【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃設(shè)計：15棟高層住宅、 1棟高層公寓、 1棟五星級酒店、 4棟高層寫字樓高端精裝修公寓， 4050㎡ 戶型為項目主力戶型，占比 70%。戶 型 /面 積 套數(shù)（套） 比例A ： 45 156 25%B ： 50 312 50%C ： 61 52 %D ： 64 52 %E ： 46 52 %萬達(dá)廣場層數(shù)： 28層， 328層為精裝公寓總 套 數(shù)： 624戶， 5梯24戶， 26層采 暖： 地板采暖精裝修，墻面乳膠漆，木地板，廚浴衛(wèi)生間全裝，無家具，裝修造價800元 /平米。萬達(dá)廣場 客戶主要來自項目周邊人群，看重項目升值潛力，投資者占大多數(shù)?？蛻魜碓?周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群；公寓客戶中約有 7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。購買目的 投資 65%，自用 35%，以投資為主客戶關(guān)注因素 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；萬達(dá)品牌 萬達(dá)廣場 對本項目的啟示 高端公寓有市場空間；公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域， 投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌。 4050平方米小戶型因其總價低受到投資客戶歡迎。 精裝修對客戶具有較大吸引力 。萬豪國際 城市文化核心區(qū)綜合體項目位置介紹 項目東至省藝術(shù)學(xué)院宿舍，南至山師大附中，西至省化工研究所，北到文化東路，項目所處位置人文自然環(huán)境優(yōu)越，教育資源豐富，交通便利，生活配套齊全，性價比較高。物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、 SOHO、 LOFT、豪宅占地面積 40畝建筑面積 約 100,000㎡容 積 率 綠 化 率 35% 建筑類型 高尚住宅 ,板樓 ,小高層 ,高層項目特色 小戶型，投資地產(chǎn)裝修狀況 毛坯總 戶 數(shù) 約 2300戶（住宅約 400戶、公寓 473戶、商鋪約 1400戶）萬豪國際 萬豪國際采用奢華金黃色外立面，主力戶型 63平米，熱銷戶型為 78平米。建筑風(fēng)格：為歐式現(xiàn)代風(fēng)格，奢華金色玻璃幕墻外立面層高： A戶型， 63平米， 55萬左右價位，首層與夾層效果圖（主力戶型）G戶型， 78平米， 70萬左右價位，首層與夾層效果圖（熱銷戶型）分析角度 客戶情況年齡 年輕人居多，年齡在 2550歲置業(yè)目的 60%為二次置業(yè)，年輕人居多，區(qū)域 以項目周邊為主， 附近中高收入的年輕白領(lǐng)、企業(yè)中層。購買因素 位置，居住性價比高付款方式 80%為首次貸款客戶主要為年輕人，購房以自住為主，看重項目較高的居住性價比。萬豪國際年輕群體較偏愛 LOFT公寓，追求居住在市中心的較高性價比；精美的建筑外觀提升了客戶的購買欲望；地段 的稀缺性是投資型客戶的核心購買因素。萬豪國際 對本項目的啟示項目位置：位于濟南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū) ,由經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成技術(shù)指標(biāo)項目占地：約 90000平方米規(guī)劃總面積：約 55萬平方米容積率： 車位：約 2500個規(guī)劃設(shè)計12萬平米購物中心、大型商業(yè)街區(qū)、 2棟 150米超高甲級寫字樓、 2棟獨棟辦公樓、 2棟商務(wù)公寓及四星級酒店。銀座中心 濟南核心區(qū)首席體驗式城市綜合體層數(shù)：各 16層，單層建筑面積：約 平米、層高： 、戶型面積： 4070平米?？偺讛?shù)： 384套銀座中心 公寓由兩棟高層 LOFT公寓組成，層高 ，戶型面積區(qū)間為 4070平方米銀座中心 銀座中心的客戶主要來自項目所在的槐蔭區(qū)。自住客戶比例明顯大于投資客戶， 4050平方米小戶型最受客戶歡迎。