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正文內(nèi)容

山東榮成盛茂廣場商業(yè)項目可行性報告(編輯修改稿)

2024-12-30 02:13 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 大超出往年,分析認(rèn)為這首先 得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展,同時與國有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無關(guān)系。根據(jù)榮成市政府 05 年發(fā)展情況看 ,平均工資 達(dá)到 18388 元,相比上年的增長幅度又會有 2%的較大增幅,預(yù)計 06年之后開始的“十一五”計劃,將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入,雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時期。 榮成歷年 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 (單位:平方米) 00 01 02 03 04 05 城鎮(zhèn)居民 15 \ 6 農(nóng)村居民 27 28 \ 35 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 18 分析: 從表上看出,歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅, 03 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 平米,與當(dāng)年威海地區(qū) 城市居民人均居住面積 平方米的指標(biāo)相比,超前幅度達(dá) 59% ,這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好;另外從表上可以看出,歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高, 分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動人口少的現(xiàn)實有關(guān),因此未來榮成住宅市場要有重大突破,在對流動人口的增量需求上要下大功夫才行 。 榮成歷 年全年社會消費品零售總額: 00 01 02 03 04 05 總額 億元 億 元 億元 億元, 億元 7 1 億元 增長率 % % % % % 10% 資料一:歷年榮成 城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費品擁有量 : 01 02 03 04 05 彩 電 131 134 臺 136 臺 112 臺 124 臺 摩托車 76 輛 77 輛 78 輛 70 輛 68 輛 電冰箱 69 臺 69 臺 73 臺 74 臺 82 臺 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 19 飲水機(jī) \ \ \ 72 臺 84 臺 洗衣機(jī) 52 臺 56 臺 58 臺 59 臺 60 臺 計算機(jī) \ \ 1 臺 28 臺 40 臺 汽 車 \ \ 1 輛 4 輛 10 輛 手 機(jī) (含小靈通 ) \ \ 98 部 124 部 168 部 分析: 2020 年全市社會消費品零售總額完成 億元,比上年增長了 13%。吃、穿、用全面增長,住、行和服務(wù)性消費需求趨旺 ,而 05 年計劃繼續(xù)有 10%的增幅;從歷年來看,全市社會消費品零售總額增量穩(wěn)定,但于《 歷年在崗職工平均工資》表對比后發(fā)現(xiàn): 0 04 年的消費總量與工資增長并不 成比例,從而看出榮成市民消費存在外流(威海、青島)現(xiàn)象,與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。 從 全年 榮成 消費市場呈現(xiàn) 幾 大亮點: 一是 、大型家電的增量不明顯,反而略有回落,這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān),新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主 。 二是 、 交通 工具中,單車、摩托車的增量不明顯,反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限,而摩托車的增量重點將以農(nóng)村消費為主。 三是、汽車、手機(jī)、計算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展,如: 03 年小 汽車類 擁有量 比上年增長 300%, 03 年末城市居民手機(jī)擁有量已超過戶均一部的 水平,百戶擁有量為 124 部 , 05 年 每百戶 達(dá)到 10 部 汽車 ,有房子才購置汽車,未來新型住宅有望爭寵 。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 20 榮成歷年城市 人口 統(tǒng)計量: 00 01 02 03 05 出生率 ? ? ? ? 13% 死亡率 ? ? ? ? 87% 自然 增長率 ? ? ? ? 74% 年末總?cè)丝? 680733 678837 680733 670309 665391 比上年減少 676 人 1896 人 4166 人 4362 人 2136 人 資料一:歷年在校學(xué)生統(tǒng)計 . 01 02 03 04 05 在校學(xué)生 萬 萬 萬 萬人 28 萬人 中專學(xué)校 1669 人 3828 人 3826 人 3828 人 4480 人 職業(yè)中學(xué) 1942 人 3305 人 4979 人 5973 人 6306 人 中學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 6 萬人 小學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 62 萬人 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 21 分析: 截止 03 年,對應(yīng)人口統(tǒng)計表與 在校學(xué)生表,可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象,但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從 2020 年的 3611 人增加到 2020 年的 9801 人,增幅較大;小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況,人口的持續(xù)負(fù)增長以及人口的逐漸壯齡化,使得未來幾年榮成的人均各項收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。 因為各中專學(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體,也是商業(yè)特別是服裝、 IT、數(shù)碼業(yè) 、汽車與維修業(yè)等 的潛在消費群體,因此青年群體人數(shù)的增長也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 22 小 結(jié) : 從過去一年 的威海,特別是榮成 的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情 況看,榮成國民經(jīng)濟(jì)和社會已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時期,開始步入景氣增長階段,這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來看 ,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會較大,隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大( 0 05 年合計約 30 多億),有望通過旅游更快拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長,商業(yè)消費潛能較大。 從居民消費結(jié)構(gòu)來看,滿足基本生存的消費已經(jīng)變?nèi)酰蓍e、享受、娛樂型消費成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。 