【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1. 2023年全市新推住宅 ，同比減少 %，全市實(shí)際住宅供應(yīng)量再創(chuàng)多年來(lái)新低。雖然推盤量大于新批預(yù)售量，但年內(nèi)新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，仍有一些尚未完全推出，據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，這部分待售量約有 80萬(wàn)平方米，占全年批售量約 2成。 2. 受年內(nèi)兩次調(diào)控政策影響， 2023年年底深圳存量可售新房約 169萬(wàn)平方米， 比 2023年底增加 47萬(wàn)平方米， 增幅近 4成 。年內(nèi)存量經(jīng)歷 2次提升， 5月份受政策的影響，樓盤銷售萎縮，而當(dāng)月新增供應(yīng)仍處高位，導(dǎo)致當(dāng)月存量大增。 9月份新增供應(yīng)近 90萬(wàn)平方米，雖然當(dāng)月成交也火爆，但受月底政策的影響，很多成交面臨取消的風(fēng)險(xiǎn)，造成全市住房存量再次大幅增加。后因新政前成交的單位不受限購(gòu)政策影響， 10月份成交量維持高位，存量下降。 1 12月樓盤成交還算理想，存量持續(xù)回落。 ［ 2］二級(jí)市場(chǎng)： 全市一手住宅供應(yīng)量持續(xù)走低，存量增加，供需矛盾有所緩和 深圳市歷年商品住宅存量情況（ 20232023年） 深圳市歷年商品住宅供應(yīng)量情況（ 20232023年） 147 259 365 122 169 0501001502002503003504002023 2023 2023 2023 2023全市年度存量走勢(shì) 存量 (萬(wàn)㎡） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 1. 2023年， 受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響， 2023年深圳新房成交量約 321萬(wàn)平方米 ，同比減少 %， 年度成交量創(chuàng) 2023年以來(lái)新低 。 2. 2023年 ， 新房供求比約為 ： 1，供大于求，相對(duì)于 2023年 ： 1的供求比顯著上升，供需矛盾有所改善。 3. 2023年 ， 整體房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高，全年全市 均價(jià) 20233元 /平方米 ，同比 上漲 %。 4. 個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)上漲幅度依然很大，但多數(shù)項(xiàng)目年內(nèi)漲幅只在 10%上下，與 2023年普遍 6成的漲幅相比，大為縮小。 4月份新政雖一度造成房?jī)r(jià)走低，但隨后的成交反彈使得價(jià)格再次攀升，此后高漲的物價(jià)帶來(lái)可觀的保值增值購(gòu)房需求 ， 12月份深圳樓市再次價(jià)量齊升。 ［ 2］二級(jí)市場(chǎng)： 2023年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受兩次嚴(yán)厲政策調(diào)控，年度成交量創(chuàng)新低，供求比上升，總體成交情況抑揚(yáng)交替；面對(duì)增值保值的需求，房?jī)r(jià)振蕩上行 深圳市歷年商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖 深圳市歷年商品住宅成交、供求比情況（ 20232023年） 010200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推盤量 成交量 供求比 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 474 409 650 321 0100200300400500600700800900100005000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成交量（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 ［ 2］二級(jí)市場(chǎng)： 中小戶型銷售較為理想，由于限購(gòu)令的影響，大戶型銷售情況存在壓力；成交以 7090㎡、 70㎡以下， 2房 3房為主 2010年復(fù)式各面積段成交情況 2010年平層各面積段成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 % % % % %%%%%%%%%%0500100015002023250030003500400090㎡ 以下復(fù)式 90144㎡ 復(fù)式 144㎡ 以上復(fù)式 合計(jì) 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % % %%%%%%%%%020040060080010001200聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 