【文章內(nèi)容簡介】 看護 服務(wù)，為忙碌的上班族帶來了方便。有了它， Peter的外公外婆有了更多的時 間可以在朗潤園的 老年活動場 鍛煉身體，即使出現(xiàn)什么不舒適都不用擔心， 老年護理 有 專門的出診服務(wù)，多了一份對老年業(yè)主的生活保障。 緊張忙碌的一天一點點過去了。晚上，忙碌了一天的 Smith先生可以在朗潤園的 高檔會所 里喝上一杯，輕松的音樂把在朗潤園便捷的生活發(fā)揮到極致 …… Smith先生慶幸自己選擇了萬科，選擇了朗潤園 ? 項目需增強價值思考 ? 項目需增強價值思考 功能附加值： 結(jié)合本項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，建立一個功能化會所。會所分為一層和二層。其中一層設(shè) 大堂、休息廳、咖啡廳、物業(yè)服務(wù)中心、美容美體中心、藥店；二層設(shè)健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結(jié)合的屋頂花園 。 會所功能附加配套： 考慮本項目周邊的區(qū)域配套狀況以及本項目客群的實際需求，我司建議增大本項目會所的附加配套功能，從而增加項目的產(chǎn)品功能性附加值，以提升本項目的競爭力： ?咖啡茶吧 根據(jù)我行對客群的調(diào)查，在自家小區(qū)內(nèi)的咖啡茶吧各更能體現(xiàn)出小區(qū)的品位和檔次，將會客功能從家庭搬到小區(qū)內(nèi)，不但增加了小區(qū)與單位居民的融合度，同時也增加了小區(qū)的親切感。 位置 ：會所一樓，臨近小區(qū)景觀帶，同時可設(shè)戶外茶座 面積 ： 150平方米 功能 ：包含咖啡廳、茶吧、單間茶室。 目標客戶 ：本項目內(nèi)的年輕住客。 ? 項目需增強價值思考 功能附加值： ?藥店、鮮花店 本項目客群的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對客群的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。 位置： 會所一層 面積： 藥店約 120平方米；花店約 47平方米 功能 ：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。 目標客戶 ：本項目內(nèi)客群、項目周邊高端客群、產(chǎn)業(yè)人群 ?美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔住宅的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于本項目客群的高端需求，并且包括項目周邊其它產(chǎn)業(yè)人口及居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。 位置 ：會所一層 面積 ：約 320平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標客戶： 本項目內(nèi)客群、項目周邊高端客群、產(chǎn)業(yè)人群 二層 健身是居住客戶的重要需求之一，也是完善本項目高端服務(wù)配套功能、提升項目品質(zhì)服務(wù)檔次的重要的、有效的途徑。建議在會所二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為高端項目功能的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素 ?器械健身房：約 80平方米 ?體操房：約 106平方米 ?球類運動室、兒童游戲室： 160平方米 ?圖書閱覽： 60平方米 ?主題休閑花園：約 350平方米 （二層露臺） ? Part 4 細致入微的高端 —————— 項目定位 —————— ? 項目定位 東部軸心 榜樣住宅 目的性：由領(lǐng)跑東部，而領(lǐng)跑天津 標志性：在超越對手之后，繼續(xù)超越自己 ? 項目形象層次 從新市鎮(zhèn)到未來之心 城市觀：城市向東，聯(lián)結(jié)雙核心 企業(yè)觀：運籌東部，締造天津市心 ? Part 5 有那么一群人 —————— 客群定位 —————— ?不隨波逐流，城市發(fā)展的藍圖了然于胸，追求時尚，更懂得生活 ?喜歡追求高舒適度的生活，又沒有過多的時間花費在如何布置家上面。 ?生活是一種追求，因此需要榜樣，那些以圈層來規(guī)劃自己理想的人群，喜歡標榜于生活的前沿 ? 