福臨門大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營(yíng)銷策略方案(編輯修改稿)
2025-01-30 01:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 直接影響樓盤出貨 ?國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)不明朗 項(xiàng)目 SWOT分析 S(優(yōu)勢(shì) ) T(威脅 ) W(劣勢(shì) ) O(機(jī)會(huì) ) 項(xiàng)目整體方向定位 Part 3 項(xiàng)目整體定位分析 檔次定位 + 項(xiàng)目周邊環(huán)境影響： 北面緊鄰花卉市場(chǎng) 較亂 南面緊鄰汽車站 嘈雜 西面面正對(duì)市廣路 車流量大，噪音大 東面背靠河涌 河水發(fā)出陣陣惡臭 項(xiàng)目地塊規(guī)劃局限： 呈長(zhǎng)條形，夾在新市橋汽車站和花卉市場(chǎng)地塊中間； 規(guī)模小、且限高 11層 中高端產(chǎn)品路線，難以實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目周邊一手樓市產(chǎn)品稀缺 項(xiàng)目周邊小區(qū)物業(yè)二手成交活躍 項(xiàng)目整體定位 檔次定位 存在一個(gè)龐大的剛性需求群體 以此為基點(diǎn)，我們找到項(xiàng)目的定調(diào) 我們要做實(shí)用型、性價(jià)比高的稀缺型精品洋房 首次置業(yè)、過渡性置業(yè)者 注重總價(jià)合適、實(shí)用 教育配套選擇型置業(yè)者 — 注重教育配套區(qū)域劃分、名校 投資型置業(yè)者 — 注重區(qū)位優(yōu)勢(shì)、升值潛力、性價(jià)比 實(shí)用型住宅定位核心：嚴(yán)格控制戶型 總價(jià)額度 創(chuàng)造市場(chǎng)第一緊湊但卻舒適的戶型 突圍市場(chǎng)創(chuàng)造性價(jià)比最高 戶型 控制 總價(jià)段 一房（可改為小兩房） 5565萬(wàn) 兩房 6575萬(wàn) 小三房 85100萬(wàn) 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 結(jié)合市場(chǎng)主力熱銷的緊湊二房、三房需求，并充分考慮項(xiàng)目本身環(huán)境規(guī)模等局限， 項(xiàng)目必須相對(duì)接近甚至低于市場(chǎng)接受的總價(jià)段，才能具備核心競(jìng)爭(zhēng)力。 戶型 面積 比例 1房 1廳（可改 2房） 5055平方 約 20% 實(shí)用小兩房 6570平方 約 40% 實(shí)用小三房 8085平方 約 40% 戶型配比 —— 本項(xiàng)目戶型比例建議 上述面積在符合市場(chǎng)需求的同時(shí)，也便于設(shè)計(jì)出舒適感較強(qiáng)的戶型；主要戶型以緊湊實(shí)用的小兩房、小三房為主；并且配少量 1房（可改 2房）產(chǎn)品。 注：具體配比似乎容積率和戶型規(guī)劃而調(diào)整。 項(xiàng)目主力鎖定兩個(gè)分段客戶 一類是要吸引依賴區(qū)位便利性的剛性需求客戶和投資型客戶，他們來(lái)自廣州中心區(qū)的普通白領(lǐng)、準(zhǔn)婚夫婦， 他們關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品實(shí)用、交通便利性； ?一類是需要購(gòu)房遷戶口方便子女就近入讀公立學(xué)校型客戶，他們來(lái)自周邊大型樓盤業(yè)主、私營(yíng)小企業(yè)主， 他們關(guān)注地段、教育配套、交通，但是比例較少。 