【文章內(nèi)容簡介】 21％ 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 市場展望 —— 樓市向上的基本面未變 樓市的基本面表現(xiàn)在市場、經(jīng)濟、金融、貨幣、人口及足夠長時期內(nèi)的發(fā)展趨勢等六個方面，從這六個方面分析，樓市的基本面并未發(fā)生根本性的改變，也就是說房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)未變。 從長遠看，房地產(chǎn)市場整體向好； 目前武漢市場觀望氛圍濃厚，在政策消化期后樓市必將有所回暖； 項目推盤無須急于一時 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 高檔住宅 商務(wù)寫字樓 4 、 購物商業(yè) 酒店公寓 住宅面積 商業(yè)儲藏 商務(wù)公寓 辦公 A區(qū) 53250 36269 0 0 BC區(qū) 70796 39056 0 0 辦公區(qū) 0 21510 0 158080 二期住宅 29138 46781 43863 0 合計 153184 143616 43863 158080 ? 除去車庫 、 幼兒園等配套面積 ， 住宅 、 商業(yè) 、 寫字樓各占 15萬方在左右 體量均衡發(fā)展的湖區(qū)綜合體物業(yè) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域 工程現(xiàn)狀 取得銷售條件的時間 A區(qū) 底層商業(yè)體完成， 開始主體施工 2023年 5月左右，完成主體 1/2以上。 BC區(qū) 主體 15層 2023年 11月 辦公區(qū) 地面平整尚未開始 2023年后 二期住宅 坑基工作基本完成 2023年下半年 項目進度決定開發(fā)模式：住宅啟動市場 從工程進度及公司保留商業(yè)的策略上看 ， 首先推向市場的是住宅部分 ， 在 2023年 5月可以銷售的住宅為 A、 B、 C三個區(qū)域 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 住宅特性 —— 純正大戶，未受 90/70政策影響 2023年國六條后 ， 眾多后期拿地項目都面臨 “ 90/70” 政策 。 武昌過萬高端項目中 ， 眾多項目受到政策影響 ， 未來大戶供應(yīng)量減少 ， 本項目顯現(xiàn)稀有價值及大宅形象價值： ?復(fù)地武重項目： 60%的 90平米限制； ?融僑華府： 34萬平方米 ， 90平米以下戶型面積比例達 60％ 以上 。 ?金地國際花園： 60%的 90平米限制； ?水岸星城 A地塊： 13萬平方米 ， 90平米以下戶型面積比例達 60％ 以上 項目產(chǎn)品涉及大平層、復(fù)式住宅、聯(lián)排別墅，定位為大面積舒適性住宅，具有大面寬、大尺度的豪宅特性，戶型設(shè)計方正實用，大部分產(chǎn)品附帶入戶花園。 唯一不足之處是兩梯四戶，甚至兩梯六戶，配比標準偏低。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? A、 B、 C區(qū)住宅數(shù)據(jù)分析 物業(yè)類型 面積區(qū)間 A區(qū) ,共 3棟 B區(qū) ,共 2棟 C區(qū) ,1棟 合計 比例 單棟套數(shù) 總套數(shù) 單棟套數(shù) 總套數(shù) 總套數(shù) 2房住宅 89133 72 216 0 0 48 264 % 3房住宅 156162 72 216 120 240 144 600 % 合計 / 432 240 192 864 / B區(qū)純粹豪宅 ， 均為三房帶入戶花園住宅 ， 面積區(qū)間在 151175平方米之間； C區(qū)處于項目正中央 ， 三房住宅占 75%， 面積區(qū)間在 138147之間 ， 兩房 90平方米 ， 僅占 25%。 A區(qū) ， 臨徐東大街 ， 位置相對最偏 ， 兩房住宅比例最高 ， 占 1/3之強 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 大家顧問“價值推盤”的經(jīng)驗 ：社區(qū)中心住宅 社區(qū)邊緣住宅，通過先出售位置差的產(chǎn)品，再出售位置景觀好的產(chǎn)品有利于產(chǎn)品價值的提升。 ? 大家顧問“大盤銷售”的經(jīng)驗 ：在價格與市場差異較小時，小面積住宅銷售速度 大面積住宅，當(dāng)價格提升至一定高度時，大面積住宅銷售速度 小面積住宅。先推出小面積產(chǎn)品有利于項目整體價值的實現(xiàn)。 ? 為實現(xiàn)價值最大化，建議：加快 A區(qū)產(chǎn)品建設(shè)，首先推出面積定位較小的 A區(qū)產(chǎn)品，制造熱銷后，隨后推出 B、 C兩區(qū)。 推盤節(jié)奏建議 —— 實現(xiàn)住宅價值的最大化 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 春樹里實現(xiàn)價值最大化的最佳入市節(jié)點 —— 2023 ?07年 ， 項目可以借助市場供應(yīng)量空白點入市 ， 但在銷售價格上難以有所突破； ?08年 ， 武昌區(qū)域供應(yīng)量增大 ， 武昌房地產(chǎn)市場成為熱點區(qū)域 ， 有利于擴大客戶來源 ， 有利于項目價格提升； ?由于政策調(diào)控影響 ， 2023年 10月份開始 ， 市場出現(xiàn)濃厚的觀望氛圍 ， 整體市場供銷疲軟 ,有待政策消化； ?為了實現(xiàn)更高的價值 ， 宜先推出 A區(qū)住宅 ， 再推 B、 C區(qū)住宅 ， 因此 ， 年內(nèi)不急于推售； ?目前項目尚未做好銷售準備：營銷中心未開始啟用 ， 工地現(xiàn)場沒有包裝 ， 營銷推廣尚未開始 ? GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項目特別提示 積極應(yīng)對立交橋的制約 —— ? 