【文章內(nèi)容簡介】 積 500平米 酈城工作區(qū) 挑高 ，面積200平米 ? 區(qū)域寫字樓配套設施品質主要體現(xiàn)在電梯及空調系統(tǒng)； ? 電梯皆為合資或國產(chǎn)不知名電梯，品質相對較差，投入成本較低； ? 采用普通的中央空調系統(tǒng)； 項目名稱 電梯 空調 慧科大廈 22部通利 中央空調 牛頓辦公區(qū) 上海三菱 中央空調 嘉豪國際中心 15部合資OTIS 中央空調 金威大廈 4部合資電 梯 分戶冷暖 空調 西長安中心 7部合資OTIS 中央空調 伊斯特大廈 不知名電梯 4部 中央空調 德潤科技大廈 不知名電梯 4部 中央空調 新洲商務大廈 4部 OTIS直梯 開利中央空調 酈城工作區(qū) 8部 OTIS直梯 公共區(qū)域中央空調 ? 區(qū)域科技類企業(yè)聚集特征明顯，文化教育及咨詢顧問類企業(yè)也較多； ? 區(qū)域多數(shù)寫字樓項目可享受中關村高科技園區(qū)優(yōu)惠政策，因此受區(qū)域較低租金的吸引，很多創(chuàng)業(yè)性科技類企業(yè)在區(qū)域落戶； 科技類65%文化教育培訓類10%咨詢顧問類10%其他15%科技類文化教育培訓類咨詢顧問類其他區(qū)域寫字樓市場客群狀況 區(qū)域寫字樓市場發(fā)展總結 ? 寫字樓多聚集在主要交通路線，西四環(huán)、紫竹院路、藍靛廠南路，位置條件優(yōu)勢明顯； ? 目前區(qū)域寫字樓市場存量近 40萬平米，平均入住率在 8590％之間，市場需求較為旺盛； ? 區(qū)域寫字樓租金集中在 34元 /天 /平米，價格優(yōu)勢明顯也是區(qū)域寫字樓發(fā)展的重要支撐； ? 區(qū)域在售寫字樓較少，銷售價格與住宅價格持平或低于，市場競爭相對較??； ? 區(qū)域寫字樓多為中檔偏低物業(yè)，性價比高是這個區(qū)域寫字樓產(chǎn)品的優(yōu)勢； ? 區(qū)域辦公客群主要來源于周邊發(fā)展區(qū)域影響，尤其是中關村科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，中下游企業(yè)是本區(qū)域辦公的主要客群。 1 研究區(qū)域界定及分析 2 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究 3 區(qū)域辦公物業(yè)市場研究 4 區(qū)域公寓物業(yè)市場研究 項目參考案例 5 區(qū)域公寓市場發(fā)展狀況 區(qū)域無 40或 50年立項公寓項目，其原因主要總結如下： 區(qū)域市場環(huán)境 區(qū)域市場需求 1 早期區(qū)域住宅開發(fā)為主，已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍； 2 后期市場發(fā)展已改善生活環(huán)境，增加商業(yè)配套為主 要目標； 3 商務氛圍較差，難以形成高檔公寓的商務需求。 1 市場需求主要為居住為主、中低端辦公日漸活躍； 2 區(qū)域住宅項目較多，可滿足居住需求的選擇； 3 40年產(chǎn)權居住類產(chǎn)品不具備競爭優(yōu)勢； 1 研究區(qū)域界定及分析 2 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究 3 區(qū)域辦公物業(yè)市場研究 4 區(qū)域公寓物業(yè)市場研究 項目參考案例 5 西海國際中心 地理位置 海淀區(qū)蘇州橋東北角，臨近 10號線和 4號線兩條地鐵線。 開發(fā)商 北京中基宏源房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積 建筑面積 總面積 ，地上面積 。 項目簡介 項目總體規(guī)劃 整體規(guī)劃 地上 13層為獨立式商業(yè)，共 14542平米。寫字樓總面積 49370平米，共分 ABC三塔。 A座總層數(shù) 18層，總建筑面積 41567平米，寫字樓面積 平米。 B座總層數(shù) 9層， B座總建筑面積 米，寫字樓面 平米。 C座總層數(shù) 12層， C座總建筑面積，寫字樓面積 。 