【文章內(nèi)容簡介】 新天地強調(diào)時尚購物，群英街二期定位為瓷器街等等；社區(qū)底商，則往往沒有個性化商業(yè)主題，在周邊商業(yè)氣氛濃厚，或聚居人口多，商鋪體量又不大的情況下，沒有商業(yè)主題也沒多大關(guān)系，但本案超體量的底鋪形態(tài)，無論在銷售過程中，還是在招商進程中，都需要有明確的方向，也就是一個商業(yè)經(jīng)營主題，在地塊不很成熟，投資者遲疑不決的情況下，更需要一個主題。本報告是嚴(yán)格保密的。問題四：商鋪服務(wù)于生活？還是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)？ 景德鎮(zhèn)經(jīng)濟主體產(chǎn)業(yè)毫無疑問是陶瓷，與此相關(guān)的關(guān)聯(lián)行業(yè)如設(shè)計、物流、配料等等，都不太適合于本案，要么有人在做，要么操作難度大，唯有陶瓷銷售環(huán)節(jié)還有考慮的空間。其他產(chǎn)業(yè)基本沒有考慮的必要。因此，本案商鋪，從功能上看，還是應(yīng)該服務(wù)于市民的日常生活需要。本案商鋪的經(jīng)營定位，應(yīng)從服務(wù)于日常生活的特定角度來考慮。本報告是嚴(yán)格保密的。問題的結(jié)論 從本案商鋪的大體量，經(jīng)濟功能的外向性、經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制性、服務(wù)于生活的傾向性，單一行業(yè)難以填滿商業(yè)空間的現(xiàn)實性，可知，本案商鋪的經(jīng)營局面應(yīng)該是一個多品類、多行業(yè)的綜合商業(yè)（街）。但又需要用一個商業(yè)概念來統(tǒng)括這些商業(yè)內(nèi)容。 本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)題材（主題）的定位從地段現(xiàn)實考慮：應(yīng)針對那些不太注重地段的行業(yè)類別做文章。從周邊已有的商業(yè)考慮：可依托曙光路陶瓷經(jīng)營業(yè)，加以引申，歸納、提高。設(shè)想的商業(yè)題材定位于：具有某種相對統(tǒng)一性，涵蓋若干行業(yè)的商業(yè)街。鑒于此：我們提出 的定位概念。藝品工場本報告是嚴(yán)格保密的。“ 藝品 ” 可涵蓋以下幾個方面： 借勢恒業(yè)和曙光路已有的陶瓷經(jīng)營點，定位于 “ 工藝陶瓷 ” 、 “ 創(chuàng)意陶瓷 ” ，可消化一部分商鋪。 拓展日常生活需要的工藝品行業(yè)：如木制工藝品，植物編織工藝品，石料工藝品，寶石玉石工藝品，金屬工藝品，玻璃工藝品，水晶工藝品，塑料工藝品 ，樹脂工藝品，泥塑工藝品，紙制工藝品，天然工藝品，針鉤及編結(jié)工藝品，雕刻工藝品，仿古工藝品，仿生工藝品，雕塑，字畫等等。 納入玩具行業(yè)：木制玩具，塑料玩具，填充，絨毛玩具，電子玩具，電動玩具，玩具珠，玩具車，玩具槍，模型玩具，益智玩具，童車及配件，玩具配件，工美禮品玩具設(shè)計加工等等本報告是嚴(yán)格保密的。配套部分：商業(yè)街除了經(jīng)營 “ 藝品 ” 外，還需要為社區(qū)提供生活配套，如餐飲、休閑、便利店、洗衣店、銀行網(wǎng)點、鮮花禮品店等等。這樣的組合，一是可以滿足本案較大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營空間，二是從 “ 藝品 ” 這樣的視角，打造在景德鎮(zhèn)還沒有的相對 “ 專業(yè)” 的經(jīng)營市場，并且與購房需求有一定的掛鉤，相對容易成功。三是可以提升樓盤的品味。本報告是嚴(yán)格保密的。以陶瓷工藝品為主，間以少量日常生活服務(wù)店鋪。以其他類工藝品為主，間以少量日常生活服務(wù)店鋪。工藝品綜合商場。商業(yè)經(jīng)營品類初步規(guī)劃圖本報告是嚴(yán)格保密的。第四章、項目客戶定位為特定群體打造最合適的物業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。