【正文】 區(qū)主要在售和已知項(xiàng)目各戶型市場(chǎng)余量統(tǒng)計(jì) (區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ) 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目名稱 預(yù)售套數(shù) 剩余套數(shù) 一房 小二房 二房 小三房 標(biāo)準(zhǔn)三房 大三房 四房及以上 30~65 65~75 75~95 95~120 120~140 140~160 160以上 書香佳緣 842 88 22 184 431 22 95 銷售套數(shù) 808 34 86 22 180 422 20 89 幸福密碼 Ⅰ 319 72 187 60 銷售套數(shù) 309 10 71 183 55 禹洲 香檳城 610 220 300 90 銷售套數(shù) 530 80 216 242 85 水晶森林名苑 511 297 214 銷售套數(shù) 287 224 189 98 水晶森林名居 442 101 48 111 75 40 67 銷售套數(shù) 442 0 101 48 111 75 40 67 凱悅新城 984 462 12 220 202 88 銷售套數(shù) 272 712 101 12 99 53 7 幸福密碼 Ⅱ 279 141 138 銷售套數(shù) 224 55 130 94 御之苑 175 9 80 27 59 銷售套數(shù) 49 126 5 21 15 8 富貴門花園 Ⅱ 142 134 8 銷售套數(shù) 77 65 75 2 鷺島心筑 349 42 226 60 21 銷售套數(shù) 349 締元山莊 202300平 約折合套數(shù) 1700 華林廣場(chǎng) 90000平 約折合套數(shù) 750 建發(fā)用地 110000平 約折合套數(shù) 900 余量統(tǒng)計(jì) 5005 364 42 370 64 424 207 260 注：締元山莊和建發(fā)用地均為現(xiàn)狀土地，按照平均戶型 120平估算套數(shù) 小三房是非常突出的市場(chǎng)供應(yīng)缺口 標(biāo)準(zhǔn)三房是每個(gè)項(xiàng)目固定規(guī)劃的戶型，余量多 二房的庫(kù)存相對(duì)三房較少，余量壓力小 附 件 主流客戶群體 枋湖片區(qū)主要在售和已知項(xiàng)目針對(duì)性主要客戶特征訪談匯總表 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目名稱 主力產(chǎn)品 來(lái)源地 置業(yè)目的 特征 年齡層 關(guān)注焦點(diǎn) 建發(fā) 書香佳緣 75~95二房 120~140三房 廈門島內(nèi)定居 (包括廈門本地，漳州、泉州、晉江等外地來(lái)廈 ) 首次置業(yè)為主，改善性居住相對(duì)少。5%~10%追隨建發(fā)品牌的人群（二次、多次） “新廈門人”、中產(chǎn)階級(jí)，湖里區(qū)公務(wù)員，企業(yè)中高層為主。建發(fā)品牌老客戶對(duì)新客戶的引導(dǎo)。 純粹外地或者廈門本地的投資客很少。諸如建發(fā)在周邊外地的推廣活動(dòng)，收效一般 25~35歲居多 /價(jià)格：普遍接受8000~9000元 /㎡，100萬(wàn)總價(jià)是坎 /戶型： 90~100 ㎡始中較低總價(jià)產(chǎn)品，傳統(tǒng)經(jīng)典戶型受到追捧，贏在細(xì)節(jié) (中庸產(chǎn)品附加軟實(shí)力的打造 )。自身 135 ㎡戶型遭遇市場(chǎng)抗性。 /其他：為老人考慮社區(qū)環(huán)境配套，周邊，產(chǎn)品細(xì)節(jié)，教育和購(gòu)物便利。 幸福密碼 2期 75~95二房 120~140三房 廈門島內(nèi)定居（包括廈門本地，三明，漳州，泉州地區(qū)等外地來(lái)廈） 首次置業(yè)為主，改善性居住較少。很多租房戶需求 外地祖籍來(lái)廈工作的“新廈門人”，中產(chǎn)階級(jí)，企業(yè)中層，企業(yè)職工，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等居多。純粹外地或者廈門本地的投資客很少。25~35歲居多 /價(jià)格：普遍接受8000~8500元 /㎡， /戶型： 70~90 ㎡二房去化速度最快 /其他：戶型功能齊全 ,周邊和社區(qū)自身配套 鷺島心筑 （來(lái)訪客群） 75~95二房 廈門島內(nèi)定居（祖籍多是漳州、泉州、晉江等地） 首次置業(yè)和改善性置業(yè) 外地祖籍來(lái)廈工作的“新廈門人”，中產(chǎn)階級(jí)，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)中高層為主。 純粹外地或者廈門本地的投資客很少。 30~45歲居多 /價(jià)格：普遍接受8000~9000元 /㎡ /戶型： 90~100 ㎡始中較低總價(jià)產(chǎn)品 /其他：看中廈門戶口，格外關(guān)注社區(qū)配套。 特殊客戶群體 枋湖片區(qū)凱悅新城主要客戶特征訪談匯總表 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目名稱 主力產(chǎn)品 來(lái)源地 置業(yè)目的 特征 年齡層 關(guān)注焦點(diǎn) 凱悅新城 75~95二房 120~140三房 以及 40~60一房 3月 21日開盤當(dāng)天銷售近 200套：90%來(lái)自泉州、漳州、晉江、溫州（吉家家世界內(nèi)私營(yíng)個(gè)體戶主） 開盤當(dāng)天主要客群：多次置業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)投資保值和升值。 后續(xù)來(lái)訪客戶： 廈門常住客群，關(guān)注自住。 華林地產(chǎn)的關(guān)系戶，群帶關(guān)系和口碑效應(yīng)的威力。