【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理難度大商住混合業(yè)主及客戶真實(shí)語(yǔ)錄： “ 越來(lái)越多的公司進(jìn)來(lái)，上下班電梯等不及，車位也被別人占了， 感覺(jué)越來(lái)越差，最后還是決定撤，去買純住宅 ” “ 我感覺(jué)商住互相干擾， 做生意一定也不舒服 ，公司發(fā)展不會(huì)很好 ” “ 我那棟有開(kāi)美容院、有做純凈水的，每天同一桶桶純水在電梯里上上下下，這種感覺(jué)很不好，也很無(wú)奈。 物業(yè)公司也無(wú)能為力 ，尤其當(dāng)大部分為商用的時(shí)候，住宅的人只能妥協(xié)，最后我還是選擇逃離。 ” “ 應(yīng)該徹底否定商住一體這種形式， 應(yīng)該把商和住徹底分開(kāi) ！ ”58項(xiàng)目發(fā)展方向研判A2棟、 B棟[類型 ]住宅 共 237套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房[面積段 ]約 3795㎡[類型 ]公寓 共 512套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房[面積段 ]約 3895㎡[純住宅 ][商務(wù)公寓 ]方向二：項(xiàng)目按照純住宅模式發(fā)展A2棟、 B棟[純住宅 ]59項(xiàng)目發(fā)展方向研判純住宅模式：項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估，住宅制約因素多216。純住宅產(chǎn)品講究居住的舒適度，本項(xiàng)目以中小戶型為主，物業(yè)純粹度、社區(qū)配套及園林景觀等方面不占優(yōu)勢(shì)，且通風(fēng)、日照條件較差。216。周邊住宅價(jià)位較低，價(jià)格天花 2萬(wàn) /平米，項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估216。 24層寫字樓，無(wú)法解決商住一體互相干擾的問(wèn)題。項(xiàng)目以純住宅方向考慮，受制約因素較多：60項(xiàng)目發(fā)展方向研判A2棟、 B棟[類型 ]住宅 共 237套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房[面積段 ]約 3795㎡[類型 ]公寓 共 512套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房[面積段 ]約 3895㎡[純住宅 ][商務(wù)公寓 ]方向三：項(xiàng)目按照商務(wù)公寓模式發(fā)展A2棟、 B棟[商務(wù)公寓 ]61項(xiàng)目發(fā)展方向研判純商務(wù)公寓模式：項(xiàng)目形象受到制約，住宅部分不能注冊(cè) 216。片區(qū)內(nèi)中小企業(yè)實(shí)力較差，魚(yú)龍混雜，項(xiàng)目整體形象受影響216。B棟商務(wù)公寓 6梯 24戶，商務(wù)辦公電梯負(fù)荷大216。住宅部分不能注冊(cè)216。周邊商務(wù)公寓價(jià)格水平一般，純商務(wù)公寓缺乏溢價(jià)空間62項(xiàng)目發(fā)展方向研判我們認(rèn)為：以上三種模式均不適合項(xiàng)目發(fā)展商住混合模式純住宅模式純商務(wù)公寓模式不純粹，干擾大項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估項(xiàng)目形象受制約63項(xiàng)目發(fā)展方向研判結(jié)果：以住為主，亦有酒店檔次。星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。便捷的居家商務(wù)配置的發(fā)展方向。64■■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判物業(yè)屬性發(fā)展方向研判■■ 產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整）產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整）■■ 產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議Part3：價(jià)格定位之 “物業(yè)對(duì)位 ”支撐65化零為整 將零散的產(chǎn)品類型進(jìn)行重新規(guī)劃統(tǒng)一后實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值和更高形象nA2棟和 B棟統(tǒng)一以 “ 酒店式商務(wù)行宮 ” 作為運(yùn)營(yíng)方向，產(chǎn)品類型與形象更純粹，提高溢價(jià)能力和利潤(rùn)水平；nA1棟的運(yùn)營(yíng)模式可根據(jù) A2棟和 B棟的銷售情況靈活處理。