疊拼 合計(jì) 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 2010年別墅各類型成交情況 2010年各戶型成交情況 % % % % % % %%%%%%%%%%010002023300040005000600070008000900010000單身公寓 1房 2房 3房 4房 5房 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%0202340006000800010000120231400070㎡ 以下平層 7090㎡ 平層 90144㎡ 平層 144㎡ 以上平層 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 1. 2023年， 深圳二手房的成交量 全年波動(dòng)劇烈 ，農(nóng)歷新年淡季過(guò)后成交量開(kāi)始大幅增加，至 4月份創(chuàng)下全年單月成交峰值，達(dá) 14742套， 5－ 6月在“新國(guó)四條”的打擊下，成交量明顯回落，之后觸底反彈，受 9月份開(kāi)始按實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶的影響，使得 8月份市場(chǎng)搶時(shí)間過(guò)戶，導(dǎo)致 8月份出現(xiàn)一個(gè)成交小高潮， 9－ 11月出臺(tái)的“限購(gòu)令”、加息等政策影響成交，成交量逐月減少，歲末再出現(xiàn)明顯反彈。 2. 2023年，深圳的二手房掛牌均價(jià)整體呈快速上漲之勢(shì)。 價(jià)格月走勢(shì)呈三大階段特征： 1－ 4月無(wú)懼調(diào)控開(kāi)幕式， 穩(wěn)步上揚(yáng) ； 5－ 6月在史上最嚴(yán)的“新國(guó)八條”的威力下 窄幅回落調(diào)整 ；下半年開(kāi)始 報(bào)復(fù)性上漲，快速拉升 ，略創(chuàng)歷史新高。至 12月份掛牌均價(jià)已漲至 19081元 /平方米，較 1月份的 14968元 /平方米高出 4113元 /平方米 3. 龍崗區(qū)是 2023年二手商品房成交量最多的區(qū)域 ，共成交 ，同比減少 ％，成交套數(shù) 25536套，同比減少 ％。 ［ 3］三級(jí)市場(chǎng)： 成交量全年高位波動(dòng)，越來(lái)越多置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)；龍崗區(qū)成為二手市場(chǎng)熱點(diǎn)片區(qū)，成交面積居全市首位，龍崗區(qū)新房受二手市場(chǎng)影響大 2023年深圳市二手住宅月度成交量及價(jià)格走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局 16564 17022 18093 19415 18125 16792 17758 18563 19692 18915 19232 20973 05000100001500020230250000501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)（元） 各行政區(qū)二手住宅成交面積表（單位：萬(wàn)㎡） 2023年 2023年 同比增長(zhǎng) 2023年各區(qū)成交套數(shù) 占全市比例 羅湖區(qū) % % 福田區(qū) % % 南山區(qū) % % 鹽田區(qū) % % 關(guān)內(nèi) % % 寶安區(qū) % % 龍崗區(qū) % % 關(guān)外 % % 全市 % 100% 中原看后市 |全市 一手房成交量將與 2023年持平，價(jià)格溫和上漲 10%15%左右， |年內(nèi)受眾多政策影響，全市二手房成交量有所下滑，預(yù)計(jì)幅度在 10%左右，但價(jià)格不會(huì)有太多變化； |三月份是關(guān)鍵月份，可抓緊時(shí)間快速出貨，否則四月后需要看政策出臺(tái)與否 Ⅱ 微觀市場(chǎng)分析 深圳市整體市場(chǎng)分析 1 龍崗片區(qū)市場(chǎng)分析 2 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3 1. 2023年 ， 龍崗區(qū)批售商品住宅 ， 同比僅增加 %。 2. 2023年 ， 龍崗區(qū)成交住宅 ， 同比減少 %。住宅供應(yīng)量雖然小幅增加，但受階段性供應(yīng)不足和樓市調(diào)控政策的影響，全年住宅成交量同比大幅減少，使得住宅供求比大幅上升，達(dá)到 ： 1的水平。 3. 從 供應(yīng)量來(lái)看 ， 2023年中心城仍是住宅新批售量最多的片區(qū)，住宅批售量約占總批售量的 %。 4. 從成交量來(lái)看， 中心城仍是龍崗區(qū)住宅成交量最大的片區(qū)，共成交住宅 ，約占整個(gè)龍崗區(qū)住宅成交量的 %。 5. 從存貨量來(lái)看， 2023年年 底龍崗區(qū)的住宅存量約 62萬(wàn)平方米 ，同比增加 24%。 中心城的住宅存量仍最大，達(dá) ，約占總存量的 %。 ［ 1］二級(jí)市場(chǎng)總體情況： 整體供應(yīng)量小幅增加，成交量大比同幅下降，供求比上升；中心城居推售量、成交量及存貨量首位，成交量增幅下降，預(yù)計(jì) 2023年推售量大幅上漲 龍崗 2023年各片區(qū)供應(yīng)量、銷售量、存貨量及銷售率 龍崗 2023年供應(yīng)量、銷售量及供求比走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 010501001502002502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 推售面積 銷售面積 供求比 %%%%%%%01020304050607080中心城 坂田 布吉 橫崗 龍崗鎮(zhèn) 平湖 其他 住宅推售面積（萬(wàn)㎡） 住宅銷售面積（萬(wàn)㎡） 住宅存量面積（萬(wàn)㎡） 銷售率 1. 2023年龍崗區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為 14327元 /平方米 ， 同比上漲 %。 此外 ， 2023年新推售項(xiàng)目的價(jià)格同比 2023年同片區(qū)同類產(chǎn)品的價(jià)格都有較大的漲幅。 2. 從成交均價(jià)來(lái)看， 2023年龍崗區(qū)住宅 成交均價(jià)最高的是坂田片區(qū) ，該區(qū)僅有萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科金色半山、十二橡樹(shù)莊園和上品雅園四個(gè)項(xiàng)目在售，萬(wàn)科的兩個(gè)項(xiàng)目住宅價(jià)格都較高，尤其是第五園的價(jià)格居整個(gè)龍崗區(qū)同類產(chǎn)品價(jià)格之最 。 3. 從上漲幅度來(lái)看， 2023年 同比漲幅最大的是布吉片區(qū) ，漲幅高達(dá) %，主要是下半年入市的荔山公館、萬(wàn)科紅拉升了片區(qū)住宅成交均價(jià)。 4. 中心城 2023年住宅成交均價(jià)為 13685元 /平方米 ，同比上漲 %。 ［ 1］二級(jí)市場(chǎng)總體情況： 房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，各區(qū)均價(jià)普漲；布吉、坂田均價(jià)高位拉升片區(qū)價(jià)格增幅；中心城受成交結(jié)構(gòu)影響，片區(qū)成交均價(jià)也大幅上漲，但處于龍崗片區(qū)價(jià)格洼地 2023年龍崗各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)情況 龍崗區(qū)歷年商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖（ 20232023年） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部 3438 4172 5288 6457 10477 9116 9732 14327 02023400060008000100001202314000160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 13685 16636 9821 18713 13202 10999 %%%%%%%%%02023400060008000100001202314000160001800020230中心城 布吉 龍崗鎮(zhèn) 坂田 橫崗 平湖 同比漲跌 2023年均價(jià)（元 /㎡ ） ［ 1］ 二級(jí)市場(chǎng)總體情況： 新推售項(xiàng)目成交較理想，中小戶型熱銷，復(fù)式銷售率最高；平層成交以 7090㎡、 90平米以上， 4房為主；中心城以小戶型、復(fù)式熱銷， 5房成交情況不理想 2010年龍崗區(qū)復(fù)式各面積段成交情況 2010年龍崗區(qū)平層各面積段成交情況 2010年龍崗區(qū)別墅各類型成交情況 2010年龍崗區(qū)各戶型成交情況 % % % % % %%%%%%%%%010002023300040005000600070㎡ 以下 7090㎡ 90144㎡ 144㎡ 以上 合計(jì) 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%%010020030040050060070090㎡ 以下 90144㎡ 144㎡ 以上 合計(jì) 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % % % %%%%%%%%%050010001500202325003000單身公寓 1房 2房 3房 4房 5房 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%%05101520253035聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 疊拼 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 中心城片區(qū)同樣是小戶型更為熱銷， 90平方米以下戶型的銷