項目產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品情況 寫字樓 A棟 50年產(chǎn)權，寫字樓， 33912平米， 8部電梯，頂層（次頂層） ，面積靈活分割。 B棟 50年產(chǎn)權，寫字樓， ，共 9層，配 2部電梯，層高 ，頂層（次頂層） ，面積靈活分割。 C棟 50年產(chǎn)權，寫字樓， ，樓高 12層，配 3部電梯，層高 ，頂層（次頂層） ，面積分割 50135平米 。 商業(yè) 底商 40年產(chǎn)權，層高 、 ，面積分割 5007000平米。 項目銷售狀況 銷售情況 寫字樓 A棟 整售（客戶未定），平層價格 23600元 /平米，頂層價格 2800033000元 /平米，在售。 B棟 整售（客戶為某知名上市國企），平層價格 23600元 /平米，頂層價格2800033000元 /平米。 C棟 散售（內(nèi)部認購 30％左右），未開盤，價格預計與 A、 B棟同。 商業(yè) 底商 均價 75000元 /平米，銷售率 40％（ B與 C棟下部第三層商業(yè)已隨 B棟整售，C棟下方商業(yè)隨 C棟整售）。 項目借鑒點 物業(yè)定位的轉變 C棟由早期的公寓規(guī)劃轉變?yōu)閷懽謽牵滢D變 實際是順應市場需求的轉變，代表區(qū)域存在中 小企業(yè)辦公的需求。 早期 C棟規(guī)劃 現(xiàn)在 C棟規(guī)劃 整售與連帶的營銷方針 1 采用局部整售的方式，形成企業(yè)獨棟，比較有利 于整體項目的知名度和品質的提升； 2 獨棟寫字樓下方商業(yè)連帶寫字樓整體銷售，降低 銷售和后期商業(yè)管理的風險。 多單體規(guī)劃設計 整體項目設計形成三個單體建筑，豐富了項目的 展示形象，同時便于后期分區(qū)銷售和管理。 項目借鑒點 第二階段：項目所處西部地區(qū)整體市場研究 1 區(qū)域整體發(fā)展研究 2 重點研究區(qū)域界定 3 商業(yè)市場研究 4 辦公市場研究 5 公寓市場研究 交通是區(qū)域與外圍其它區(qū)域聯(lián)系的紐帶，交通的 規(guī)劃發(fā)展尤其是軌道交通將影響區(qū)域的活動人群 性質的變化以及城區(qū)功能的變化。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，代表了區(qū)域經(jīng)濟主導的走向， 影響著區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)客群的性質以及區(qū)域發(fā)展 的方向。 城市總體規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展奠的基礎平臺，城市不 同區(qū)域規(guī)劃各自功能，了解城市功能定位有利于 把控區(qū)域未來在城市發(fā)展中的地位和作用。 區(qū)域發(fā)展研究的切入點 項目區(qū)域 項目核心區(qū)域地處海淀區(qū)南部，周邊緊鄰石景山區(qū)、西城區(qū)、豐臺區(qū)及 宣武區(qū)四個城區(qū)，城區(qū)發(fā)展將直接影響項目所在區(qū)域的未來。 項目區(qū)域所處位置 相鄰區(qū)域城市功能定位 石景山區(qū)與門頭溝新城 共同構成城市西部發(fā)展帶的重要節(jié)點，是城市綜合服務中心之 一，同時也是文化娛樂中心和重要旅游地區(qū)。 海淀區(qū) 是國家高新技術產(chǎn)業(yè)基地之一，國際知名的高等教育和科研機構聚集區(qū)，國內(nèi) 知名的旅游、文化、體育活動區(qū)。 西城區(qū) 是國家政治中心的主要載體，國家金融管理中心，傳統(tǒng)風貌重要旅游地區(qū)和國 內(nèi)知名的商業(yè)中心。 豐臺區(qū) 是國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)。 