需求戶型 占比4050㎡ %5060㎡ %6070㎡ %70㎡ 以上 %未知 12% 購買用途 占比自用 %投資 %未定 %u4050平方米小戶型最受客戶歡迎u70平米以上戶型客戶接受程度較低u購買客戶以投資為主，占比 %客戶區(qū)域 占比歷下區(qū) %市中區(qū) 16%槐蔭區(qū) %其它 %u項目所在的槐蔭區(qū)客戶最多，項目區(qū)域客戶認(rèn)可度較高銀座中心城市核心區(qū) LOFT公寓以其較高的價值得到客戶認(rèn)可；公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域。 4050平方米小戶型基本功能完備，總價低，最受客戶歡迎。對本項目的啟示區(qū)域商業(yè)分布 項目周邊 5公里內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)以底商為主；未來兩年，工業(yè)南路以及奧體片區(qū)將出現(xiàn)數(shù)個體量在 3萬㎡以上的大型集中商業(yè)n現(xiàn)有商業(yè)：現(xiàn)有商業(yè)： 現(xiàn)有商業(yè)主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內(nèi)，為生活服務(wù)類商業(yè)。沿二環(huán)東路有數(shù)個大型綜合超市。n在售商業(yè)：在售商業(yè)： 在售商業(yè)主要分布在沿工業(yè)南路和經(jīng)十路的商品房底商。n規(guī)劃商業(yè)：規(guī)劃商業(yè)： 除一部分商品房底商外，沿工業(yè)南路、奧體和軟件園周邊均規(guī)劃大體量商業(yè)。項目名稱建筑面積（平方米）中鐵匯展國際 35,000海爾綠城大商業(yè)63,700魯商國奧城 65,000奧體商業(yè) 100,000總計 約 26萬主要競爭 沿經(jīng)十路未來出現(xiàn)的幾個大型潛在商業(yè)項目，商業(yè)面積近 26萬方，規(guī)劃多為綜合性購物中心加商業(yè)街，大型購物中心競爭激烈。66區(qū)域典型商業(yè)項目位置 位于東部新城區(qū)，北起經(jīng)十路，南至龍奧北路，東起奧體東路，西至奧體西路開盤時間 正在招商規(guī)模 有 ， 眾消費餐飲區(qū)和 ，域商業(yè)建筑面積 10萬平米業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：咖啡廳、體育用品、高檔家具、石玩店、汽車店 二層：餐飲價格 /租金 日租 客戶類型 外貿(mào)公司，汽車超市，個體商戶租售情況 已租 70%奧體場館商業(yè)67項目名稱 全運村商業(yè) 中鐵匯展國際 魯商國奧城位置旅游路以南，龍洞隧道以西經(jīng)十路奧體中心對面 經(jīng)十路奧體中心對面開盤時間 2023年 2023年 6月 2023年 5月定位集寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項目高新區(qū)集高端寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項目。建成后將成為集甲級寫字樓、星級酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。商業(yè)建筑面積 6萬平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃大型購物中心有面積為 萬平米的銀座購物廣場，兩個旗艦店和商業(yè)街項目的地下一層為項目的商業(yè)部分，銀座將進駐其中中鐵匯展國際、 魯商國奧城、全運村商業(yè)區(qū)域典型商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量大；在建項目已規(guī)劃多家大型購物中心，競爭非常激烈區(qū)域商業(yè)環(huán)境短期較差，大型商業(yè)物業(yè)銷售速度慢，啟動難，不易存活。市場商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大，大型購物型商業(yè)競爭激烈，銷售速度慢，啟動難、不易存活。商業(yè)市場小結(jié)本項目體量大，必須宏觀把握區(qū)域人口發(fā)展規(guī)律，研究其消費習(xí)慣、能力以及對物業(yè)的需求情況。