【正文】 數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園、將軍煙草，青島啤酒、輕騎標(biāo)致、同欣電子。流動(dòng)人口 200萬 消費(fèi)水平較高 中高端餐飲娛樂等快速發(fā)展期人流量大，帶動(dòng)整條消費(fèi)鏈。設(shè)定目標(biāo)216。 區(qū)域市場寫字樓已有國奧城、黃金時(shí)代廣場、匯展國際等市場供應(yīng)約 60萬方 ，后續(xù)將有綠城玉蘭廣場、魯班項(xiàng)目、總部基地南區(qū)、大衛(wèi)項(xiàng)目約 135萬方 ，本項(xiàng)目目前處于前堵后追的局面。本項(xiàng)目做寫字樓不是最優(yōu)選擇。 依附于政府事業(yè)單位和大型企業(yè)生存的小型企業(yè)，由于其資金實(shí)力較弱，一般不會(huì)購買租金較高的寫字樓，公寓是這部分企業(yè)的合適選擇。本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展策略 放棄購物型的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)不可做大體量購物型商業(yè)、新區(qū)啟動(dòng)易存活的業(yè)態(tài)。設(shè)定目標(biāo)216。整體戰(zhàn)略定位? 本項(xiàng)目 客戶輻射 5個(gè)圈層范圍 ；? 對(duì)不同圈層的客戶牽引力分析：對(duì)本片區(qū)的年輕白領(lǐng)、中低管理層級(jí)公務(wù)員進(jìn)行深度挖掘；其次為濟(jì)南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；最后為即將入伙的寫字樓白領(lǐng)客戶；? 不同圈層內(nèi)部也會(huì)因?yàn)榭蛻纛愋偷牟煌沟帽卷?xiàng)目對(duì)其牽引力存在差異；54321本案第 1圈層：目前周邊白領(lǐng)、中高層管理者；第 2圈層：濟(jì)南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；第 3圈層：未來將要入伙的寫字樓白領(lǐng)及投資客戶；第 4圈層：已購買周邊項(xiàng)目的投資客；第 5圈層：外地投資客客戶定位小小 的 包 ，裝著 大大 的 夢等待 選擇 工 作 的 日子 ， 很慢 很 長；達(dá)到 理 想 的位置 ，也許 做比 說 強(qiáng)；人生 計(jì) 劃 完 美 ， 也有 甜蜜 意外；市中區(qū)、歷城、歷下、高新區(qū) ……它 想知道 ，每次搬家 會(huì) 是 最 后 一次；有了車 ， 城市 小了，生活 大了兩 個(gè) 人 的 城成 城市 ， 一 路 愛 的 風(fēng) 景 !客群素描東部新城城市勁中產(chǎn)銳意進(jìn)?。非髠€(gè)性／品位生活／時(shí)尚動(dòng)感以區(qū)域發(fā)展前景、客戶需求依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。時(shí)尚、潮流、國際化的社區(qū)主題所引領(lǐng)的新的居住方式、居住理念。 建議 2：微 首推案名：布洛格空間報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)216。日本集合式住宅典型案例借鑒日本小戶型開發(fā)建設(shè)有近 60年的歷史，目前此類住宅設(shè)計(jì)已趨于成熟，中小戶型是日本集合住宅的主流戶型。LnDKn日本集合式住宅合理的面積規(guī)劃 日本集合住宅一般一居在 40平米左右，二居在 60平米左右，三居一般在80平米左右。 戶型平面呈 “十字形 ”，即：戶型中間為走廊，入戶后設(shè)鞋柜、衣柜；臥室靠近住宅入口附近，沿走廊兩側(cè)布置，并不強(qiáng)求南向；中部為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對(duì)外開窗 )；起居室則位于最南端，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間；和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)置，推拉門可打開、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗。 