【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的餐飲消費(fèi)以中式正餐為主。 20231126 中糧置業(yè) 22 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 總結(jié)： 作為城市級(jí)商圈，西單無論從商業(yè)規(guī)模、分布密集程度還是人流構(gòu)成、商 業(yè) 氛圍等方面都已相當(dāng)成熟！ 作為較早形成的商圈，西單從商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、消費(fèi)構(gòu)成、物業(yè)結(jié)構(gòu) 等方面都已顯現(xiàn)出單一、不足和局限！ 作為生命力旺盛的商圈，西單已開始進(jìn)入“豐富商業(yè)形態(tài)＂、“調(diào)整商業(yè) 結(jié)構(gòu)＂、“提升商業(yè)品質(zhì)＂的蛻變和新生！ 20231126 中糧置業(yè) 23 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況概述 中友百貨 樓層分布 美食天地 家居、家電通訊 休閑、牛仔、運(yùn)動(dòng)、戶外 少女流行服飾 職業(yè)白領(lǐng)服飾 精品品牌女裝、配飾 男士精品服飾 化妝品、珠寶、鞋、箱包皮具 運(yùn)動(dòng)用品、快餐、咖啡 超市、美發(fā)、健身、停車 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 基本資料 商 場(chǎng) 定 位：中檔以上時(shí)尚品牌消費(fèi) 開 業(yè) 時(shí) 間： 1999年元旦 營(yíng) 業(yè) 面 積：近 4萬平方米 單 層 面 積： 4000平方米左右 年均營(yíng)業(yè)額： 10億以上 日均客流量：平日 ，節(jié)假日近 10萬 停 車 位： 100余個(gè)地下車位 商 品 檔 次：中檔偏上 消 費(fèi) 客 群： 2035歲 經(jīng) 營(yíng) 特 點(diǎn)：返券、延長(zhǎng)夜間營(yíng)業(yè)時(shí)間 1% 業(yè)態(tài)比例 16% 83% 零售 餐飲 休閑娛樂 20231126 中糧置業(yè) 24 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 君太百貨 開 業(yè) 時(shí) 間： 2023年底 營(yíng) 業(yè) 面 積： 單 層 面 積： 7000余平方米 年均營(yíng)業(yè)額： 日均客流量：平日 ，節(jié)假日近 68萬 停 車 位： 250余個(gè)地下車位 商 品 檔 次：中檔偏下 樓層分布 7F 6F 5F 職業(yè)白領(lǐng)服飾、內(nèi)衣等 4F 家居生活用品、餐飲 休閑、牛仔、運(yùn)動(dòng)、戶外 男士正裝、休閑服飾 時(shí)尚女裝配飾、美發(fā)美甲 少女流行服飾 化妝品、珠寶、鞋、眼鏡、甜品 快餐、咖啡、個(gè)人護(hù)理用品、甜品 3F 2F 1F B1 停車場(chǎng) B23 基本資料 商 場(chǎng) 定 位：時(shí)尚品牌消費(fèi) 84% 消 費(fèi) 客 群： 2035歲 經(jīng) 營(yíng) 特 點(diǎn)：經(jīng)常性返券促銷 1% 業(yè)態(tài)比例 15% 零售 餐飲 休閑娛樂 20231126 中糧置業(yè) 25 開 業(yè) 時(shí) 間： 2023年 10月美美百貨入駐 營(yíng) 業(yè) 面 積： 單 層 面 積： 5000平方米左右 年均營(yíng)業(yè)額：不詳 日均客流量：平日 ，節(jié)假日近 3萬 停 車 位： 300余個(gè)地下車位 商 品 檔 次：中高檔 消 費(fèi) 客 群： 2540歲 經(jīng) 營(yíng) 特 點(diǎn)：品牌形象、服務(wù)、環(huán)境 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 時(shí)代廣場(chǎng)美美百貨 樓層分布 暫未營(yíng)業(yè) 知名品牌 國(guó)際 2線品牌副牌 3F 2F 1F 快餐、咖啡、茶餐廳、甜品、影院 B1 基本資料 商 場(chǎng) 定 位：國(guó)際品牌、精品百貨 65% 16% 業(yè)態(tài)比例 19% 零售 餐飲 休閑娛樂 SONY展示、美發(fā)、保健等 停車場(chǎng) B2 B3 20231126 中糧置業(yè) 26 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 未來一年區(qū)域新增項(xiàng)目：美晟國(guó)際中心 基本資料 總 體 建 筑 面 積： 111687平方米 寫字樓建筑面積： 43349平方米 商 業(yè) 建 筑 面 積： 45122平方米 商 業(yè) 樓 層 分 布： B15F 項(xiàng) 目 停 車 位： 566個(gè)地下車位 意 向 商 戶： 伊勢(shì)丹百貨 預(yù) 計(jì) 交 房 時(shí) 間： 2023年 7月 預(yù) 計(jì) 開 業(yè) 時(shí) 間： 2023年底或 2023年初 20231126 中糧置業(yè) 27 2023 1500 1000 500 時(shí)尚性 1西單商場(chǎng) 2西單購(gòu)物中心 3 四季商城 4 百盛 5中友 6美美 7君太 8美晟 9西單 mall 2 8 5 4 7 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL差異化需求分析 定位差異化 價(jià)格 6 2023以上 3 1 