華林地產(chǎn)快速建房大大強(qiáng)化其品牌追隨者的置業(yè)信心 40~50歲居多 /價(jià)格： 2023年初普遍 8000元 /㎡相對(duì)低廉價(jià)格促進(jìn)投資客成交 /戶型： 120~140 ㎡三房成為投資客首選 /其他：湖里實(shí)驗(yàn)小學(xué)的建設(shè)使得優(yōu)勢(shì)的教育資源吸引投資客眼球。 本案與禹洲香檳城一期對(duì)比 (100分 ) 細(xì)化因素 權(quán)重 本案打分 本案得分 外部因素 65% 環(huán)境 37% 自然景觀 8% 100 環(huán)境污染 2% 105 區(qū)域印象 7% 100 生活氣氛 7% 105 人文環(huán)境 5% 100 升值潛力 8% 100 交通 8% 公共交通 4% 100 順暢情況 4% 100 配套 20% 教育配套 8% 100 生活配套 6% 100 商業(yè)配套 6% 100 自身因素 35% 規(guī)模 18% 100 項(xiàng)目品質(zhì) 12% 100 開發(fā)商實(shí)力 5% 100 合計(jì) 100% 整體簽約均價(jià) 10000 修正說(shuō)明 在整個(gè) 2023年和 2023年 1月 ， 禹洲 香檳城一期的成交量一直保持低位運(yùn)行 ， 成交價(jià)格保持在 14000~15000元 /㎡ 之間 ， 自農(nóng)歷新年結(jié)束后 ， 隨大勢(shì)而行下的禹洲 香檳城一期成交率迅速攀升 ， 這在很大程度上得益于其適時(shí)降價(jià) ， 在 2023年 2月 ~2023年 4月 ， 禹洲 香檳城一期的成交均價(jià)基本在 8000~9000元 /㎡ ， 但雖著熱銷和市場(chǎng)小陽(yáng)春的臨近 ， 目前綜合其成交均價(jià)權(quán)衡在 13500元 /㎡ 左右 修正合理價(jià)格 13500 本案比較價(jià)格 13561 ■ 禹洲 締元山莊在現(xiàn)狀下的價(jià)格初判 禹洲 香檳城一期 市場(chǎng)比較法說(shuō)明： 將區(qū)域內(nèi)“凱悅新城”、“幸福密碼”此類開發(fā)品牌、口碑影響遜色于本案的項(xiàng)目剔除比較。 此市場(chǎng)比較所得價(jià)格僅代表目前市場(chǎng)環(huán)境下初判可售合理價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格定位尚需視工程進(jìn)度而定。 附 件 本案與水晶森林對(duì)比 (100分 ) 細(xì)化因素 權(quán)重 本案打分 本案得分 外部因素 65% 環(huán)境 37% 自然景觀 8% 100 環(huán)境污染 2% 105 區(qū)域印象 7% 95 生活氣氛 7% 105 人文環(huán)境 5% 90 升值潛力 8% 100 交通 8% 公共交通 4% 100 順暢情況 4% 100 配套 20% 教育配套 8% 100 生活配套 6% 100 商業(yè)配套 6% 100 自身因素 35% 規(guī)模 18% 100 項(xiàng)目品質(zhì) 12% 150 開發(fā)商實(shí)力 5% 100 合計(jì) 100% 整體簽約均價(jià) 11000 修正說(shuō)明 水晶森林成交均價(jià)保持在 11000~13000元 /㎡ ， 即使在 2023年市場(chǎng)頹勢(shì)下亦一直保持這樣相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格 ， 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查 ， 其目前現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格為 11000元 /㎡居多 ， 以折中銷售價(jià)格 12500元 /㎡為市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格比較適宜 。 修正合理價(jià)格 12500 本案比較價(jià)格 13200 ■ 禹洲 締元山莊在現(xiàn)狀下的價(jià)格初判 水晶森林 本案與書香佳緣對(duì)比 (100分 ) 細(xì)化因素 權(quán)重 本案打分 本案得分 外部因素 65% 環(huán)境 37% 自然景觀 8% 100 環(huán)境污染 2% 100 區(qū)域印象 7% 100 生活氣氛 7% 100 人文環(huán)境 5% 100 升值潛力 8% 100 交通 8% 公共交通 4% 100 順暢情況 4% 100 配套 20% 教育配套 8% 100 生活配套 6% 100 商業(yè)配套 6% 100 自身因素 35% 規(guī)模 18% 100 項(xiàng)目品質(zhì) 12% 150 開發(fā)商實(shí)力 5% 90 合計(jì) 100% 整體簽約均價(jià) 11000 修正說(shuō)明 書香佳緣在 2023年年底時(shí)成交均價(jià)曾達(dá)到 11000~13000元 /㎡ ， 經(jīng)歷 2023年蕭條期后 ， 書香佳緣以8500~10000元 /㎡的價(jià)格面市后 ， 銷售情況轉(zhuǎn)良好 ， 現(xiàn)在剩余尾房 。 結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)條件和我們的市場(chǎng)調(diào)研 ，考慮到 “ 小陽(yáng)春 ” 市場(chǎng)反應(yīng) ， 以及其已經(jīng)成型的社區(qū)和品質(zhì)環(huán)境 ， 認(rèn)為目前書香佳緣 13000元 /㎡作為市場(chǎng)比較法參考價(jià)格比較合理 。 修正合理價(jià)格 13000 本案比較價(jià)格 13715 ■ 禹洲 締元山莊在現(xiàn)狀下的價(jià)格初判 書香佳緣 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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