優(yōu)化整合 建議：運(yùn)營(yíng)模式制勝66A2棟、 B棟[類型 ]住宅 共 237套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房[面積段 ]約 3795㎡[類型 ]公寓 共 512套[戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房[面積段 ]約 3895㎡[純住宅 ][商務(wù)公寓 ]新方向：酒店式商務(wù)行宮模式A2棟、 B棟[酒店式商務(wù)行宮 ]運(yùn)營(yíng)模式制勝67A1棟　531F[純住宅 ]A2棟　531F[酒店式商務(wù)行宮 ]住宅 酒店式商務(wù)行宮 B棟　531F[酒店式商務(wù)行宮 ]調(diào)整后各樓棟產(chǎn)品格局68除了酒店式的專業(yè)服務(wù)，兼具廚房和陽(yáng)臺(tái)，亦可注冊(cè)辦公，具備了 “ 家 ” 及 “ 商務(wù) ” 的功能 特點(diǎn)是 更高一級(jí)別的 “ 酒店式公寓 ”是比家更周到，比酒店更溫馨的 “ 酒店式商務(wù)行宮 ”“ 酒店式商務(wù)行宮 ” 界定運(yùn)營(yíng)模式解讀69青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，是公寓更是 “ 私域 ”酒店式商務(wù)行宮 —— 酒店的服務(wù) +家的空間 +商務(wù)功能酒店式公寓商務(wù)便捷貼心家溫馨舒適寬敞酒店式商務(wù)行宮運(yùn)營(yíng)模式解讀70■■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判物業(yè)屬性發(fā)展方向研判■■ 產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整）產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整）■■ 產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議Part3：價(jià)格定位之 “物業(yè)對(duì)位 ”支撐71 酒店式商務(wù)行宮是以 居住 為主，以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，配有 深度、細(xì)致、體貼及人性化的物業(yè)服務(wù)體系，能滿足一定商務(wù)需求的高端住宅物業(yè)類型。72五星級(jí)酒店客房硬件標(biāo)準(zhǔn)（加入 “ 居家商務(wù)辦公的功能 ” 及 “生活陽(yáng)臺(tái) ” ）五星級(jí)酒店物管服務(wù)＋本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議73交樓形式：本項(xiàng)目 A2棟及 B棟建議精裝修交樓 ，精裝修不僅能樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，更能提高附加值，有助于項(xiàng)目熱銷及溢價(jià)。裝修要求：根據(jù)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的地位，以及高端定位、后續(xù)銷售的壓力，在裝修過(guò)程中，必須嚴(yán)格把握裝修品質(zhì)，必須把錢花在刀刃上，使得本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)的效果能夠讓客戶感覺(jué) 物超所值 ，作為一種附加值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷及高端的形象裝修標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的參考與比較，并考慮為匹配項(xiàng)目檔次，本項(xiàng)目建議采取的裝修成本價(jià)為 2500元 /平米 ，須實(shí)現(xiàn)對(duì)外報(bào)價(jià) 35004000元 /平米 的裝修，因此，在裝修上必須把握各個(gè)細(xì)節(jié)，必須讓客戶感覺(jué)物超所值。本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議74大類 部位及名稱 品牌、檔次及數(shù)量大堂部分裝飾裝修外墻 石材幕墻外墻保溫 整體背板封閉保溫保溫棉外窗 方式 上懸外開(kāi)（開(kāi)啟部分）窗玻璃 雙層鋼化 LOWE鍍膜中空玻璃大堂 墻面 進(jìn)口高級(jí)石材，高級(jí)木屏地面 進(jìn)口高級(jí)石材，高級(jí)木地板、高級(jí)地毯頂棚 石膏板吊頂刷高級(jí)乳膠漆，造型木飾走廊 墻面 高級(jí)壁紙地面 進(jìn)口高級(jí)石材，高級(jí)地毯頂棚 石膏板吊頂，刷高級(jí)乳膠漆機(jī)電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)采用四管制風(fēng)機(jī)盤管（ FCU） +集中處理新風(fēng)的集中空調(diào)系統(tǒng)，機(jī)組的過(guò)濾（初效 +中效）、制冷（夏季）、加熱 +加濕（冬季）等集中處理后，經(jīng)風(fēng)管并通過(guò)房間風(fēng)機(jī)盤管送至室內(nèi)客梯 數(shù)量 3部　 品牌 進(jìn)口奧的斯　 速度 /秒　 載重量 1350千克本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議*裝飾配備借鑒 —— 北京銀泰中心 *75*裝飾配備借鑒 —— 北京銀泰中心 *大類 部位及名稱 品牌、檔次及數(shù)量大堂部分 機(jī)電系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 生活給水生活給水系統(tǒng)均經(jīng)過(guò)軟化和紫外線滅菌處理，給水、熱水管道采用銅管道，給水水箱采用不銹鋼水箱熱水 生活熱水為 24小時(shí)集中熱水供應(yīng)，熱水系統(tǒng)采用全循環(huán)式系統(tǒng)，用戶打開(kāi)水龍頭后在很短的時(shí)間內(nèi)能得到熱水供應(yīng)中水 設(shè)有中水供應(yīng)系統(tǒng)，以提供沖廁用中水，由大廈中水處理機(jī)提供中水水源弱電系統(tǒng) 寬帶上網(wǎng)大廈在豎向布設(shè)光纖，水平方向采用六類網(wǎng)線入戶，上網(wǎng)寬帶采用大廈統(tǒng)一出口，共享方式手機(jī)信號(hào)放大大廈提供中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的手機(jī)信號(hào)放大、中國(guó)網(wǎng)通的小靈通放大，手機(jī)和小靈通在大廈各角落有充足的信號(hào)車庫(kù)系統(tǒng)北京銀泰中心項(xiàng)目的停車場(chǎng)位于地下三層和四層，共有車位約 1600個(gè)安保系統(tǒng)門禁方式：業(yè)主使用一卡通通過(guò)門禁；對(duì)于訪客，保安一律通過(guò)可視對(duì)講與戶主溝通，經(jīng)允許后放行。大堂設(shè)有攝像機(jī)，并納入有線電視系統(tǒng)，業(yè)主可以通過(guò)電視監(jiān)控大堂訪客，公寓樓層在走廊、電梯內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控?cái)z像頭，對(duì)公寓樓層的情況進(jìn)行監(jiān)控。設(shè)有 24小時(shí)巡邏系統(tǒng)。電視 有線電視接入域，域有線電視網(wǎng)路，衛(wèi)星電視接受衛(wèi)星信號(hào)。室內(nèi)部分 裝飾裝修 門廳 戶門 高級(jí)四防門：防盜、防火、保溫、隔聲地面 高級(jí)竹地板、優(yōu)質(zhì)地毯墻面 高級(jí)壁紙、優(yōu)質(zhì)木飾圖頂棚 石膏板吊頂、刷高級(jí)乳膠漆本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議76分類 裝修明細(xì)廚房 地面：高級(jí)防滑地磚；墻面：高級(jí)墻面磚；天花：吊頂廚具（全套）：廚柜、洗菜盆、水龍頭、電磁爐、微波爐、直飲水、煮咖啡器具、另送一套標(biāo)準(zhǔn)配置的鍋碗瓢盆及餐具 ；廚房要全部做成開(kāi)敞式廚房，以減小其占用空 洗手間 地面：高級(jí)防滑地磚；墻面：高級(jí)墻面磚 / 高級(jí)墻紙；天花：吊頂潔具（全套）：洗臉盆、坐廁、紙巾架、淋浴盒、花灑、毛巾架、肥皂托盤、水龍頭、鏡子大容量電熱水器；預(yù)留電話接口 客廳，房間 地面：?jiǎn)畏咳坎捎媚镜匕?；一房以上客廳地面鋪設(shè)高級(jí)地磚，臥室鋪設(shè)木地板墻面：墻紙?zhí)吣_線：木質(zhì)踢腳線天花：高級(jí)涂料 / 石膏墻角線電器：每戶配一部液晶電視燈具：客廳配置仿水晶吊燈，其他房間配置吸頂燈家具：沙發(fā)、茶幾、椅子、衣柜、床、梳妝鏡、床頭柜等全套家具（可選） 大門及弱電配套 高級(jí)木質(zhì)防火防盜入戶門，配貓眼、 IC卡識(shí)別電子鎖（卡 +鑰匙）；入戶設(shè)高級(jí)門檻石；統(tǒng)一設(shè)計(jì)獨(dú)立門牌；每套內(nèi)配可視對(duì)講機(jī)；緊急銨鈕等智能化安防設(shè)施；電話接口；有線電視接口；寬帶網(wǎng)絡(luò)接口 本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議案例借鑒 ——* 金中環(huán) *77分類 裝修明細(xì)廚房地面：地磚墻面：磁磚 / 涂料天花：吊頂廚具（全套）：廚柜、洗菜盆、煤氣灶、抽油煙機(jī)等注：以上為獨(dú)立廚房裝修標(biāo)準(zhǔn)，如為開(kāi)敞式廚房，則除全套廚具外，可保持與其所在廳的裝修材料相同。 洗手間地面：地磚墻面：磁磚 / 石材飾面 / 涂料天花：吊頂潔具（全套）：洗臉盆、坐廁、淋浴盒、花灑、毛巾架、肥皂托盤等 廳，房地面：地磚 / 地板，廳、房可在用料上有所區(qū)別，也可保持一致墻面：涂料 / 墻紙?zhí)旎ǎ和苛? / 吊頂其它：?jiǎn)畏繎粜偷膹N房、廳、房之間可考慮設(shè)玻璃隔墻，以保證采光 本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議案例借鑒 ——* 金中環(huán) *78分類 裝修明細(xì)門先進(jìn)的門磁開(kāi)關(guān)和室內(nèi)智能照明系統(tǒng)； 用 IC卡打開(kāi)門磁開(kāi)關(guān)，插入取電盒取電，廳燈自動(dòng)亮 70%，空調(diào)由 “ 待入住狀態(tài) ” 轉(zhuǎn)至 “ 入住狀態(tài) ” ；若房門打開(kāi)達(dá)到 15分鐘，則自動(dòng)向管理中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)。