推拉門壁柜輕質(zhì)隔墻外廊日本集合住宅主要為框架結(jié)構(gòu)，基本形式以外廊板式為主，內(nèi)部空間靈活。日本集合式住宅車庫入口處防滑處理不同材料的組合打破單調(diào)的感覺花池與路面的交接所有的垃圾均裝袋、處理，并按時(shí)拖走。細(xì)節(jié)決定品質(zhì)：細(xì)節(jié)的處理影響產(chǎn)品品質(zhì)，在細(xì)節(jié)上一定做足功課，打造精致的高品質(zhì)與高舒適度產(chǎn)品；啟示四居住理念日本集合式住宅借鑒意義：室內(nèi)功能的向外轉(zhuǎn)移，一種居住生活方式的革命！報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)216。 建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代 夸張216。 1F規(guī)劃：通過下沉式廣場與采光井 采光按照土地價(jià)值高低進(jìn)行物業(yè)排布，地塊最南側(cè)排布最優(yōu)產(chǎn)品地塊價(jià)值排序： ADCBp 價(jià)值越低的地塊排布面積越小的戶型；最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品排布在 A地塊；p A地塊布置價(jià)值較高的 LOFT的產(chǎn)品，其余地塊布置公寓產(chǎn)品；p 底商布置在公寓和 LOFT底層，規(guī)劃 2層各物業(yè)比例規(guī)劃建議物業(yè)類型 面積（ ㎡ ） 比例LOFT 60720 %公寓 79800 %底商 20670 %合計(jì) 160110 100%地塊解讀奧體北路北：尚未開發(fā)土地西：特種設(shè)備與質(zhì)量檢測中心南：奧龍官邸奧體東路東：奧體場館ADC主入口車行入口B通過集約化的排布，使公共空間面積最大化，營造小社區(qū)大園林p 在成本控制基礎(chǔ)上盡量拔高建筑；p 集約化排布，按照價(jià)值優(yōu)劣勢排布相應(yīng)產(chǎn)品； 土地集約化規(guī)劃設(shè)計(jì)p LOFT， 23層p 公寓， 38層p 底商， 2層通過集約化排布公共空間可達(dá) 10000㎡ 奧體北路奧體東路小社區(qū)大園林主入口LOFTLOFT公寓底商LOFT公寓地塊集約式規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃詳解 圍合式布局，薄透板樓設(shè)計(jì)公園式景觀園林p 充分利用中心空地，打造公園式園林景觀，為客戶停工最愜意、悠閑的景觀空間圍合式排布、薄透板樓百米建筑、氣勢恢宏p 整體布局呈圍合式，肅穆莊重，給人以尊貴感；通透板樓設(shè)計(jì)，最大化享有景觀、 通風(fēng)、采光p 項(xiàng)目規(guī)劃有四棟百米高建筑結(jié)合成建筑群，p 氣宇非凡，極具標(biāo)志性公寓物業(yè)產(chǎn)品體系整體定位關(guān)鍵詞都市化時(shí)尚感集約式都市化意向配套產(chǎn)品打造立面印象公共空間戶型設(shè)計(jì)裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫園林物管服務(wù)公寓產(chǎn)品物業(yè)發(fā)展建議都市化意向產(chǎn)品打造配套[外立面 ]： 時(shí)尚現(xiàn)代的立面形成城市的標(biāo)志性建筑關(guān)鍵詞：公建化時(shí)尚感現(xiàn)代感標(biāo)志性都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間 ]： 品質(zhì)化概念我們不要 —— 又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的 “ 豪門 ” ，朋友會(huì)覺得我太俗氣我們要 —— 一個(gè)充滿品位和設(shè)計(jì)感的會(huì)客主場，同時(shí)又可以滿足些許商務(wù)需求入戶大堂休憩場所大堂商務(wù)功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間 ]： ，帶給業(yè)主身份的 尊貴感高標(biāo)準(zhǔn)裝修：與其他公共空間統(tǒng)一的裝修，保證整體的高品質(zhì)。 