）的弱化，將實(shí)用面積集中于客廳家具整合 —— 同時(shí)通過內(nèi)部家具，尤其是收納空間的設(shè)置將功能空間進(jìn)一步整合，避免零碎空間的出現(xiàn)，保證空間的完整性和開敞感布局改善 —— 通過衛(wèi)浴局部的合理布局，提供了具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式局部 空間 奢侈化 —— 通過獨(dú)立衣帽間、廳臥室連通，形成局部奢侈型的空間，提高了空間舒適度與趣味性裝修創(chuàng)新，萬科模式：Room + 家具整合萬科萬科客廳是生活的主要發(fā)生地，強(qiáng)化客廳的功能空間，通過家具整合弱化餐廳、廚房一平米廚房“零占用 ”廚衛(wèi)空間解決計(jì)劃利用組合櫥柜完全利用廚房空間；利用廚房墻面，打造 “ 0” 占用收納空間門 板收 納 架有效 利用 內(nèi)部空 間玄關(guān)收納 內(nèi)部功能件（選購品 ）也可收納常用的外套、長柄雨傘和鞋子輕質(zhì)鞋擱架可拆下清洗，可活動(dòng)調(diào)節(jié)高度，都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 收納空間的運(yùn)用豪宅空間 —— 可壓縮的收藏空間原理是裝在一個(gè)滑軌上的兩個(gè)柜子，通過對(duì)空間的自由分隔形成隱形的收藏空間。它可以是一個(gè)步入式衣帽間，可以是一個(gè)小型的玩具收藏室，可以是一個(gè)秘密的私人酒窖，可以是一個(gè)安靜的書房，也可以是堆砌回憶的儲(chǔ)藏室 ……活動(dòng)的柜子平時(shí)關(guān)閉壓縮空間原理：使用打開時(shí)都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 空間壓縮中小戶型里 的豪宅空間都市化意向產(chǎn)品打造配套[地下車庫 ]： 利用植被、通風(fēng)口設(shè)置，打造立體采 光生態(tài)車庫都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 中心公園式景觀 —— 社區(qū)綠色會(huì)客廳奧體北路奧體東路小社區(qū)大園林主入口LOFTLOFT公寓LOFT公寓都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 1：開放式社區(qū)入口百米的建筑與開闊的入口可以形成強(qiáng)烈的對(duì)比效果，展現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚、現(xiàn)代、大氣的風(fēng)格都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 2：空間層次變化豐富216。 通過地形的變化，豐富景觀層次；同時(shí)引入休閑功能，形成社區(qū)獨(dú)立會(huì)客廳功能都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 3：利用地勢打造面向奧體中 心的觀景臺(tái)216。 地塊高出路面十多米，形成高臺(tái)，是絕佳的觀景平臺(tái)；且地塊西側(cè)為奧體中心，景觀性好，在地塊西南角為業(yè)主打造放松遠(yuǎn)眺觀景的空間觀景臺(tái)奧體中心都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 4:充分利用架空層，擴(kuò)大綠化空 間，同時(shí)作為運(yùn)動(dòng)、休閑泛會(huì)所架空層利用擴(kuò)大綠化率運(yùn)動(dòng)、休閑設(shè)施布置架空層內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑泛會(huì)所都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定性國際風(fēng)尚潮流街區(qū)都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定位創(chuàng)意的、休閑的、自由的、開放的—— 獻(xiàn)居住于此的精英人士 項(xiàng)目，是東部新城的配套，是精英居所；街區(qū)，是東部新城的街區(qū)，是精英消費(fèi)商街。業(yè)態(tài)：以休閑餐飲為主，集時(shí)尚消費(fèi)、自助式服務(wù)等為一體的體驗(yàn)型活力街區(qū)都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ] 規(guī)劃：雙層底商 +特色功能會(huì)所南樓座和西樓座裙房規(guī)劃雙層內(nèi)街，約 1萬 平米北樓座和東樓座裙房規(guī)劃雙層、內(nèi)街+外街，約 1萬 平米雙層、功能會(huì)所部分地下一層商業(yè)街，約 平米都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 特色雙層步行街二層商鋪街鋪化，提升二層商鋪的商業(yè)價(jià)值二層設(shè)緩樓梯或設(shè)專屬一樓大堂和直通電梯，提高了二層鋪位的使用價(jià)值和形象檔次。都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 街鋪二層通過連廊連通，形成 “ 雙層 街 ” ，提升逛街的趣味性都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 雙首層商業(yè)模式：地下商業(yè)廣場 +地上雙 層商業(yè)街商街場所意象 central plaza+ mercial street概念私房菜數(shù)碼體驗(yàn)館 潮流精品店販賣潮流的場所潮品格子鋪時(shí)尚家居館從服裝、到餐飲、到娛樂、到數(shù)碼產(chǎn)品…… 同樣的商品，但在這里消費(fèi)就是不一樣。即使不買任何東西，也足以讓人在這里流連忘返酒吧咖啡屋……書屋潮人街頭秀街拍外景地流動(dòng)創(chuàng)意集市閑情咖啡座MIX的行為場所書海暢游遛大街淘寶 人群各種行為在這里交織商街場所意象 central plaza+ mercial street都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： DIY自助中心 —— 社區(qū)里的便捷生活u 自助洗衣機(jī)u 自助數(shù)碼沖印機(jī)u 自助購物機(jī)u 自助咖啡機(jī)、啤酒機(jī)u 自助飲水機(jī)u 自助銀行、繳費(fèi)u ……都市化意向產(chǎn)品打造配套[會(huì)所 ]： 設(shè)置在綠地中心位置，以商 務(wù)、休閑、 娛樂為主要功能的時(shí)尚精致化會(huì)所基本功能：252。 