【正文】 目標客戶價值趨向；p由于項目定位高檔，價格較高，為了控制總價，戶型面積適當縮小；p借鑒案例中戶型比例規(guī)劃戶型面積定位：單 套建筑面 積戶 型 結 構 預計 套數(shù) 套數(shù)比例 建筑面 積 面 積 比例40㎡ mini一室 798 50％ 31920㎡ 40％60㎡ Mini二室 798 50％ 47880㎡ 60％總計 1596 100％ 79800 ㎡ 100％都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]： 公寓 戶型建議 ——40 ㎡MiNi一室40 ㎡一房一廳 —— 面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間216。 戶型實用率較高，空間較完整，并有較好采光通風；餐廳可與客廳合并，開闊空間；在此戶型基礎上贈送陽臺。216。 客廳開間 ,主臥開間 3m,次臥開間 ，保持基本舒適度可采用面積贈送，打造室內花園MiNi二室60㎡都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]： 公寓 戶型建議 ——60 ㎡二房一廳 —— 強調實用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無升級空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間216。 戶型實用率較高，主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無法升級，可考慮贈送陽臺及飄窗；216。 客廳開間 ，主臥開間 ，次臥開間 ，舒適性有保證216。 層高 可采用面積贈送，打造室內花園LOFT藏酷空間空間自由分割LOFT公寓 體現(xiàn)空間自由度大空間格局，自由定義使用功能都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]：特點一：高性價比 ： LOFT產(chǎn)品通常是一層的價格，兩層的面積；在有限的面積內通過建筑和戶型的創(chuàng)新設計來實現(xiàn)上下兩層樓的居住功能，給客戶更加實惠的感覺。特點二：靈活、個性 ： LOFT其兩倍于普通住宅的層高，賦予空間組織有更多的可能性，業(yè)主有機會選擇更加現(xiàn)代感和藝術性地家居生活，以彰顯自我特色，很受年輕置業(yè)者的青睞。 特點三：動靜分離： 通利用兩層的空間，可以使戶型截然分區(qū)；一樓以會客、飲食為主，二樓為絕對的私人空間 ，使業(yè)主有機會充分享受生活。都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]： LOFT 突破傳統(tǒng) 釋放個性都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]： LOFT 精英階段新居住理念戶 型配比單 套建筑面積戶 型 結 構 預計 套數(shù) 套數(shù)比例 建筑面 積 面 積 比例50㎡ 兩室 911 ％ 45540㎡ 75％70㎡ 三室 217 ％ 15180㎡ 25％總計 1122 100％ 60720 ㎡ 100％二室 50㎡三室 70㎡贈送飄窗二層兩室落地飄窗216。戶型設計要點：216?；竟δ芡暾?；216。動靜分區(qū)；216。開放空間及面積贈送，216。實現(xiàn)空間尺度感；都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設計 ]： LOFT 戶型規(guī)劃都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 專為城市精英度身定制精裝交樓優(yōu)勢：提高項目價格提升客戶層次都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 萬科模式精裝關鍵詞：舒適、時尚、個性、弱化次要 功能 —— 通過對部分功能空間（廚房餐廳）的弱化，將實用面積集中于客廳家具整合 —— 同時通過內部家具，尤其是收納空間的設置將功能空間進一步整合，避免零碎空間的出現(xiàn)，保證空間的完整性和開敞感布局改善 —— 通過衛(wèi)浴局部的合理布局，提供了具有更好生活品質的空間組合模式局部 空間 奢侈化 —— 通過獨立衣帽間、廳臥室連通，形成局部奢侈型的空間，提高了空間舒適度與趣味性裝修創(chuàng)新，萬科模式：Room + 家具整合萬科萬科客廳是生活的主要發(fā)生地，強化客廳的功能空間，通過家具整合弱化餐廳、廚房一平米廚房“零占用 ”廚衛(wèi)空間解決計劃利用組合櫥柜完全利用廚房空間；利用廚房墻面，打造 “ 0” 占用收納空間門 板收 納 架有效 利用 內部空 間玄關收納 內部功能件（選購品 ）也可收納常用的外套、長柄雨傘和鞋子輕質鞋擱架可拆下清洗，可活動調節(jié)高度，都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 收納空間的運用豪宅空間 —— 可壓縮的收藏空間原理是裝在一個滑軌上的兩個柜子，通過對空間的自由分隔形成隱形的收藏空間。