【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改善居住條件 配套、教育、價(jià)格 有一定積蓄，且收入比較穩(wěn)定，對(duì)價(jià)格比較敏感。 25% 三房為主 110130平米 30萬(wàn) 50萬(wàn) 政府公務(wù)員 改善居住條件 配套，交通及價(jià)格 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，注重物業(yè)品質(zhì)和升值潛力，對(duì)價(jià)格比較敏感 25% 三房到五房 140200平米 40萬(wàn) 60萬(wàn) 私營(yíng)業(yè)主 居住及投資 配套居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，十分注重物業(yè)的品質(zhì) 20% 四房以上或別墅 180平米以上 60萬(wàn) 300萬(wàn) 企業(yè)管理層（殼牌） 居住及投資 居住環(huán)境 升值潛力 有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏感 10% 三房為主 110130平米 30萬(wàn) 50萬(wàn) 原住居民 居住 交通、配套、價(jià)格 經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，要求周邊的交通及配套較為便利 5%以下 以四房為主 150平米左右 50萬(wàn)左右 深圳客戶群 投資 升值潛力 相對(duì)惠州本地，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高，一般為多次臵業(yè)，主要是看重其升值潛力 5%以下 呈現(xiàn)多樣化，小戶型到別墅都有 視產(chǎn)品情況不同，價(jià)位跨度較大 關(guān)鍵詞提取 便利的生活配套、吸引人的升值潛力、高品質(zhì)的生活感 客戶總結(jié)： 2， 公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主 等社會(huì)中層階級(jí)將是本項(xiàng)目的 主流客戶 3， 深圳客戶 將成為本項(xiàng)目的 重要購(gòu)買力 1， 客戶多元化 將是本區(qū)域的一個(gè) 顯著特征 4，客戶共性表現(xiàn)為關(guān)注 配套，交通，生活品質(zhì) 和 升值潛力 32 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 基于本項(xiàng)目的現(xiàn)有條件我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 33 南山詩(shī)意 本項(xiàng)目 山水華府 項(xiàng)目位臵： 惠州市惠淡大道與四環(huán)路交匯處 占地面積： 86684平方米 建筑用地面積： 58865平方米 建筑面積 : 約 南山 整個(gè)地塊呈不規(guī)則的 L型，規(guī)劃有點(diǎn)難度。南面的山景是項(xiàng)目唯一的景觀資源，但價(jià)值一般。 N 34 地塊地貌分析 項(xiàng)目地塊從惠淡路向里延伸具有一定坡度，是項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。地塊現(xiàn)狀比較原始，有幾個(gè)水塘，還沒有進(jìn)行平整。周邊有自建房和自然村落，東面有個(gè)水泥廠，環(huán)境落后，改造難度大。 項(xiàng)目地塊 工棚 自建房 水泥廠 35 項(xiàng)目地塊分析 劣勢(shì) 威脅 1. 地塊生態(tài)環(huán)境較好，沒有污染 2. 臨路，交通比較便利 3. 具有一定高差，是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn) 4. 具有一定山景資源 1. 周邊環(huán)境較差，需要投入資金改造 2. 地塊不規(guī)則，規(guī)劃有一定難度 3. 與其它湖景項(xiàng)目相比 ,本項(xiàng)目不具備景觀競(jìng)爭(zhēng)力 36 我們利用 “核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”來(lái)對(duì)本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行探討 1 4 2 3 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牌和影響力 社會(huì)資源和氛圍 區(qū)域價(jià)值自然資源 南部新城的區(qū)域價(jià)值是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)格的重要因素 市場(chǎng)新進(jìn)者的必修課 單一項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)的重要手段 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目附加值的重要手段 ,通過(guò)后期的營(yíng)銷和物業(yè)管理體現(xiàn) 過(guò)于復(fù)雜空泛 ,需要長(zhǎng)時(shí)間積累和社會(huì)資源的配合 37 