宣武區(qū) 是國家新聞媒體聚集地之一，宣南文化發(fā)祥地和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 區(qū)域城市功能定位 周邊區(qū)域重點關注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 中關村高科技產(chǎn)業(yè)園（海淀園） 首都文化娛樂休閑區(qū) （ CRD） 總部經(jīng)濟區(qū) 立澤商務區(qū) 金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 中關村高科技產(chǎn)業(yè)園 中關村科技園（海淀園）規(guī)劃占地面積約 133平方公里，依托高等學府及科研機構，發(fā)展成為北京乃至中國最具影響力的科技園區(qū)，是海淀區(qū)重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。 首都文化娛樂休閑區(qū) —— CRD 石景山“一二三六”規(guī)劃 CRD 一個科技園區(qū) 二個休閑旅游區(qū) 三個產(chǎn)業(yè)基地 六個商務功能區(qū) 中關村科技園石景山園 東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū) 北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地 北京國際雕塑園地下商務區(qū) 銀河商務區(qū) 首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地 京燕商務區(qū) 西部生態(tài)休閑旅游區(qū) 京西會展商務區(qū) 產(chǎn)業(yè)培育基地 TSM時代購物花園商務區(qū) 蘋果園交通樞紐商務區(qū) ?石景山園 ，包括原八大處高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、北方微電子基地生產(chǎn)園、研發(fā)園以及新擴充的北辛安園； ?首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地將在 。作為國家級的工業(yè)主題公園，將成為工業(yè)遺產(chǎn)的保護區(qū)域； ?北京國際雕塑公園地下商務區(qū)，占地 ，總建筑面積 ，地上 ，地下 方米。； ?銀河商務區(qū)也被稱做石景山的小 CBD。包括 ， 10個數(shù)字電影放映廳和 5萬平方米面積的電玩城。 ?京燕商務區(qū)位于五環(huán)路與長安街交匯的金邊銀角，主要功能為商務、辦公和酒店?？傆玫孛娣e ，建筑面積 ； ?京西會展商務區(qū)在古城大街和長安街延長線交匯的地方，集展覽、會議、酒店、精品購物為一體的綜合性展覽中心?？傆玫?，規(guī)劃建筑面積 。 ?TSM時代購物花園商務區(qū)就在五環(huán)路邊上。南邊是一個高檔公寓及 10萬平方米的特色商業(yè)街； ?蘋果園交通樞紐商務區(qū)分兩部分，一部分是樞紐核心區(qū)，一部分是樞紐商務區(qū)。 金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū) —— 金融街 從金融街產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域劃分圖上看到，此次金融街中心區(qū)共向東、南、西三方向擴展，面積由 ，而輻射區(qū)主要向東西兩方向邁進。東西輻射區(qū)分別達到 了西單商業(yè)街和三里河東路，整體上類似正方形。 東拓展區(qū)：主要將位于西單路口的中國銀行總部、太平橋大街東側的建成公寓等辦公樓歸入 到了中心區(qū)范疇。 南拓展區(qū)：主要將位于長安街南側的臨街大廈收編進來。 西拓展區(qū)：把禮士路東側的整片地區(qū)一并收入金融街中心區(qū)。 總部經(jīng)濟區(qū) ?總部經(jīng)濟區(qū)以總部基地項目為核心，其總建筑面積 130萬平米，配套了 10萬平方米高科技體驗中心； 3萬平方米展覽中心； 5萬平方米總部酒店；酒店式公寓；每個地塊 300400平方米會所；圖書吧；樓頂商務停機坪。 ?項目率先提出總部經(jīng)濟概念，曾為豐臺技術開發(fā)區(qū)的良好發(fā)展創(chuàng)造條件，并在北京的經(jīng)濟圈、理論界、傳媒、同行業(yè)、政府官員中引起了特別關注； 麗澤金融商務區(qū) ?