它可以是一個步入式衣帽間，可以是一個小型的玩具收藏室，可以是一個秘密的私人酒窖，可以是一個安靜的書房，也可以是堆砌回憶的儲藏室 ……活動的柜子平時關閉壓縮空間原理：使用打開時都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 空間壓縮中小戶型里 的豪宅空間都市化意向產(chǎn)品打造配套[地下車庫 ]： 利用植被、通風口設置，打造立體采 光生態(tài)車庫都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 中心公園式景觀 —— 社區(qū)綠色會客廳奧體北路奧體東路小社區(qū)大園林主入口LOFTLOFT公寓LOFT公寓都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 1：開放式社區(qū)入口百米的建筑與開闊的入口可以形成強烈的對比效果，展現(xiàn)項目時尚、現(xiàn)代、大氣的風格都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 2：空間層次變化豐富216。 通過地形的變化，豐富景觀層次；同時引入休閑功能，形成社區(qū)獨立會客廳功能都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 3：利用地勢打造面向奧體中 心的觀景臺216。 地塊高出路面十多米，形成高臺，是絕佳的觀景平臺；且地塊西側為奧體中心，景觀性好，在地塊西南角為業(yè)主打造放松遠眺觀景的空間觀景臺奧體中心都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 4:充分利用架空層，擴大綠化空 間，同時作為運動、休閑泛會所架空層利用擴大綠化率運動、休閑設施布置架空層內運動休閑泛會所都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定性國際風尚潮流街區(qū)都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定位創(chuàng)意的、休閑的、自由的、開放的—— 獻居住于此的精英人士 項目，是東部新城的配套，是精英居所；街區(qū)，是東部新城的街區(qū)，是精英消費商街。業(yè)態(tài)：以休閑餐飲為主，集時尚消費、自助式服務等為一體的體驗型活力街區(qū)都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ] 規(guī)劃：雙層底商 +特色功能會所南樓座和西樓座裙房規(guī)劃雙層內街，約 1萬 平米北樓座和東樓座裙房規(guī)劃雙層、內街+外街，約 1萬 平米雙層、功能會所部分地下一層商業(yè)街，約 平米都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 特色雙層步行街二層商鋪街鋪化，提升二層商鋪的商業(yè)價值二層設緩樓梯或設專屬一樓大堂和直通電梯，提高了二層鋪位的使用價值和形象檔次。都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 街鋪二層通過連廊連通，形成 “ 雙層 街 ” ，提升逛街的趣味性都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 雙首層商業(yè)模式：地下商業(yè)廣場 +地上雙 層商業(yè)街商街場所意象 central plaza+ mercial street概念私房菜數(shù)碼體驗館 潮流精品店販賣潮流的場所潮品格子鋪時尚家居館從服裝、到餐飲、到娛樂、到數(shù)碼產(chǎn)品…… 同樣的商品，但在這里消費就是不一樣。即使不買任何東西，也足以讓人在這里流連忘返酒吧咖啡屋……書屋潮人街頭秀街拍外景地流動創(chuàng)意集市閑情咖啡座MIX的行為場所書海暢游遛大街淘寶 人群各種行為在這里交織商街場所意象 central plaza+ mercial street都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： DIY自助中心 —— 社區(qū)里的便捷生活u 自助洗衣機u 自助數(shù)碼沖印機u 自助購物機u 自助咖啡機、啤酒機u 自助飲水機u 自助銀行、繳費u ……都市化意向產(chǎn)品打造配套[會所 ]： 設置在綠地中心位置，以商 務、休閑、 娛樂為主要功能的時尚精致化會所基本功能：252。 SPA美體、瑜伽252。 商務中心、代辦功能252。 空中網(wǎng)球、籃球場252。 休閑棋牌室252。 健身252。