一、住宅客戶的圈定 公務(wù)員、金融、文教 實力企業(yè)職工 私營或個體（企業(yè)主、商人）經(jīng)濟收入 教育程度購房目的職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年齡與置業(yè)狀況 經(jīng)濟實力殷實 兩口和三口之家為主 以改善自己或家人居住環(huán)境為目的 具有受教育資歷，現(xiàn)代意識強 25－ 45歲為主 要求居住舒適 家庭二次置業(yè)居多追求品質(zhì)、享受生活 更換居住環(huán)境 提高居住質(zhì)量本報告是嚴(yán)格保密的。價值 習(xí)慣情感v上班族v家庭觀念濃厚v悠閑的生活方式市區(qū)客戶地緣性客戶異地客戶v追求安適v注重品質(zhì)v關(guān)愛家人v注重鄰里v享受生活v望子成龍v希望老人精神生活充實本報告是嚴(yán)格保密的。二、商鋪客戶的圈定u 銷售目標(biāo)客戶群體u 本地商家和投資客。u 來自江浙、福建等發(fā)達地區(qū)的商家、投資客。u 附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人。u 樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主。u 商業(yè)招商對象u 市內(nèi)及周邊縣區(qū)已開展此類業(yè)務(wù)的經(jīng)營散戶，為追求群體效應(yīng)、擴大業(yè)務(wù)影響面而入駐經(jīng)營。u 欲轉(zhuǎn)行或利用剩余資金追求投資回報的本地有閑散資金的商戶。u 外地招商引進的客戶。本報告是嚴(yán)格保密的。第五章、項目價格定位正確理性定價為項目成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)本報告是嚴(yán)格保密的。對項目產(chǎn)品價值的考量 —— 如果按照前述策劃思路，我們可以考量項目預(yù)計可能實現(xiàn)的價值即可能的售價水平： 從前述市場調(diào)研情況得知，目前景德鎮(zhèn)住宅樓盤平均價格在 26002700元之間，這只是本案定價的最基本依據(jù)，具體的定價還要參考可比樓盤的價格。 設(shè)本案明年產(chǎn)品上市， 則能實現(xiàn)的價格是多少？一種比較可行的定價方法是：采用與市場具有可比較樓盤，同類產(chǎn)品價格進行比較得出價格。以下是采用此方法進行初步推導(dǎo)。本報告是嚴(yán)格保密的。首先確定樣本物業(yè)，條件如下：１、區(qū)域認(rèn)可度大致相當(dāng)。２、具備典型的多層、小高層、高層住宅及商業(yè)項目。３、開發(fā)時間相近（前后 1年內(nèi)）。４、在可比區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。定價流程圖：根據(jù)以上原則，住宅部分我們選擇：瓷都國際華城、天宇綠園、怡翠園這 3個樓盤，商業(yè)部分，選取瓷都國際華城、恒業(yè)類 MALL這兩個進行多角度比較打分。本報告是嚴(yán)格保密的。 對各樓盤進行定量描述因素見下表：共 16個因素，分五等級，分值為 5分。分值越大，表示等次越高。 本報告是嚴(yán)格保密的。上述篩選出 16個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重（具體如下上表左側(cè)數(shù)據(jù)）。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。最后根據(jù)各項打分計算各樓盤所得總分如下：本報告是嚴(yán)格保密的。擬合計算表：通過上表可以大致看出，各樓盤評分和售均價大致保持直線相關(guān)，因此可以通過一元線性回歸式來得出本案住宅的未來售價大致水平。本報告是嚴(yán)格保密的。 將各樓盤的價格和綜合得分代入兩坐標(biāo)預(yù)測模型，基本符合一元線性回歸關(guān)系，故采用一元線性回歸式： Y=a+bX+e,將相關(guān)數(shù)據(jù)進行擬合，最后得出本案 多層 產(chǎn)品的價格區(qū)間為 2855元 /m2。價格指數(shù)得分指數(shù)怡翠園國際華城天宇綠園由于以上數(shù)據(jù)采集和評估均有一定誤差，考慮誤差因素，本案未來的住宅均價可在 28002900元 /m2之間調(diào)整。本報告是嚴(yán)格保密的。商鋪價格，同樣可以通過以上方法，得到基本的定價。相鄰區(qū)域可比樓盤底商價格：本報告是嚴(yán)格保密的。從地段、交通