戶型實(shí)用率較高，空間較完整，并有較好采光通風(fēng)；餐廳可與客廳合并，開闊空間；在此戶型基礎(chǔ)上贈(zèng)送陽臺(tái)。 客廳開間 ，主臥開間 ，次臥開間 ，舒適性有保證216。都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： LOFT 突破傳統(tǒng) 釋放個(gè)性都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： LOFT 精英階段新居住理念戶 型配比單 套建筑面積戶 型 結(jié) 構(gòu) 預(yù)計(jì) 套數(shù) 套數(shù)比例 建筑面 積 面 積 比例50㎡ 兩室 911 ％ 45540㎡ 75％70㎡ 三室 217 ％ 15180㎡ 25％總計(jì) 1122 100％ 60720 ㎡ 100％二室 50㎡三室 70㎡贈(zèng)送飄窗二層兩室落地飄窗216。開放空間及面積贈(zèng)送，216。 地塊高出路面十多米，形成高臺(tái)，是絕佳的觀景平臺(tái)；且地塊西側(cè)為奧體中心，景觀性好，在地塊西南角為業(yè)主打造放松遠(yuǎn)眺觀景的空間觀景臺(tái)奧體中心都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 4:充分利用架空層，擴(kuò)大綠化空 間，同時(shí)作為運(yùn)動(dòng)、休閑泛會(huì)所架空層利用擴(kuò)大綠化率運(yùn)動(dòng)、休閑設(shè)施布置架空層內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑泛會(huì)所都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定性國際風(fēng)尚潮流街區(qū)都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 商業(yè)定位創(chuàng)意的、休閑的、自由的、開放的—— 獻(xiàn)居住于此的精英人士 項(xiàng)目，是東部新城的配套，是精英居所；街區(qū)，是東部新城的街區(qū)，是精英消費(fèi)商街。 SPA美體、瑜伽252。 健身252。都市化意向產(chǎn)品打造配套[物業(yè) ]： 國際品牌物業(yè)管理，星級(jí)物業(yè)服務(wù)，開創(chuàng) 國際物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。LOFT12023元 /平米 約 1500元 /平米異區(qū) 誠基中心 16000元 /平米 無裝修，層高 異區(qū) 萬豪國際 16000元 /平米 無裝修，層高 誠基、萬豪層高有優(yōu)勢，其價(jià)格無可比性。收益測算根據(jù)初步預(yù)估，項(xiàng)目收益將達(dá) （未包含車位收入）。 四月 2122:57:0622:57Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 2110:57 下午 四月 2122:57April 02, 2023。 四月 21四月 2122:57:0622:57:06April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。計(jì)算原則為普通公寓凈價(jià)格的計(jì)算原則為普通公寓凈價(jià)格的 ，即倍，即 12023元元 /平米平米 *＝＝ 15600元元 /平米平米商業(yè)價(jià)格定位建議商業(yè)入市價(jià)均價(jià)建議商業(yè)入市價(jià)均價(jià) ————一層商鋪一層商鋪 30000元元 /平米；二層商鋪平米；二層商鋪 20230元元 /平米平米；下沉廣場商鋪；下沉廣場商鋪 25000元元 /平米平米本區(qū)域因奧體配套大量商業(yè)，導(dǎo)致租金水平較低，若以區(qū)域租金為基準(zhǔn)，以投資收益法定價(jià)，則無法體現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 公寓 8500元 /平米 約 1000元 /平米相對(duì)于玉蘭公寓 10000元 /平米、 MINI公館 7500元 /平米的凈價(jià)格，本項(xiàng)目 12023元 /平米的凈價(jià)格是絕對(duì)的挑戰(zhàn)型壟斷價(jià)格。