游泳池252。 ……都市化意向產(chǎn)品打造配套[會所 ]： 特色一：開放式交流空間將交流空間與社區(qū)中心廣場、綠地形成互動，將商務會談休閑化。方式一：室外咖啡座 方式三：局部架空會談空間都市化意向產(chǎn)品打造配套[會所 ]： 特色二：室內游泳池室內泳池是高端物業(yè)的代表，也適合項目客戶定位的青年人的喜好。都市化意向產(chǎn)品打造配套[物業(yè) ]： 國際品牌物業(yè)管理，星級物業(yè)服務，開創(chuàng) 國際物管服務標準。管理方式 ：聘請全球頂級物管顧問，作為項目物管理顧問。服務內容：專業(yè)、富有經(jīng)驗、并且能說多國語言的服務團隊。賓部服務星級酒店式家務服務管理短期保姆服務轎車服務24小時送餐服務專業(yè)洗衣郵件收遞定期舉辦租戶活動衛(wèi)星電視服務（ 40個以上頻道）停車服務儲物服務價格策略制定產(chǎn)品質量虛假經(jīng)濟戰(zhàn)略 虛假經(jīng)濟戰(zhàn)略 騙取策略 低優(yōu)良價值策略 普通策略 高價策略 中超值策略 高價值策略 溢價策略 高低中高價格項目作為 “ 區(qū)域綜合體 ” 下的配套型綜合體，產(chǎn)品和區(qū)位均具有不可復制的獨特優(yōu)勢，市場沒有能夠與之比擬的同類產(chǎn)品，因此價格策略定義為： 溢價策略下的壟斷價格 價格及銷售收益預期精裝公寓價格定位建議精裝公寓入市價均價建議精裝公寓入市價均價 13000元元 /平米平米 （含（含 1000元元 /平米精裝）平米精裝）市場相似產(chǎn)品項目屬性 產(chǎn)品名稱 銷售均價 裝修標準同區(qū) 玉蘭公寓 13000元 /平米 3000元 /平米近區(qū) MINI公館 公寓 8500元 /平米 約 1000元 /平米相對于玉蘭公寓 10000元 /平米、 MINI公館 7500元 /平米的凈價格，本項目 12023元 /平米的凈價格是絕對的挑戰(zhàn)型壟斷價格。LOFT公寓價格定位建議建議 LOFT公寓入市價均價公寓入市價均價 15600元元 /平米平米 （毛坯）（毛坯）市場相似產(chǎn)品項目屬性 產(chǎn)品名稱 銷售均價 裝修標準近區(qū) MINI公館LOFT12023元 /平米 約 1500元 /平米異區(qū) 誠基中心 16000元 /平米 無裝修，層高 異區(qū) 萬豪國際 16000元 /平米 無裝修，層高 誠基、萬豪層高有優(yōu)勢，其價格無可比性。而作為同區(qū)的 MINI公館LOFT凈價格僅 10500元 /平米，遠低于本項目建議價格。計算原則為普通公寓凈價格的計算原則為普通公寓凈價格的 ，即倍，即 12023元元 /平米平米 *＝＝ 15600元元 /平米平米商業(yè)價格定位建議商業(yè)入市價均價建議商業(yè)入市價均價 ————一層商鋪一層商鋪 30000元元 /平米；二層商鋪平米；二層商鋪 20230元元 /平米平米；下沉廣場商鋪；下沉廣場商鋪 25000元元 /平米平米本區(qū)域因奧體配套大量商業(yè)，導致租金水平較低，若以區(qū)域租金為基準，以投資收益法定價，則無法體現(xiàn)本項目的商業(yè)價值。因此，項目商業(yè)定位高端精英消費，建議：從長遠的戰(zhàn)略高度，高價亮相，樹立標桿。收益測算根據(jù)初步預估，項目收益將達 （未包含車位收入）。序號 物業(yè)類型 面積 (平米 ) 單價（小戶型公寓含精裝） 收益1 小戶型公寓 60720 13000 7893600002 LOFT公寓 79800 15600 12448800003 商業(yè) 20670 25000 5167500004 地下商業(yè) 5000 25000 1250000005 合計 166190 14467 2675990000愿天業(yè)地產(chǎn)與信立怡高攜手再創(chuàng)輝煌！靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:57:0622:57:0622:574/2/2023 10:57:06 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2122:57:0622:57Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 22:57:0622:57:0622:57Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2122:57:0622:57:06April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 02 四月 202310:57:06 下午 22:57:06四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 2110:57 下午 四月 2122:57April 02, 2023