【文章內(nèi)容簡介】 為輔玫瑰名城 紅旗廣場周邊、區(qū)政府、 430客戶為主 一次置業(yè)和改善性置業(yè)各占一半荷塘月色 紅旗廣場周邊、環(huán)線周邊客戶為主 一次置業(yè)為主客戶研究 2：近期客戶心態(tài)變化216。近期株洲開盤客戶多以剛性需求客戶為主，改善性以及投資性需求有明顯近期株洲開盤客戶多以剛性需求客戶為主，改善性以及投資性需求有明顯減少；減少； 隨著政策面對樓市的不斷打擊，客戶觀望心態(tài)將越來越濃。隨著政策面對樓市的不斷打擊，客戶觀望心態(tài)將越來越濃。各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，本文結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖：宏觀環(huán)境分析；微觀環(huán)境分析；競爭市場及客戶分析；項目定位與推廣主題；項目營銷執(zhí)行思路；能為您所做的事情；部分設(shè)計作品 ……216。項目位于株洲融城東拓中軸線，是規(guī)劃中金山新城以及云龍新城與老城中轉(zhuǎn)區(qū)域，諸項目位于株洲融城東拓中軸線，是規(guī)劃中金山新城以及云龍新城與老城中轉(zhuǎn)區(qū)域，諸多融城重點項目均在本區(qū)域，株洲發(fā)展已悄然向東，尚東板塊容易獲得發(fā)展紅利。多融城重點項目均在本區(qū)域，株洲發(fā)展已悄然向東，尚東板塊容易獲得發(fā)展紅利。216。隨著長株高速、融城輕軌的等項目建設(shè)隨著長株高速、融城輕軌的等項目建設(shè) ,片區(qū)日趨成熟繁榮；但區(qū)域內(nèi)新項目入市量片區(qū)日趨成熟繁榮；但區(qū)域內(nèi)新項目入市量有明顯增多，市場競爭逐漸加劇。有明顯增多，市場競爭逐漸加劇。項目營銷條件研究 1：規(guī)劃發(fā)展條件216。本項目位于尚東板塊，隨著新紅旗路改造的完工以及云龍新城、金山新城的建設(shè)本項目位于尚東板塊，隨著新紅旗路改造的完工以及云龍新城、金山新城的建設(shè)，紅旗商圈將成為株洲新的城市核心，宜居屬性逐漸提高。項目邊上有四中這個教，紅旗商圈將成為株洲新的城市核心，宜居屬性逐漸提高。項目邊上有四中這個教育配套資源，人文氛圍濃厚育配套資源，人文氛圍濃厚216。對外交通上，隨著紅港大橋、紅旗大道、田心立交的逐步完工。項目遠(yuǎn)可通過紅對外交通上，隨著紅港大橋、紅旗大道、田心立交的逐步完工。項目遠(yuǎn)可通過紅旗路對外連結(jié)長株潭，近可連結(jié)城市各個片區(qū)，通達(dá)性一流。旗路對外連結(jié)長株潭，近可連結(jié)城市各個片區(qū)，通達(dá)性一流。p周邊商圈：紅旗商圈、向陽廣場、汽車城p交通要點： 對外 /紅易大道、株黃高速、城市輕軌、上瑞高速、 京珠高速 對內(nèi) /紅港大橋、株洲城市環(huán)線p公共交通： 2 22路等p景觀資源：流芳園、荷塘公園p教育資源： 4中、 19中、荷塘路小學(xué)項目營銷條件研究 2：市政配套與交通216。項目開發(fā)商為安德利集團，以電氣為核心產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為項目開發(fā)商為安德利集團，以電氣為核心產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為 ““ 中國馳名商標(biāo)中國馳名商標(biāo) ”” ，中國，中國電氣成長力電氣成長力 10強品牌強品牌 ,但在株洲的整體認(rèn)知較為有限，房地產(chǎn)業(yè)界影響力需加強。但在株洲的整體認(rèn)知較為有限，房地產(chǎn)業(yè)界影響力需加強。216。項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，建筑造型屬于尚東地標(biāo)性群落，建筑形式運用點板相結(jié)合項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，建筑造型屬于尚東地標(biāo)性群落，建筑形式運用點板相結(jié)合的方式；內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)在市場上不夠突出，以的方式；內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)在市場上不夠突出，以 80130平中小戶型為主體；外部資源平中小戶型為主體；外部資源景觀為流芳園公園，景觀資源優(yōu)勢一般。