項目客群尋找 主力客群 產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)理及管理層人員； 市區(qū)改善性客群； 標桿客群 在津外企高層管理人士； 地緣區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主； 輻射客群 首次置業(yè)父輩資助者； 大區(qū)域拆遷戶； 投資客群 看準有升值潛力的有閑錢的人； 專業(yè)投資機構(gòu)或個人； 在東麗，在片區(qū)，我們有著怎樣的一群人？！】 【這是我們想找到的一群人， ? 項目客群尋找 {片區(qū)印象 } 在東麗，在片區(qū)我們努力尋找著屬于我們的那群人 “印象之一” 東麗經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)某食品添加劑公司： 年收益 企業(yè)人數(shù)： 150人 薪資狀況：普通工人 2023－ 3000元 /月 技術(shù)工人 3000元 /月 工程師、研發(fā)人員 5000元 /月 中層管理人員 5000－ 7000元 /月 高級管理人員 8000－ 10000元 /月 老板年薪 50萬以上 —— 為了找到那群人，我們體會著片區(qū)，理解著片區(qū)，試著透過他們的 眼睛看我們的產(chǎn)品 …… “印象之二” 東麗經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)某事業(yè)單位 企業(yè)人數(shù)： 200人左右 薪資狀況：普通工人 1500元 /月 干部： 2023－ 2500元 /月 科級： 8000元 /月 處級： 12023元 /月 精英，骨干，白領(lǐng)，新銳，喜歡接受新的概念，向往著高端的純都市生活，有著充分的能力為自己的夢想買單，而我們，則是他們實現(xiàn)夢想的最佳途徑！ “印象之三” 河東片區(qū)登發(fā)裝飾城 私營業(yè)主 薪資狀況： 20－ 30萬元 /年 市內(nèi)某大型集團公司 高級經(jīng)理級人員 薪資狀況：年薪 20萬以上 ? 項目客群描摹 ◤ 我們這樣描述著屬于我們的那群人 —— 標桿客群描?。? １、周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)外籍或大型私有企業(yè)的決策與管理者。 ２、年齡層次在 30歲到 48歲，處于事業(yè)發(fā)展的上升期，精力充沛。 ３、文化程度較高，了解目前國際上先進的居住理念，并愿意追求舒適 與合理的生活狀態(tài)。 ４、認同本項目的產(chǎn)品以及概念屬性。 主力客群描摹： １、收入水平較高，完全有能力負擔本項目的總價； ２、看重區(qū)域價值及發(fā)展?jié)摿?，追求高尚生活與品牌生活 ３、社交活動廣泛，看重圈層交際，愿意與同階層人士擁有共同的生活 社交環(huán)境，尋求更廣泛的人際網(wǎng)絡(luò)。 ４、看重職業(yè)發(fā)展機遇，消費習慣受企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)影響較為顯著，愿 意其居住地臨近其高層領(lǐng)導(dǎo)居住地點，以尋求事業(yè)上更多的機會。 ◢ ? 項目客群產(chǎn)品分類 【找到 了這 群人，他們 又會怎 樣的選擇我 們的產(chǎn) 品？ A產(chǎn)品 B產(chǎn)品 C產(chǎn)品 主力客群 產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)理及管理層人員； 市區(qū)改善性客群； 少量 標桿客群 在津外企高層管理人士； 地緣區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主； 輻射客群 首次置業(yè)父輩資助者； 大區(qū)域拆遷戶； 少量 投資客群 看準有升值潛力的有閑錢的人； 專業(yè)投資機構(gòu)或個人； ? Part 6 轟炸機與狙擊手 —————— 項目營銷策略 —————— ? 項目營銷總策略 以品牌為核心賣點進行宣傳，是本項目規(guī)避各種劣勢的關(guān)鍵 由于萬科在中國房地產(chǎn)界的地位以及其項目品質(zhì)在客群心中極高的地位，本項目在宣傳中必須以萬科的品牌作為核心賣點，弱化項目區(qū)域、周邊產(chǎn)業(yè)以及總價帶來的負面影響。 ?營銷總策略 品牌核心 ? 項目營銷總策略 定向爆破 我們營銷需要針對不同客群進行有選擇性的營銷推廣 ?營銷總策略 1. 根據(jù)特定客群 2. 選擇特定通路 3. 進行針對宣傳 4. 謀求高效成交 ? 項目營銷總策略 資源整合 1. 萬科會，易居會等大型客戶會的結(jié)合營銷 2. 天津易居各銷售案場的聯(lián)合營銷 3. 大客戶，商會等特定渠