【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遵循的原則主要有：公開(kāi)性原則、客觀公正原則、公平與可接受原則和可行性原則。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)績(jī)效考核的方法 ? （ 1）客觀型考核方法 ? 客觀行考核方法主要依靠?jī)深?lèi)指標(biāo)的考核。一是生產(chǎn)性或質(zhì)量性指標(biāo)，如工作質(zhì)量。二是個(gè)人性指標(biāo)，如出勤率、事故率等。 ? 2）主觀型考核方法 ? 主觀型考核方法受考核者經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的左右，但應(yīng)用較廣，適用于包括管理等專(zhuān)業(yè)人員的各類(lèi)員工。 ? 3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)績(jī)效考核的實(shí)施過(guò)程 ? （ 1）確定考核內(nèi)容。 ? （ 2）選擇考核者。 ? （ 3）分析考核結(jié)果。 ? （ 4）反饋考核結(jié)果。 ? （ 5）業(yè)績(jī)考核的管理。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述 （一）含義 ? 企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和中心。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是協(xié)調(diào)、處理各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。 （二）內(nèi)容 ? 財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的基礎(chǔ)和中心，其主要內(nèi)容包括：資金的籌集、資金的投放及資金的收回和分配三個(gè)方面。 二、物業(yè)服務(wù)資金的來(lái)源 ? 物業(yè)服務(wù)資金按其來(lái)源可分為物業(yè)維修基金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼四種類(lèi)型。 （一）物業(yè)維修基金 ? 物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托代管的專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專(zhuān)項(xiàng)基金。 ? 1．商品住宅維修基金的籌措 ? 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 2%～ 3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。 ? 2．公有住房售后的維修基金籌措 ? 根據(jù) 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理辦法 》第六條規(guī)定，公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：（ 1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有。（ 2）購(gòu)房者按購(gòu)房款 2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。 ? 3．物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的維修基金籌措 ? 財(cái)政部頒布的 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 中明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同，協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的房屋共用部分維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 （二）物業(yè)服務(wù)費(fèi) ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主和非業(yè)主使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。 （三）經(jīng)營(yíng)性收入 ? 物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房，屬小區(qū)配套設(shè)施，這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，可采取靈活多樣的方式，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 （四）國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼收入 ? 由房管站（房管所）改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主要從事直管公房的物業(yè)管理工作，在一定的時(shí)期內(nèi)政府會(huì)給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。 三、物業(yè)管理資金的使用原則 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)的委托提供物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主預(yù)付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于委托物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，資金所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用物業(yè)服務(wù)資金時(shí)應(yīng)遵循以下原則： ? 1．“必要合理”原則 ? 2．“服務(wù)第一”原則 ? 3．“計(jì)劃使用”原則 ? 4．“合理收益”原則 ? 5．“民主管理”的原則 四、物業(yè)服務(wù)資金的主要用途 ? （一）共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備的大修及更新耗費(fèi)支出 ? （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)各類(lèi)人員的工資和福利支出 ? （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)原材料消耗、設(shè)備折舊及辦公費(fèi)支出 ? （四）機(jī)電、消防設(shè)備的委托維護(hù)費(fèi)和年檢費(fèi) ? （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)和國(guó)家稅收 五、成本和費(fèi)用 （一）營(yíng)業(yè)成本 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。 ? 1．營(yíng)業(yè)成本的構(gòu)成 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等項(xiàng)目。 ? 2．進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本核算應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本核算時(shí)，應(yīng)注意以下兩個(gè)問(wèn)題： ? （ 1）實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，為簡(jiǎn)化成本核算，可以不設(shè)間接費(fèi)用，所發(fā)生的各項(xiàng)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。 ? （ 2） 《 財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 中確定的營(yíng)業(yè)成本是針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)講的。企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他附營(yíng)活動(dòng)，如企業(yè)從事的工業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)輸、商業(yè)貿(mào)易、物資供銷(xiāo)、飲食服務(wù)等，其成本核算比照相關(guān)的行業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。但對(duì)其他附營(yíng)活動(dòng)無(wú)論怎樣核算，均要作為其他業(yè)務(wù)支出納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收支體系管理。 （二）期間費(fèi)用 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的期間費(fèi)用是指與企業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系或關(guān)系不密切，不需要在各個(gè)會(huì)計(jì)期分?jǐn)偠苯佑?jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ? 1．管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、團(tuán)體會(huì)費(fèi)、獨(dú)生子女補(bǔ)助費(fèi)、壞賬損失、存貨的盤(pán)虧毀損和報(bào)廢（減盤(pán)盈）損失以及其他管理費(fèi)用等。 ? 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中為籌集資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 （三）不得列入成本和費(fèi)用的項(xiàng)目 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出，不得列入成本費(fèi)用。購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)所發(fā)生的支出屬于資本性支出，不能混同于費(fèi)用性支出列人成本、費(fèi)用。購(gòu)建固定資產(chǎn)所發(fā)生的支出只能通過(guò)固定資產(chǎn)折舊方式從當(dāng)期收人中補(bǔ)回。至于其他資產(chǎn)屬于有專(zhuān)門(mén)用途或因其他原因參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)在財(cái)務(wù)上也不得列入成本、費(fèi)用項(xiàng)目。 六、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn) （一）營(yíng)業(yè)收入 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)服務(wù)