景觀為流芳園公園，景觀資源優(yōu)勢一般。項目營銷條件研究 3：品牌與產(chǎn)品l區(qū)位優(yōu)勢明顯，屬城市發(fā)展核心區(qū)域；l配套較為齊全，周邊有紅旗商圈支撐；l交通通達(dá)性較強，蒞臨城市主干道新華東路，可 通過紅旗大道、上瑞高速建立快速通道；l人文教育資源豐富，四中、十七中、荷塘小學(xué) 都在周邊；l有公園景觀資源，流芳園可提供活動休憩的場地；l建筑立面具有地標(biāo)意義；屬東城地標(biāo)性建筑群落；S(strengths優(yōu)勢 ) W(weaknesses劣勢 )項目 SWOT分析l整體規(guī)模體量較??；l戶型產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢不明顯；l周邊居住氛圍較為一般；l品牌優(yōu)勢不明顯，屬第一次開發(fā) ；O(opportunities機會 )l株洲多項利好造就的良好環(huán)境；l城市位移帶來的紅旗商圈進(jìn)一步繁榮；l金山新城規(guī)劃對項目的促進(jìn)；T(threats威脅 )l國家調(diào)控政策趨緊，客戶觀望嚴(yán)重，市場環(huán)境不容樂觀；l競爭格局進(jìn)一步加重，下半年市場放量明顯，開發(fā)商整體實力逐步提升。216。 從綜合素質(zhì)比對來說，項目具有多項綜合性優(yōu)勢，但從單點上進(jìn)行營銷突破并從綜合素質(zhì)比對來說，項目具有多項綜合性優(yōu)勢，但從單點上進(jìn)行營銷突破并沒有明顯突出，各競爭項目均能夠共享某些優(yōu)勢；項目需要深度整合產(chǎn)品線的沒有明顯突出，各競爭項目均能夠共享某些優(yōu)勢；項目需要深度整合產(chǎn)品線的多個亮點，形成屬于自身的營銷概念包裝。多個亮點，形成屬于自身的營銷概念包裝。項目與競爭市場橫向?qū)Ρ软椖繝I銷定位 尚東 “ 醇 ” 熟生活地標(biāo)l 尚東：代表項目區(qū)域，利用尚東這個熱點吸引客戶關(guān)注l 醇熟生活 ： “ 醇 ” 熟代表精粹完美，利用項目周邊配套成熟這一亮點，強化項目這一綜合性素質(zhì)，打 “ 醇 ” 熟生活主概念，吸引客戶對成熟氛圍實際要求。l 地標(biāo)：體現(xiàn)項目的品牌優(yōu)勢以及地標(biāo)建筑特點。216。 市場上環(huán)境條件成熟的產(chǎn)品更受客戶關(guān)注，我們對營銷主題進(jìn)行延展，重點體市場上環(huán)境條件成熟的產(chǎn)品更受客戶關(guān)注，我們對營銷主題進(jìn)行延展，重點體現(xiàn)項目環(huán)境成熟，特制定以下住宅營銷主題?，F(xiàn)項目環(huán)境成熟，特制定以下住宅營銷主題。尚東央心， “ 醇 ” 熟尊邸項目推廣主題216。 根據(jù)營銷定位。我們對醇熟這個主廣告語進(jìn)行延展，實現(xiàn)企業(yè)品牌與項目品牌根據(jù)營銷定位。我們對醇熟這個主廣告語進(jìn)行延展，實現(xiàn)企業(yè)品牌與項目品牌的完美對接，并在株洲根植安德利與錦玉華庭品牌形象，樹立的完美對接，并在株洲根植安德利與錦玉華庭品牌形象，樹立 “醇醇 ”熟生活這一熟生活這一主打概念。特制定以下推廣主題：主打概念。特制定以下推廣主題：l 尚東央心：代表項目處于尚東板塊核心地段，屬于重點發(fā)展區(qū)域；l 醇熟尊邸 ： “ 醇 ” 熟為項目營銷定位主線，尊邸說明項目住宅尊貴和不可多得?！?書院觀邸 ”案名詮釋 :書院名邸意味深長，周邊四中這所重點中學(xué)，是項目與周邊樓盤區(qū)別的標(biāo)志之一，案名的發(fā)散點，就是結(jié)合此個特性，推出書院名邸這個概念，u書院：古意為重點的學(xué)府，體現(xiàn)項目周邊座落的名校資源；u觀邸：觀代表一種景觀瀏覽，說明項目坐擁的公園景觀；邸為樓盤高端品質(zhì)符號；項目案名建議（ 1）“ 陶然居 ”案名詮釋 :陶然代表一種生活意境，即為舒適歡樂的樣子，說明項目周邊環(huán)境的成熟與宜居。