建設(shè)期快速發(fā)展期v政府前期造勢v住宅用地出讓v基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)v公共設(shè)施建設(shè)人口特征規(guī)劃期、啟動期：穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標(biāo)志時間產(chǎn)業(yè)工人、住宅客戶 商務(wù)人士、住宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、商務(wù)人士、流動人口、居民v政府公建建設(shè)v政府部門搬遷v產(chǎn)業(yè)物業(yè)集中v住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓v公眾對新區(qū)前景不確定v寫字樓大量開發(fā)v大型商業(yè)開發(fā)v區(qū)域基本成熟v區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢v公眾對區(qū)域確立信心v區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎v區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活項目建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的 MALL未來 23年，項目所在區(qū)域新建商品住宅可容納 37萬人； 2023年片區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 69萬性質(zhì) 商品住宅建筑面積已入住 約 200萬在建 約 800萬潛在 約 100萬合計 1100萬平米居住人口人口規(guī)模： 2年內(nèi) 37萬； 2023年規(guī)劃人口69萬。消費水平： 城市白領(lǐng)、財富階層，消費水平較高需求： 生活服務(wù)，餐飲、百貨、休閑娛樂特點描述： 人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費的主力商品房總建筑面積 1100萬 人均面積 30平米 /人未來將有 37萬居住在本區(qū)域數(shù)據(jù)來源：信立怡高數(shù)據(jù)庫（截止 2023年 12月 31日）商務(wù)人口新郎大廈（原永安大廈）華能大廈區(qū)域商務(wù)辦公規(guī)劃總量約 300萬㎡。目前入住寫字樓面積約 73萬㎡，入市在售及潛在供應(yīng)寫字樓面積約 215萬㎡。東部片區(qū)規(guī)劃寫字樓面積約 300萬㎡，將提供約 15萬的商務(wù)消費人口人口規(guī)模： 至少 15萬人。消費水平： 收入高，消費水平較高。需求： 高檔餐飲，商務(wù)配套、酒店住宿特點描述： 人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費的主力標(biāo)準(zhǔn)等級 人均辦公面積（平米）本項目人口一般標(biāo)準(zhǔn) 610 約 38萬成熟標(biāo)準(zhǔn) 1020平米 約 20萬高檔標(biāo)準(zhǔn) 20平米以上 約 15萬流動人口人口規(guī)模： 參觀人數(shù)約 200萬人次。消費水平： 消費水平較高，隨機性強。需求： 高檔餐飲，百貨、酒店住宿特點描述： 人流量大，拉動力強。數(shù)字一： 2023年上半年，濟南市共舉辦展會 63場，占年計劃的 %，展位數(shù) 3萬個， 參觀人數(shù) 310萬人次。數(shù)字二：全運場館數(shù)字三：公務(wù)商務(wù)流動人口產(chǎn)業(yè)人口人口規(guī)模： 超過 15萬人消費水平： 收入水平高于城市一般水平，消費水平較高。需求： 百貨、餐飲、休閑娛樂特點描述： 人流量大，拉動力強。n區(qū)域內(nèi)企業(yè)：區(qū)域內(nèi)企業(yè)： 5343家n世界世界 500強強 企業(yè) 19家n中國中國 500強強 企業(yè)， 45家n上市公司上市公司 :17家n儲備企業(yè)儲備企業(yè) 上市后備資源 119家n從業(yè)人員：從業(yè)人員： 直接從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有 6萬多人，碩博 1500多人，累計承擔(dān)國家火炬計劃項目 100多項，省部級火炬計劃項目 300多項。