服務(wù)內(nèi)容：專業(yè)、富有經(jīng)驗(yàn)、并且能說多國語言的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 ……都市化意向產(chǎn)品打造配套[會(huì)所 ]： 特色一：開放式交流空間將交流空間與社區(qū)中心廣場、綠地形成互動(dòng)，將商務(wù)會(huì)談休閑化。 空中網(wǎng)球、籃球場252。都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 街鋪二層通過連廊連通，形成 “ 雙層 街 ” ，提升逛街的趣味性都市化意向產(chǎn)品打造配套[商業(yè) ]： 雙首層商業(yè)模式：地下商業(yè)廣場 +地上雙 層商業(yè)街商街場所意象 central plaza+ mercial street概念私房菜數(shù)碼體驗(yàn)館 潮流精品店販賣潮流的場所潮品格子鋪時(shí)尚家居館從服裝、到餐飲、到娛樂、到數(shù)碼產(chǎn)品…… 同樣的商品，但在這里消費(fèi)就是不一樣。它可以是一個(gè)步入式衣帽間，可以是一個(gè)小型的玩具收藏室，可以是一個(gè)秘密的私人酒窖，可以是一個(gè)安靜的書房，也可以是堆砌回憶的儲(chǔ)藏室 ……活動(dòng)的柜子平時(shí)關(guān)閉壓縮空間原理：使用打開時(shí)都市化意向產(chǎn)品打造配套[精工裝修 ]： 裝修創(chuàng)新 空間壓縮中小戶型里 的豪宅空間都市化意向產(chǎn)品打造配套[地下車庫 ]： 利用植被、通風(fēng)口設(shè)置，打造立體采 光生態(tài)車庫都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 中心公園式景觀 —— 社區(qū)綠色會(huì)客廳奧體北路奧體東路小社區(qū)大園林主入口LOFTLOFT公寓LOFT公寓都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 1：開放式社區(qū)入口百米的建筑與開闊的入口可以形成強(qiáng)烈的對(duì)比效果，展現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚、現(xiàn)代、大氣的風(fēng)格都市化意向產(chǎn)品打造配套[園林景觀 ]： 特色 2：空間層次變化豐富216。基本功能完整；216。特點(diǎn)二：靈活、個(gè)性 ： LOFT其兩倍于普通住宅的層高，賦予空間組織有更多的可能性，業(yè)主有機(jī)會(huì)選擇更加現(xiàn)代感和藝術(shù)性地家居生活，以彰顯自我特色，很受年輕置業(yè)者的青睞。 客廳開間 ,主臥開間 3m,次臥開間 ，保持基本舒適度可采用面積贈(zèng)送，打造室內(nèi)花園MiNi二室60㎡都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶型設(shè)計(jì) ]： 公寓 戶型建議 ——60 ㎡二房一廳 —— 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無升級(jí)空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間216。細(xì)節(jié)裝飾：壁畫的裝飾及移動(dòng)電視的安裝使空間感覺更加舒適、溫馨。 小戶型公寓：標(biāo)準(zhǔn)層面積 類玻璃幕墻 層高 3米216。提出問題216。日本集合式住宅啟示一客戶啟示二產(chǎn)品啟示三細(xì)節(jié)創(chuàng)新：引領(lǐng)一種先進(jìn)的國際化的生活模式，要全力打造一種全新的產(chǎn)品；合理設(shè)計(jì)：建筑外觀要新穎，時(shí)尚。洗浴化妝如廁日本集合式住宅處處可見的人性化設(shè)計(jì) 地下車庫的入口。日本集合式住宅 日本的集合住宅主要為框架結(jié)構(gòu)，基本形式以外廊板式為主，也有一定比例的高塔，但最常見的是外廊內(nèi)廊式住棟。適合工薪階層和青年家庭的 23口之家。由于臥室面積和個(gè)數(shù)的可變，可衍生出不同的類型來滿足不同家庭的需求，這一形式是日本城市住宅的主流。提出問題216。 建議 3： BLOG公寓216。核心競爭力：小戶型發(fā)