u陶然：古意為閑適歡樂的生活狀態(tài)；u居：有代表一種大義，詞延為實現(xiàn)居者有其屋的夢想，代表項目幫助客戶實現(xiàn)人居夢 想的意境。項目案名建議（ 2）尚東 “ 醇 ” 熟生活標(biāo)桿尚東央心 醇熟尊邸醇熟生活八維價值體系錦玉華庭 尚東央心 醇熟尊邸醇熟生活七維價值觀醇熟一定是代表品牌認(rèn)知?。ㄆ放苾?yōu)勢） 醇熟一定是遠(yuǎn)瞻城市發(fā)展?。ǖ囟蝺?yōu)勢）醇熟就是與生活更近一點（配套優(yōu)勢）醇熟就是與主干道更近一點（交通優(yōu)勢）“醇 ”熟就是與公園更近一點（公園景觀 ）醇熟一定思考下一代成長（教育平臺）醇熟一定是住的更有身份 （地標(biāo)群落）醇熟一定是無微不至的貼心服務(wù) （物管服務(wù)）客戶定位及營銷偏好他們是：u政府機關(guān)公務(wù)員、醫(yī)生、教師等事業(yè)單位職員；u證券、金融、地產(chǎn)、設(shè)計、法律等行業(yè)的專業(yè)人士；u企業(yè)中高層管理人員、高級職員；u周邊私營企業(yè)主；u及外地等湘籍投資客戶 ………216。 根據(jù)市場客戶分析和對家庭生命周期的研究，我們的目標(biāo)客戶年齡在根據(jù)市場客戶分析和對家庭生命周期的研究，我們的目標(biāo)客戶年齡在 3045歲，他歲，他們是社會中堅力量，事業(yè)逐漸有成，重視個人品位、喜歡未來的發(fā)展?jié)摿?；以改們是社會中堅力量，事業(yè)逐漸有成，重視個人品位、喜歡未來的發(fā)展?jié)摿?；以改善性居住和新婚自住為主的中高收入人群；善性居住和新婚自住為主的中高收入人群；客戶白描他?運籌帷幄、遠(yuǎn)見卓識 。他們是 辛勤的一代， 渴望得到 溫馨的蝸居。他們 緊跟時代的節(jié)拍 ，始終關(guān)注并追隨社會發(fā)展的進(jìn)程。 激情，睿智 。 在通往未來的路上，他們快馬加鞭；或已漸臻巔峰。他們被看作社會中產(chǎn)階層。 沉穩(wěn)內(nèi)斂 是他們的性格標(biāo)簽； 精力充沛、野心勃勃、勇于創(chuàng)新 ，不放棄攫取財富的每一次機會才是他們 心靈本質(zhì) 。他們追求 品位與品質(zhì) 。堅信自己的 眼光與判斷 。他們相信 人生的大場面 還沒到來 —— 或許，就在 明天 ?？蛻艏?xì)分構(gòu)成 東區(qū)周邊區(qū)域客戶職業(yè)特征：政府機關(guān)職員；企業(yè)中層管理及員工；醫(yī)生、教師、電力機構(gòu)等事業(yè)單位中高收入者；四縣客戶以及廣深湘籍投資客戶職業(yè)傾向：回鄉(xiāng)工作、居?。患兺顿Y北區(qū)客戶職業(yè)特征：田廠以及時代單位客戶以及汽車城周邊客戶；蘆淞區(qū)客戶職業(yè)特征：蘆淞服裝市場老板以及合泰加工區(qū)域老板；核心客戶 (50%)主要客戶 (25%)輔助客戶 (15%)偶得客戶 (10%)各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，本文結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖：宏觀環(huán)境分析；微觀環(huán)境分析；競爭市場及客戶分析；項目定位與推廣主題；項目營銷執(zhí)行思路；能為您所做的事情；部分設(shè)計作品 ……關(guān)鍵詞：結(jié)合醇熟符號，符合地標(biāo)建筑的氣質(zhì)！總體設(shè)計風(fēng)格要符合項目 “ 尚東地標(biāo)性醇熟住宅 ” 定位形象，整體感覺要具備充滿格調(diào)的生活舒適感及時尚感。硬性配套建議－售樓部建議p適當(dāng)運用顏色進(jìn)行區(qū)域劃分（顏色應(yīng)采用淺暖色調(diào)），但各區(qū)與各區(qū)之間又可以相互融洽；p室內(nèi)視野開闊，空間富有層次感，高檔豪華，裝修色彩以較濃重為佳，但要避免華而不實。項目 面積（平方米）備注接待區(qū) 50 需長度可橫坐 56位置業(yè)顧問的接待臺（下面考慮資料存放柜）；模型展示區(qū) 100 主要擺放樓盤模型，戶型模型、展板可布置在營銷中心兩側(cè)，形象展示區(qū) 100 主要用于布