我們根據(jù)容積率和入市時(shí)間挑選競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)格局分析 南部新城板塊 70% 東方威尼斯 本項(xiàng)目 東江學(xué)府二期 東湖花園 8期 惠城其他區(qū)域 翡翠歐庭 金山龍庭 美林玉桂山 金山湖一號(hào)二期 美地花園城 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 南山詩(shī)意 38 本項(xiàng)目和其他區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局 規(guī)劃 交通 配套 地塊素質(zhì) 品牌 產(chǎn)品 本項(xiàng)目 其他區(qū) 緊鄰惠淡、惠澳兩條公路交通十分便利，但現(xiàn)階段交通配套不足 本項(xiàng)目地塊與其他區(qū)域地塊相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力 其他區(qū)域產(chǎn)品創(chuàng)新度高 南部新城的功能規(guī)劃明顯高于其他片區(qū) 現(xiàn)階段配套設(shè)施不足 與其他大發(fā)展商相比沒有優(yōu)勢(shì) 39 本項(xiàng)目和本區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局 規(guī)劃 交通 配套 地塊素質(zhì) 品牌 產(chǎn)品 本項(xiàng)目 同區(qū)項(xiàng)目 交通情況相同 與其他項(xiàng)目比沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本區(qū)域產(chǎn)品創(chuàng)新不足 同片區(qū)享受同樣的配套 同樣配套 在同片區(qū)中有一定優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目 品牌 產(chǎn)品 規(guī)劃 二級(jí)賣點(diǎn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 策略一 —— 利用區(qū)域發(fā)展前景， 吸引 其他區(qū)域客戶群 本項(xiàng)目 交通 規(guī)劃 產(chǎn)品 +品牌 二級(jí)賣點(diǎn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 策略二 —— 利用差異化產(chǎn)品和品牌影響力， 分流 同區(qū)域客戶 結(jié)論： 充分整合區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，立足產(chǎn)品 打造，創(chuàng)造高品質(zhì)的居住生活空間。 43 1 產(chǎn)品定位 3 價(jià)格定位 4 物業(yè)發(fā)展建議 2 戶型定位 項(xiàng)目定位 44 迎合市場(chǎng)需求是產(chǎn)品定位的要素 而惠州人的居住習(xí)慣不太喜歡高層建筑，縱觀整個(gè)惠州市場(chǎng)，一梯兩戶，南北通透的版式住宅比較受歡迎，也最容易打造出品質(zhì)感，結(jié)合本項(xiàng)目的容積率，我們的建筑形態(tài)定位為 一梯兩戶、兩梯兩戶、南北通透 多層 +小高層 45 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求在于尋找市場(chǎng)差異化，同區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目進(jìn)行比較，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)產(chǎn)品走風(fēng)情路線。 ?本項(xiàng)目的風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 ?現(xiàn)代風(fēng)格給人一種硬朗時(shí)尚的感覺，在有些荒涼的惠淡路邊展現(xiàn)強(qiáng)烈的都市感，給人巨大的視覺沖擊 ?現(xiàn)代風(fēng)格比較適合中高容積率產(chǎn)品 46 47 項(xiàng)目定位 1 產(chǎn)品定位 3 價(jià)格定位 4 物業(yè)發(fā)展建議 2 戶型定位 48 戶型定位推導(dǎo)架構(gòu) ?從客戶角度、市場(chǎng)角度、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)結(jié)論逐步修正，得出最佳戶型比例。 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 1 2 3 結(jié)論一 市場(chǎng)角度分析 目標(biāo)客戶群需求分析 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 結(jié)論三 戰(zhàn)略角度分析 結(jié)論二 客戶角度分析 49 主力戶型和比例分析 ?們的產(chǎn)品以多層和小高層為主 ?從戶型比例來(lái)看， 3房4房占市場(chǎng) 70%，本項(xiàng)目的主力戶型參考值以3房 4房為主，比例為 3房： 34% 4房： 36% 南部新城未來(lái)供應(yīng)戶型分布19%34%36%11%2房及以下3房4房5房50 主力戶型面積區(qū)間分析 樓盤 二房 面積區(qū)間 二房 套數(shù)比 三房