SPA美體、瑜伽252。 商務(wù)中心、代辦功能252。 空中網(wǎng)球、籃球場252。 休閑棋牌室252。 健身252。游泳池252。 ……都市化意向產(chǎn)品打造配套[會(huì)所 ]： 特色一：開放式交流空間將交流空間與社區(qū)中心廣場、綠地形成互動(dòng)，將商務(wù)會(huì)談休閑化。方式一：室外咖啡座 方式三：局部架空會(huì)談空間都市化意向產(chǎn)品打造配套[會(huì)所 ]： 特色二：室內(nèi)游泳池室內(nèi)泳池是高端物業(yè)的代表，也適合項(xiàng)目客戶定位的青年人的喜好。都市化意向產(chǎn)品打造配套[物業(yè) ]： 國際品牌物業(yè)管理，星級(jí)物業(yè)服務(wù)，開創(chuàng) 國際物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。管理方式 ：聘請全球頂級(jí)物管顧問，作為項(xiàng)目物管理顧問。服務(wù)內(nèi)容：專業(yè)、富有經(jīng)驗(yàn)、并且能說多國語言的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。賓部服務(wù)星級(jí)酒店式家務(wù)服務(wù)管理短期保姆服務(wù)轎車服務(wù)24小時(shí)送餐服務(wù)專業(yè)洗衣郵件收遞定期舉辦租戶活動(dòng)衛(wèi)星電視服務(wù)（ 40個(gè)以上頻道）停車服務(wù)儲(chǔ)物服務(wù)價(jià)格策略制定產(chǎn)品質(zhì)量虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 騙取策略 低優(yōu)良價(jià)值策略 普通策略 高價(jià)策略 中超值策略 高價(jià)值策略 溢價(jià)策略 高低中高價(jià)格項(xiàng)目作為 “ 區(qū)域綜合體 ” 下的配套型綜合體，產(chǎn)品和區(qū)位均具有不可復(fù)制的獨(dú)特優(yōu)勢，市場沒有能夠與之比擬的同類產(chǎn)品，因此價(jià)格策略定義為： 溢價(jià)策略下的壟斷價(jià)格 價(jià)格及銷售收益預(yù)期精裝公寓價(jià)格定位建議精裝公寓入市價(jià)均價(jià)建議精裝公寓入市價(jià)均價(jià) 13000元元 /平米平米 （含（含 1000元元 /平米精裝）平米精裝）市場相似產(chǎn)品項(xiàng)目屬性 產(chǎn)品名稱 銷售均價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn)同區(qū) 玉蘭公寓 13000元 /平米 3000元 /平米近區(qū) MINI公館 公寓 8500元 /平米 約 1000元 /平米相對(duì)于玉蘭公寓 10000元 /平米、 MINI公館 7500元 /平米的凈價(jià)格，本項(xiàng)目 12023元 /平米的凈價(jià)格是絕對(duì)的挑戰(zhàn)型壟斷價(jià)格。LOFT公寓價(jià)格定位建議建議 LOFT公寓入市價(jià)均價(jià)公寓入市價(jià)均價(jià) 15600元元 /平米平米 （毛坯）（毛坯）市場相似產(chǎn)品項(xiàng)目屬性 產(chǎn)品名稱 銷售均價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn)近區(qū) MINI公館LOFT12023元 /平米 約 1500元 /平米異區(qū) 誠基中心 16000元 /平米 無裝修，層高 異區(qū) 萬豪國際 16000元 /平米 無裝修，層高 誠基、萬豪層高有優(yōu)勢，其價(jià)格無可比性。而作為同區(qū)的 MINI公館LOFT凈價(jià)格僅 10500元 /平米，遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目建議價(jià)格。計(jì)算原則為普通公寓凈價(jià)格的計(jì)算原則為普通公寓凈價(jià)格的 ，即倍，即 12023元元 /平米平米 *＝＝ 15600元元 /平米平米商業(yè)價(jià)格定位建議商業(yè)入市價(jià)均價(jià)建議商業(yè)入市價(jià)均價(jià) ————一層商鋪一層商鋪 30000元元 /平米；二層商鋪平米；二層商鋪 20230元元 /平米平米；下沉廣場商鋪；下沉廣場商鋪 25000元元 /平米平米本區(qū)域因奧體配套大量商業(yè)，導(dǎo)致租金水平較低，若以區(qū)域租金為基準(zhǔn)，以投資收益法定價(jià)，則無法體現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。因此，項(xiàng)目商業(yè)定位高端精英消費(fèi)，建議：從長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略高度，高價(jià)亮相，樹立標(biāo)桿。收益測算根據(jù)初步預(yù)估，項(xiàng)目收益將達(dá) （未包含車位收入）。序號(hào) 物業(yè)類型 面積 (平米 ) 單價(jià)（小戶型公寓含精裝） 收益1 小戶型公寓 60720 13000 7893600002 LOFT公寓 79800 15600 12448800003 商業(yè) 20670 25000 5167500004 地下商業(yè) 5000 25000 1250000005 合計(jì) 166190 14467 2675990000愿天業(yè)地產(chǎn)與信立怡高攜手再創(chuàng)輝煌！靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:57:0622:57:0622:574/2/2023 10:57:06 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 四月 2122:57:0622:57Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 22:57:0622:57:0622:57Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2122:57:0622:57:06April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 02 四月 202310:57:06 下午 22:57:06四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 2110:57 下午 四月 2122:57April 02, 2023