室內(nèi)都裝有三個(gè)紅外探測(cè)器，如15分鐘監(jiān)測(cè)不到有人則自動(dòng)轉(zhuǎn)入省電狀態(tài)； 衛(wèi)浴 德國(guó)高怡衛(wèi)浴系統(tǒng)，有德國(guó)高域潔具系統(tǒng)； 其他LOW173?！狤 玻璃；美國(guó)進(jìn)口墻紙；進(jìn)口柚木王加工而成的實(shí)木地板；窗臺(tái)和衛(wèi)生間地面鋪設(shè)人造水晶石；酒店級(jí)別的中央熱水、中央空調(diào)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)，具有傳輸標(biāo)準(zhǔn)電視頻道 42套、邊緣增補(bǔ)頻道 6套的能力，可分別接收亞太 1A、亞洲 2號(hào)、亞洲 3S、亞太 2R及泛美 8號(hào)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播的節(jié)目。 本項(xiàng)目產(chǎn)品【交樓標(biāo)準(zhǔn)】建議案例借鑒 ——* 金中環(huán) *79北京銀泰中心，擁有三座主體建筑，包括中央主樓的中國(guó)首家柏悅酒店 (Park Hyatt Hotel)、 極品酒店服務(wù)式公寓柏悅居 (Park Hyatt Residences)和柏悅府 (Park Hyatt Residences)，東西兩棟為智能 5A甲級(jí)寫字樓和完善的裙房商業(yè)配套空間；柏悅居由國(guó)際著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師 Mr. Peter Remedios擔(dān)綱設(shè)計(jì)， Mr. Peter Remedios 以國(guó)際超五星級(jí)酒店和豪華公寓做室內(nèi)設(shè)計(jì)而著稱。柏悅居公寓的布局新穎、方整氣派，現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，融合了共享空間理念的開(kāi)放式設(shè)計(jì)。細(xì)致入微的設(shè)計(jì)、與眾不同的材質(zhì)配以柔和的燈光，營(yíng)造出極為人性化的舒適居庭。本項(xiàng)目產(chǎn)品【外立面】建議 —— 北京銀泰中心80案例借鑒 ——*SOHO 辦公時(shí)代 *北京頂級(jí)私密公寓 SOHO北京公館希望提供居住者一種現(xiàn)代的舒適和經(jīng)典耐久的居住空間。私有的空中花園式陽(yáng)臺(tái)，配置齊備的起居和休息空間，配以經(jīng)典的木材、石材裝修，仿佛 SPA的浴室連同無(wú)限的城市景觀，構(gòu)成了設(shè)計(jì)中的豪宅。對(duì)于這樣由圓滑的玻璃和鋼構(gòu)成的每個(gè)公寓單元，設(shè)計(jì)師都仔細(xì)規(guī)劃，確保產(chǎn)生令人滿意同時(shí)歷久彌新的空間效果。最終交房時(shí)，房間配備了現(xiàn)代感強(qiáng)，工藝精細(xì)的家具和配飾，設(shè)計(jì)師希望在 SOHO北京公館項(xiàng)目中創(chuàng)造一個(gè)清新的，完全居住氛圍的公寓模式。 本項(xiàng)目產(chǎn)品【外立面】建議81p 挑空空間： 2～ 3層的挑控空間，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴，以及整體的氣勢(shì)。p 參照國(guó)際五五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，選用高檔材料，運(yùn)用吊頂裝飾營(yíng)造空間層次感，整體風(fēng)格大氣豪華；p 選用酒店式接待中心，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)物管服務(wù)，彰顯客戶身份，符合高端客戶需求特點(diǎn)；p 利用大堂有限空間合理設(shè)計(jì)休息區(qū) ,雨具寄放及郵箱等功能區(qū)。提供最新報(bào)紙雜志、傘架及雨天傘具出借服務(wù)，方便來(lái)訪及自住者日常使用，體現(xiàn)尊貴。吊燈及造型墻壁的結(jié)合會(huì)客休息區(qū)書(shū)報(bào)架 傘架*大堂 *利用角落空間設(shè)置信箱挑高大堂【公共空間】部分硬件打造參考82p結(jié)合大堂風(fēng)格可以適當(dāng)提升華麗元素p建議墻面采用大理石等高檔材料，適當(dāng)考慮其他材質(zhì)的搭配運(yùn)用；p考慮從電梯內(nèi)裝、門楣、門框造型及走道吊頂、燈飾等細(xì)節(jié)增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；p建議采用暖色燈光，營(yíng)造輝煌的觀感。電梯門楣的精心設(shè)計(jì) 電梯間吊燈增加豪華感淺色大理石墻面與深色電梯門框的結(jié)合電梯門楣的