確定立交橋的走向 ， 明確是否有開通地下通道的可能 。 ? 完善項目本身車流與道路車流的銜接 ， 設(shè)置方便快捷的地面停車位 ， 提高客戶的停留時間 。 ? 規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài) ， 如果零售業(yè)方向 ， 準備好與兩大商圈的競爭方案 ， 提升客戶對商業(yè)運營的信心 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項目特別提示 明確地鐵站的出口位置 —— ? 地鐵 4號線一期工程全長約 16公里 ， 南起武昌站 ， 北止新建的武漢火車站 ， 途經(jīng)中南路 、 洪山廣場 、 中北路 、 岳家嘴 ， 沿途設(shè) 14個車站 。 ? 岳家 嘴站選址 現(xiàn)有多種說法 ， 但可以明確的是立交橋下將設(shè)置地下通道通往地鐵站 ， 若本項目商業(yè)體與地鐵候車平臺連接 ，則可作為地鐵物業(yè)提升項目價值 2023年 12月 16日 來源：湖北日報報業(yè)集團 … 在立交橋中心部位，還將預(yù)留 岳家嘴地鐵站 ，4個方向均設(shè)地下通道通往 地鐵站 … GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 5 定位 → 武漢唯一的湖區(qū)綜合體 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本項目的區(qū)域價值在兩大湖的支撐下有待進一步挖掘，塑造武昌高端住宅之“湖區(qū)板塊”，從而奠定東湖春樹里在湖區(qū)板塊的“門戶”地位： 湖區(qū)中軸、門戶地標、地鐵物業(yè) 。 ? 湖區(qū)的靜逸結(jié)合項目綜合體的定位，完成了本項目作為湖區(qū)物業(yè)的獨有價值 —— “ 湖際萬象，世界就此完整 ”； ? 東湖春樹里要做城市的對話者＆推動者，成為區(qū)域另外一種話語領(lǐng)導(dǎo)者； ? 我們的客戶包羅萬象，我們的任務(wù)是給這個萬象的人群一個身份標簽，并將他們歸集在一起； 印象與理解 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 瑞安新天地 區(qū)位： 漢口一線江景； 漢口最大的綜合體項目，漢口地王 綜合體項目研究 —— 瑞安新天地 錦繡長江 客戶分析： 有部分地緣客戶，錦繡長江的地緣客戶較多； 收入高、綜合文化素質(zhì)高、年齡層面多在中年以上； 外地客群群體分布廣泛，行業(yè)內(nèi)投資比例較高； 存在顯著的綜合體促進效應(yīng)，對該項目商業(yè)、商務(wù)興趣濃厚的客戶在此購房的意向較強。 錦繡長江 區(qū)位： 漢陽一線江景； 漢陽最大的綜合體項目，漢陽地王 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)位： 一線湖景 (沙湖 )； 營銷特質(zhì)：園林＆規(guī)劃充分借助湖景資源，擁有獨家親水公園； 其他賣點：本土實力開發(fā)商， 鬧中取靜之處 。 區(qū)域典型項目營銷研究 —— 水岸星城 客戶分析： 項目通過前期大廣度、長時間的營銷推廣，實現(xiàn)了本項目的市場明星地位，客戶群體 40%以上來源于親友介紹與路過?？蛻羧后w來源廣泛，省內(nèi)客戶與省外客戶占成交總量 20%以上，如深圳、上海、浙江北京客戶，“ 8+1”城市圈客戶。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)位：中北路沿線 ； 特質(zhì)：產(chǎn)品價格具有很強的市場競爭力； 其他：本土實力開發(fā)商，產(chǎn)品配備冬暖夏涼工程。 區(qū)域典型項目營銷研究 —— 錦繡江南 客戶分析： 在武漢有一定社會地位、有一定關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的客戶為主，開盤前期已基本內(nèi)部認購?fù)瓿? 武漢 三鎮(zhèn)的企事業(yè)單位中層以上職工及附近居民，占 60％ 。 統(tǒng)建品牌的追隨者，統(tǒng)建內(nèi)部員工； 投資客戶：統(tǒng)建的超低價格（均價 6600元 /平方米）吸引了大批投資客戶。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)位： 一線江景； 特質(zhì)：產(chǎn)品主義癡迷者，武漢唯一 3A住宅，立面超前，最大限度利用江景，武漢頂尖的產(chǎn)品標準 。 區(qū)域典型項目營銷研究 —— 金都漢宮 本土客群包括企、事業(yè)單位以及政府部門職員和私營業(yè)主等。 外地客群以上海及江、浙等區(qū)域為主，投資比例居多。 綜合特征表現(xiàn)為：收入高、綜合文化素質(zhì)高、年齡層面多在中年以上 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 融僑華府 東湖春樹里 水岸星城 金都漢宮 東湖天下 江河項目 復(fù)地項目 …… 湖泊項目 湖區(qū)物業(yè)，毫宅之顛：淡水 海岸、湖泊 江河 鳳凰城 金地國際花園 …… 市場分析 —— 湖區(qū)物業(yè)的價值體現(xiàn) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 產(chǎn)品屬性 —— 核心賣點的提煉與疊加 瑞安新天地 東湖春樹里 錦繡長江 新世界中心 都市綜合體 水岸星城 復(fù)地項目 錦繡江南 湖區(qū)物業(yè) 唯一性：湖區(qū) +綜合體 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 變化趨勢： 老國企逐漸搬遷，舊城改造加速，原住民中經(jīng)濟實力較弱的日漸被分流出去； 高端項目的開發(fā)使區(qū)域內(nèi)一些眷戀舊地的高端人群留下來，同時也吸引了區(qū)域外的一些高端人群； 地鐵 2號線、過江隧道等交通規(guī)劃使區(qū)域?qū)h口的吸納能力增強； 武昌