市場(chǎng)空白點(diǎn) 9 20231126 中糧置業(yè) 28 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 消費(fèi)需求差異化 需要大型青年活動(dòng)廣場(chǎng)和時(shí)尚潮流聚集地 需要體驗(yàn)更多、更新的餐飲、娛樂、互動(dòng)的項(xiàng)目和生活方式 高科技潮流數(shù)碼產(chǎn)品的集散地 健康時(shí)尚的健身中心 大型、現(xiàn)代化、舒適和享受體驗(yàn)的電影院 創(chuàng)新和大膽的體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所 20231126 中糧置業(yè) 29 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 消費(fèi)群體差異化 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 20231126 中糧置業(yè) 30 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 20231126 中糧置業(yè) 31 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 20231126 中糧置業(yè) 32 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 20231126 中糧置業(yè) 33 20231126 中糧置業(yè) 34 西單 MALL 1 2 3 4 產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的升級(jí)版本； 更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間； 更好的購(gòu)物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購(gòu)物體驗(yàn)； 功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲 種類 —— 吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之 具備年輕人歡聚功能 —— 歡 聚時(shí)刻 消費(fèi)品牌的差異化 ZARA等國(guó)際新品牌的大力引入 既有傳統(tǒng)百貨大眾品牌，亦有個(gè)性 小眾化品牌 消費(fèi)群體差異化 80后的年輕化、品味 化典型特征 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 總結(jié) 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 二、西單 MALL項(xiàng)目 SWOT分析 20231126 中糧置業(yè) 36 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目條件解讀 基本資料 總 體 建 筑 面 積： 206082平方米 寫字樓建筑面積： 14930平方米 酒 店 建 筑 面 積： 33206平方米 商 業(yè) 建 筑 面 積： 113290平方米 餐 飲 樓 層 分 布： 6F8F 項(xiàng) 目 停 車 位： 1000余個(gè) 預(yù) 計(jì) 交 房 時(shí) 間： 2023年 4月 預(yù) 計(jì) 開 業(yè) 時(shí) 間： 2023年 10月 西單北大街體量最大、樓層分布最多 的商業(yè)項(xiàng)目；唯一的購(gòu)物中心型商業(yè) 商 業(yè) 樓 層 分 布： B211F 資料解讀 西單北大街面積最大、最集中、環(huán)境 最好、停車位最多的飲食休閑場(chǎng)所 區(qū)域內(nèi)未來最先入市的商業(yè)項(xiàng)目 西單北大街規(guī)模最大的、集寫字樓、 酒店、商業(yè)于一體的綜合公建項(xiàng)目 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 ，交通便利，公共交通及軌道交通極為便利，多重有效交通路網(wǎng) 將迅速便捷地帶來大量餐飲消費(fèi)人群； ， 2040萬人次 /天的人流量成為北京一流的黃金商圈，這些 巨大的人群將成為區(qū)域餐飲的目標(biāo)人群； ，本案的餐飲體量具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，為增加餐飲的經(jīng)營(yíng)品種和品牌 可選擇性提供有效的支持； ，由酒店、寫字樓、商業(yè)三部分構(gòu)成，多元化的人群為本案餐 飲提供多樣化的需求； ，餐飲部分室內(nèi)空間設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的空間美感，有利于餐 飲聚合人氣； 6層的飛天滾梯，極具吸引力和體驗(yàn)性； ，有效保證了商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，利于商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。 