注：信息來源于高新政府網(wǎng)（ 2023）n知名企業(yè) ： 浪潮集團、齊魯制藥、博士倫福瑞達(dá)、齊魯電機制造、山東華為通信、積成電子、華能氣動、勝利生物、元隆生物、天辰集團、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園、將軍煙草，青島啤酒、輕騎標(biāo)致、同欣電子。 區(qū)域人口類型規(guī)劃人口數(shù)收入水平 消費水平 需求業(yè)態(tài) 進入時間 特點描述產(chǎn)業(yè)人口 超過 15萬 28萬為主 消費水平一般 中檔餐飲、綜合超市、休閑娛樂、生活配套啟動期 高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)人群，消費水平明顯高于城市整體產(chǎn)業(yè)人口水平。商務(wù)人口 至少 15萬 420萬 消費水平高 中高檔餐飲、商務(wù)配套快速發(fā)展期總部經(jīng)濟催生大量中高端商務(wù)人群。公職人員 410萬 消費水平高 中高檔餐飲和商務(wù)配套建設(shè)期 大量機關(guān)單位進駐，全面拉動消費檔次。流動人口 200萬 消費水平較高 中高端餐飲娛樂等快速發(fā)展期人流量大，帶動整條消費鏈。居住區(qū)居民 69萬 2萬以上 消費水平較高 生活配套為主，百貨、餐飲、娛樂等啟動期 數(shù)量最多，消費需求多元。未來東部新城人口規(guī)模大，消費能力高于全市平均水平，將形成以 企事業(yè)單位青年白領(lǐng)和中高層為主的多元人口結(jié)構(gòu)。報告邏輯結(jié)構(gòu)216。設(shè)定目標(biāo)216。提出問題216。解決問題 三、 實現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景 /項目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 企業(yè)目標(biāo)：規(guī)避市場風(fēng)險，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險 快速回現(xiàn) 利潤最大化 通過項目帶動公司品牌企業(yè)設(shè)想所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有核心問題為實現(xiàn)目標(biāo)，本項目該如何規(guī)劃？問題：如何實現(xiàn)低風(fēng)險、快速銷售的綜合體規(guī)劃？核心問題構(gòu)建p 物業(yè)形態(tài)的確定p 產(chǎn)品組合的確定p 體量比例的確定p 總體規(guī)劃布局p 各產(chǎn)品如何做？核心問題：如何實現(xiàn)低風(fēng)險、快速銷售的綜合體規(guī)劃？核心問題分解本項目綜合體物業(yè)可能的產(chǎn)品組合形式p寫字樓 +商業(yè)p公寓 +商業(yè)p寫字樓 +公寓 +商業(yè)酒店物業(yè)在短時間內(nèi)無法變現(xiàn)，本項目產(chǎn)品不作考慮。核心問題分解從目標(biāo)出發(fā)，本項目的物業(yè)形態(tài)定位低風(fēng)險綜合體 快速銷售多產(chǎn)品組合綜合體 全分拆銷售物業(yè)形態(tài)均衡發(fā)展模式綜合體 市場熱銷產(chǎn)品銷售型均衡發(fā)展模式綜合體核心問題分解寫字樓產(chǎn)品有沒有空間？p 寫字樓市場競爭異常激烈。 區(qū)域市場寫字樓已有國奧城、黃金時代廣場、匯展國際等市場供應(yīng)約 60萬方 ，后續(xù)將有綠城玉蘭廣場、魯班項目、總部基地南區(qū)、大衛(wèi)項目約 135萬方 ，本項目目前處于前堵后追的局面。p 寫字樓物業(yè)風(fēng)險較大。 如果采取市場零售的方式，由于本項目樓面地價較高，在市場上將沒有價格優(yōu)勢，存在較高風(fēng)險。如果采用定制的方式，雖然風(fēng)險較低，但周期長，利潤低。本項目做寫字樓不是最優(yōu)選擇。從供給的角度分析：本項目產(chǎn)品選擇公寓的理由p 區(qū)域大量辦公人群的涌入。 隨著區(qū)域中心的逐漸成熟，政府、事業(yè)單位的進駐，總部經(jīng)濟的形成，將會吸引大量的辦公人群，其中年輕白領(lǐng)、外企高管、高新技術(shù)人才等將會是公寓的客戶基礎(chǔ)。p 小型企業(yè)的進駐。 依附于政府事業(yè)單位和大型企業(yè)生存的小型企業(yè)，由于其資金實力較弱，一般不會購買租金較高的寫字樓，公寓是這部分企業(yè)的合適選擇。本項目做公寓是