05/06 年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度,以及工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項重點建設(shè)合作工程的啟動,未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動人口與國內(nèi)外資金,這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高,酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。 二、 2020 年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo) 2020 年是 “十一五”發(fā)展實現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的 第 一年,榮成市政府提出 2020 年的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃,主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為:市內(nèi)生產(chǎn)總值增長 16%,達(dá)到 億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成 35 億元;第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 19%,達(dá)到 億元;第三產(chǎn)業(yè)增加值增長 18%,達(dá)到 億元。 分析: 總體上看, 2020 年國民經(jīng)濟(jì)各項計劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同,繼續(xù)保持較高增幅。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 23 第三章、宏觀政策 一、土地政策 2020 年 3 月 30 日,《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 : 規(guī)定 8 月 31 日后,不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。 此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正,但同時也增加開發(fā)商投資成本。 2020 年 10 月 21 日 ,《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 : 此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。 二 、金融政策 2020 年 10 月 28 日,中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 ,為了分散銀行風(fēng)險及抑制房價的過快增長,政府采取了多種金融手段。主要是為了: 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理,提高貸款門檻。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 提高個人購置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大 ,打擊了的投 機(jī) 型客戶。相對而言,定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力,特別 是實力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說,使其消費更趨于理性,持幣觀望者逐漸增多。 05 年 6 月 1 日起,執(zhí)行國家七部委新政,對不是兩年 (年含兩年 )以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個人所得稅,商業(yè)貸款的比率不得低于 50%等。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值! 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 24 三 、產(chǎn)業(yè)政策 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》 出臺,商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展: 鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā), 為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理,國家出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》,首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度 。根據(jù)《條例》,建設(shè) 3000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進(jìn)行聽證 。 2020 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范,促進(jìn)健康發(fā)展,打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī),使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在 2020 年逐步顯現(xiàn) ,在 06 年初顯成效 。 近兩年 出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面,簡言之,就是對于房地產(chǎn)的 “地根 ”和 “銀根 ”進(jìn)行了雙向的緊縮,對于整個房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響 : ( 1)貸款利率的上調(diào)一方面 加強(qiáng) 了 房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理,提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 ;另一方 面 提高個人 買 房按揭貸款門檻 。 ( 2)隨著土地政策進(jìn)一步落實加強(qiáng), 土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序,地價將會有所上漲 。 ( 3)榮成 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價會持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價格不但不會往下走,而且肯定會持續(xù)增長, 作出這樣的判斷主要是基于兩個方面的因素: 其一, 經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā),榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善, 05 年眾多重點工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項目的集體上馬,大力改善城市的投資、居住環(huán)境,外來資金、人才、流動人口的大量積聚, 房地產(chǎn)市場的需求 勢必 處于快速增長的態(tài)勢。 其二, 近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高,目前 更 因為政策 調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高,因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項目將在一段時期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品,在喚醒市場投資潛能同時,也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。 其三,隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展,對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大, 大量人口進(jìn)城居住、就業(yè),將增加房地產(chǎn)市場需求。 其四 ,拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快,這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 世界最適宜人居
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