北京麗澤金融商務區(qū)，地處西二、三環(huán)路之間，是北京市三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域。 商務區(qū)占地面積 ，金融辦公、住宅公寓、配套設施、公園綠地等布局合理。并且 在商務區(qū)南側和西側，還有近 10平方公里的土地作為輻射區(qū)，可供商務區(qū)未來發(fā)展延伸所用。 ?北京麗澤金融商務區(qū)臨近北京西站、南站；是京石、京開高速公路的起始點；離首都機場和擬 建的首都第二機場車程也只有 40至 50分鐘；正在建設的地鐵 10號線毗鄰商務區(qū)西側，地鐵 14號 線東西貫穿商務區(qū)直達北京南站， 16號線南北連接金融街，北京二環(huán)、三環(huán)、麗澤路將麗澤金 融商務區(qū)直接納入市內(nèi)快速交通體系。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響力分析 中關村科技園 CRD 金融街 麗澤商務區(qū) 總部經(jīng)濟區(qū) 影響力 1 歸屬區(qū)域 2 產(chǎn)業(yè)衍生行業(yè) 廣泛 3 交通距離適當 4 企業(yè)南擴意識 形成 1 區(qū)域界限分明 2 產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程 度高 3 企業(yè)歸屬感強 1 影響西部區(qū)域 2 產(chǎn)業(yè)衍生行業(yè) 廣泛 3 交通距離適當 1 區(qū)域界限分明 2 區(qū)域自身獨立 性強 3 交通距離較遠 1 區(qū)域界限分明 2 定制化客戶集 中 3 交通距離較遠 項目所在核心區(qū)域處于幾個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的邊緣地帶，已經(jīng)形成 的居住氛圍及土地利用的高飽和狀態(tài)，使其在商務商業(yè)發(fā)展空間中無 明顯優(yōu)勢，中關村區(qū)域仍將是影響項目發(fā)展的最重要區(qū)域。 區(qū)域交通規(guī)劃 西 四 環(huán) 西 三 環(huán) 道路交通已經(jīng)形成，后期基本無新的刺激點，軌道交通是未來區(qū)域交通規(guī)劃的重要亮點 玲 瓏 路 杏 石 路 區(qū)域交通規(guī)劃 —— 軌道交通 10號線 6號線 五路站 6號線東段已經(jīng)開工， 10號線部分路段一開始運營， 6號線西段及 10號線剩余路段近期 開始建設。 區(qū)域交通規(guī)劃 從五路站到門頭溝站規(guī)劃為輕軌延長線 S1 S1線 S1支線 五路站 區(qū)域交通規(guī)劃影響 區(qū)域市政道路交通體系已經(jīng)形成，除了在原有基礎上修繕工程外，無新建道 路規(guī)劃，實際對區(qū)域影響已經(jīng)體現(xiàn)，城市環(huán)線形成過車不留人的狀況； 軌道交通會為人群進入?yún)^(qū)域提供便利，在五路站周邊形成人流相對匯聚的區(qū)域 ，但區(qū)域原有居住氛圍的定性，可能形成小型商業(yè)區(qū)域，但服務功能僅限于周 邊生活服務范疇； 軌道交通建設是區(qū)域未來交通體系的新亮點，五路站將形成 6號與 10號線的交 換站，形成一個小規(guī)模的交通樞紐； 鑒于 10號線的聯(lián)系，海淀北部區(qū)域更易到達本區(qū)域，推動和加速海淀區(qū)域的企 業(yè)辦公繼續(xù)向南蔓延，但受到區(qū)域自身發(fā)展條件約束，進駐企業(yè)規(guī)模和資質會 有局限性； 2 區(qū)域整體發(fā)展研究 1 重點研究區(qū)域界定 3 商業(yè)市場研究 4 辦公市場研究 5 公寓市場研究 區(qū)域重點研究區(qū)域界定說明 依據(jù)項目作出區(qū)域特點及物業(yè)形式，以項目核心區(qū)域為中心，其四圍劃分為四個主要研究區(qū)域，依次為： 北部區(qū)域 —— 北至西北四環(huán)，南至杏石路，東至中關村大街，西至西環(huán)環(huán)。此范圍呈現(xiàn)