【文章內(nèi)容簡介】 大超出往年，分析認(rèn)為這首先 得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無關(guān)系。根據(jù)榮成市政府 05 年發(fā)展情況看 ，平均工資 達(dá)到 18388 元，相比上年的增長幅度又會(huì)有 2％的較大增幅，預(yù)計(jì) 06年之后開始的“十一五”計(jì)劃，將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入，雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時(shí)期。 榮成歷年 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 （單位：平方米） 00 01 02 03 04 05 城鎮(zhèn)居民 15 \ 6 農(nóng)村居民 27 28 \ 35 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 18 分析： 從表上看出，歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅， 03 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 平米，與當(dāng)年威海地區(qū) 城市居民人均居住面積 平方米的指標(biāo)相比，超前幅度達(dá) 59％ ，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高， 分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動(dòng)人口少的現(xiàn)實(shí)有關(guān)，因此未來榮成住宅市場要有重大突破，在對流動(dòng)人口的增量需求上要下大功夫才行 。 榮成歷 年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 00 01 02 03 04 05 總額 億元 億 元 億元 億元， 億元 7 1 億元 增長率 % % % % % 10% 資料一：歷年榮成 城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費(fèi)品擁有量 ： 01 02 03 04 05 彩 電 131 134 臺(tái) 136 臺(tái) 112 臺(tái) 124 臺(tái) 摩托車 76 輛 77 輛 78 輛 70 輛 68 輛 電冰箱 69 臺(tái) 69 臺(tái) 73 臺(tái) 74 臺(tái) 82 臺(tái) 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 19 飲水機(jī) \ \ \ 72 臺(tái) 84 臺(tái) 洗衣機(jī) 52 臺(tái) 56 臺(tái) 58 臺(tái) 59 臺(tái) 60 臺(tái) 計(jì)算機(jī) \ \ 1 臺(tái) 28 臺(tái) 40 臺(tái) 汽 車 \ \ 1 輛 4 輛 10 輛 手 機(jī) (含小靈通 ) \ \ 98 部 124 部 168 部 分析： 2020 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長了 13%。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺 ，而 05 年計(jì)劃繼續(xù)有 10％的增幅；從歷年來看，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于《 歷年在崗職工平均工資》表對比后發(fā)現(xiàn)： 0 04 年的消費(fèi)總量與工資增長并不 成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。 從 全年 榮成 消費(fèi)市場呈現(xiàn) 幾 大亮點(diǎn)： 一是 、大型家電的增量不明顯，反而略有回落，這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān)，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主 。 二是 、 交通 工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。 三是、汽車、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展，如： 03 年小 汽車類 擁有量 比上年增長 300%， 03 年末城市居民手機(jī)擁有量已超過戶均一部的 水平，百戶擁有量為 124 部 ， 05 年 每百戶 達(dá)到 10 部 汽車 ，有房子才購置汽車，未來新型住宅有望爭寵 。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 20 榮成歷年城市 人口 統(tǒng)計(jì)量： 00 01 02 03 05 出生率 ? ? ? ? 13% 死亡率 ? ? ? ? 87% 自然 增長率 ? ? ? ? 74% 年末總?cè)丝? 680733 678837 680733 670309 665391 比上年減少 676 人 1896 人 4166 人 4362 人 2136 人 資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì) . 01 02 03 04 05 在校學(xué)生 萬 萬 萬 萬人 28 萬人 中專學(xué)校 1669 人 3828 人 3826 人 3828 人 4480 人 職業(yè)中學(xué) 1942 人 3305 人 4979 人 5973 人 6306 人 中學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 6 萬人 小學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 62 萬人 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 21 分析： 截止 03 年，對應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與 在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從 2020 年的 3611 人增加到 2020 年的 9801 人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。 因?yàn)楦髦袑W(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體，也是商業(yè)特別是服裝、 IT、數(shù)碼業(yè) 、汽車與維修業(yè)等 的潛在消費(fèi)群體，因此青年群體人數(shù)的增長也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 22 小 結(jié) : 從過去一年 的威海，特別是榮成 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情 況看，榮成國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時(shí)期，開始步入景氣增長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來看 ,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大，隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大（ 0 05 年合計(jì)約 30 多億），有望通過旅游更快拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長，商業(yè)消費(fèi)潛能較大。 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。 05/06 年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動(dòng)，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動(dòng)人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。 二、 2020 年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo) 2020 年是 “十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的 第 一年，榮成市政府提出 2020 年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為：市內(nèi)生產(chǎn)總值增長 16%，達(dá)到 億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成 35 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 19%，達(dá)到 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長 18%，達(dá)到 億元。 分析： 總體上看， 2020 年國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 23 第三章、宏觀政策 一、土地政策 2020 年 3 月 30 日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 ： 規(guī)定 8 月 31 日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。 此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時(shí)也增加開發(fā)商投資成本。 2020 年 10 月 21 日 ，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 ： 此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。 二 、金融政策 2020 年 10 月 28 日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 ,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要是為了： 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 提高個(gè)人購置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大 ,打擊了的投 機(jī) 型客戶。相對而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別 是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。 05 年 6 月 1 日起，執(zhí)行國家七部委新政，對不是兩年 (年含兩年 )以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于 50%等。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 24 三 、產(chǎn)業(yè)政策 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》 出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展： 鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)， 為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度 。根據(jù)《條例》，建設(shè) 3000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證 。 2020 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在 2020 年逐步顯現(xiàn) ，在 06 年初顯成效 。 近兩年 出臺(tái)的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的 “地根 ”和 “銀根 ”進(jìn)行了雙向的緊縮，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響 ： （ 1）貸款利率的上調(diào)一方面 加強(qiáng) 了 房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 ；另一方 面 提高個(gè)人 買 房按揭貸款門檻 。 （ 2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)， 土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價(jià)將會(huì)有所上漲 。 （ 3）榮成 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長， 作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素： 其一， 經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善， 05 年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚， 房地產(chǎn)市場的需求 勢必 處于快速增長的態(tài)勢。 其二， 近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前 更 因?yàn)檎?調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。 其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大， 大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。 其四 ，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 世界最適宜人居