3萬平方米，其比例之高，是西單商圈內(nèi)所少 見的，準(zhǔn)確的餐飲定位和招商將是本案餐飲成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵； 、 68層，引流問題將成為后期 經(jīng)營(yíng)的核心問題； ； ，將會(huì)給后期招商帶來一定的壓力 ； ，深度不足，在后期招 商過程中有可能面臨較大調(diào)整； Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 ，逐漸從傳統(tǒng)商業(yè)模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代化商業(yè)模式，本案的成功運(yùn) 營(yíng)將成為西單商圈新時(shí)代的標(biāo)志，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，很可能成為轉(zhuǎn)折的起點(diǎn)； ，將成為本案餐飲順利招商和經(jīng)營(yíng)的基石； ，多元化、多層次的目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)餐飲的需求不僅僅只停留在 餐飲消費(fèi)的初級(jí)階段，不斷提升對(duì)餐飲服務(wù)和體驗(yàn)用餐的需求，為區(qū)域餐飲的質(zhì)變 提供歷史機(jī)遇； 2023年北京奧運(yùn)的影響力，西單商圈將面臨范圍更大的、更加多元化的消費(fèi) 需求，為本案餐飲有望成為北京餐飲的名片。 T1. 現(xiàn)有商圈的衰退以及傳統(tǒng)老化的經(jīng)營(yíng)模式、單一業(yè)態(tài)組織， 無序的經(jīng)營(yíng)管理等已深入人心，本案將面臨破舊立新的歷史責(zé) 任，如何改變西單商圈在人們心中的主觀印象將面臨較大挑戰(zhàn)； ，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，如何在激烈的 競(jìng)爭(zhēng)下生存和發(fā)展，也是本案認(rèn)真思考的重點(diǎn)； 20231126 中糧置業(yè) 37 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目 SWOT分析 東方新天地 西單 Mall 相 似 處 位于京城兩大城市級(jí)商圈之王府井商業(yè)街； 提升王府井商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目； 集寫字樓、酒店、商業(yè)于一體的綜合項(xiàng)目； 商業(yè)體量 10萬平米 有地鐵軌道交通的支持 定位：城市中心商業(yè)購(gòu)物中心 位于京城兩大城市級(jí)商圈之西單商業(yè)街； 西單商圈第三次改造升級(jí)的代表； 擁有寫字樓、酒店及商業(yè)的綜合性物業(yè)； 商業(yè)體量約 11萬平米； 有地鐵軌道交通的支持 定位：城市中心商業(yè)購(gòu)物中心 差 異 點(diǎn) 具有 500米以上的、沿中國(guó)第一街 —— 長(zhǎng)安街 的展示面，地標(biāo)效應(yīng)及廣告效應(yīng)無可比擬； 李嘉誠(chéng)具有華人商界代表的地位和品牌效應(yīng)， 并有運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)； 外立面沿西單北大街展開，無長(zhǎng)安街展示 面優(yōu)勢(shì)； 開發(fā)商欠缺運(yùn)營(yíng)、管理大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)； 總 結(jié) 東方新天地良好的展示性注定其對(duì)國(guó)際級(jí)大品牌有較強(qiáng)的吸引力，進(jìn)而使之發(fā)展為京城即王 府飯店、國(guó)貿(mào)中心之后的第三大國(guó)際品牌聚集地。 西單商圈巨大的人流優(yōu)勢(shì)及濃厚的大眾化消費(fèi)氛圍為本案奠定了基礎(chǔ)調(diào)性。 20231126 中糧置業(yè) 38 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 與東方新天的比較分析 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 三、西單 MALL項(xiàng)目的產(chǎn)品和功能定位 20231126 中糧置業(yè) 40 最有價(jià)值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客戶特征 一、蔑視傳統(tǒng)、藐視權(quán)威。西單的消費(fèi)群體是現(xiàn)實(shí)主義的一代，對(duì)他們而 言，靠簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)文化崇拜來打動(dòng)他們的可能性是微乎其微的。 二、個(gè)性至上。他們得到了越來越多的機(jī)會(huì)和方式來體現(xiàn)和表達(dá)自己的聲 音、價(jià)值，這促使他們對(duì)個(gè)性張揚(yáng)的保護(hù)。 三、講究情調(diào)、品位和生活質(zhì)量。 “ 80后＂群體接觸的信息空前豐富， 他們認(rèn)為生活不只是掙錢、不只是吃飽穿暖，他們更加講究品味、注重生活 質(zhì)量。 四、更寬容、更多元化。長(zhǎng)期浸泡在多元化的物質(zhì)狀態(tài)中，對(duì)于新、奇、 異的事物更為敏感，具有了更多的可塑性，更具有寬容精神。 五、欣賞前衛(wèi)、追逐時(shí)尚。喜歡通過對(duì)前衛(wèi)、時(shí)尚的追逐，來展現(xiàn)個(gè)性魅 力，表達(dá)對(duì)現(xiàn)實(shí)的叛逆以及掩蓋矛盾情結(jié)和不確定性下的精神焦慮。喜歡炫 耀個(gè)體特性及品味，而不是財(cái)富。 20231126 中糧置業(yè) 1000 高端客戶 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客層和 客單價(jià)區(qū)間