客戶來(lái)源 置業(yè)動(dòng)機(jī) 產(chǎn)品形式 需求面積 總價(jià)承受能力 新廣州人 剛性需求，首次置業(yè) 多層 /小高層 精致兩房 55100萬(wàn) 投資客戶 多次置業(yè) 不定 小兩房 看中地段和車站客流 購(gòu)買學(xué)位 /改善型 多次置業(yè) 多層 /小高層 兩房和三房 80100萬(wàn) 項(xiàng)目整體定位 客戶定位 本項(xiàng)目主力客戶群 脫離周邊非主干道傳統(tǒng)商業(yè)定位 打造一條集飲食、購(gòu)物、休閑于一體；既可以覆蓋周邊車站人流，又可以滿足小區(qū)住戶的生活、休閑、娛樂需求。 商業(yè)面積有限10002023㎡ 項(xiàng)目地塊本身局限性 外圍商鋪環(huán)境 租售均不旺 未來(lái)汽車站客流較大 項(xiàng)目整體定位 商業(yè)定位 項(xiàng)目整體開發(fā)概念 Part 4 —— 我們項(xiàng)目面臨的兩大開發(fā)要點(diǎn) —— ?項(xiàng)目周邊的環(huán)境雜亂，住宅檔次難以提升，如何改善？ ?項(xiàng)目臨近新市橋汽車站人流匯集，商業(yè)價(jià)值如何挖掘？ 一、商業(yè)價(jià)值提升戰(zhàn)略 周邊商業(yè)現(xiàn)狀： 由項(xiàng)目分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣息較淡，社區(qū)的首層商鋪大部分空置； 商業(yè)開發(fā)機(jī)遇： 在新市橋客運(yùn)站未來(lái)投入使用后，距離客運(yùn)站最近的本項(xiàng)目，將會(huì)聚集較多的人流量。 新市橋客運(yùn)站 社區(qū) 社區(qū) 對(duì)于商業(yè)開發(fā)的思考： 打造區(qū)域內(nèi)特色商業(yè)拉動(dòng)新汽車客運(yùn)站人流提升商業(yè)價(jià)值； 與此同時(shí)也為項(xiàng)目的住宅提供服務(wù)并提升價(jià)值。 —— 傳統(tǒng)的商業(yè)做法 —— ① 整個(gè)首層做住宅底商 ② 做專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)形式 ③ 引進(jìn)中型超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目地塊臨主干道市廣路沿街的位置很窄，規(guī)劃路僅為社區(qū)干道，商業(yè)價(jià)值難以提升 專業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度大且培育期長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)住宅檔次的影響很大 招商難度大且租金水平上不去，將直接影響商鋪的價(jià)值回收 均不適合本項(xiàng)目 在商業(yè)中央開辟一條園林式的休閑道示意圖 園林式休閑商業(yè)街 —— 剖面圖 建議商鋪的層高適當(dāng)加高，由可業(yè)主自行做添加一層做復(fù)式商鋪，從而加大實(shí)用面積，提高單價(jià)。 —— 創(chuàng)新的開發(fā)思路 —— 打造區(qū)域內(nèi)首席園林式休閑商業(yè)街 ? 做綠色園林植物及休閑座椅設(shè)施 ? 商業(yè)街、商鋪上方為住宅 ? 商業(yè)街頂部做特色造型 局部鏤空效果 局部有頂效果 園林式休閑商業(yè)街效果示意 園林式商業(yè)休閑街的業(yè)態(tài)以 提供生活配套為主 ，同時(shí)借周邊的客運(yùn)站之利好， 涵蓋一些搭車客人所需的服務(wù) 。 面包店 干果店 飲品店 藥店 報(bào)刊店 牛奶店 便利店 雜貨店 生活用品店 園林式休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)建議 打造園林式的休閑商業(yè)街 對(duì)于項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)？ I. 以商業(yè)街的形式，可減小街鋪的面積，拉升單價(jià) II. 所有商鋪均為通透型，一面臨項(xiàng)目商業(yè)街，一面臨外街（新市橋客運(yùn)站、花卉市場(chǎng)） III. 以新市橋客運(yùn)站為主臨街面，充分吸引客運(yùn)站的人流量 IV. 由于項(xiàng)目的地塊限制，無(wú)法有多余綠地做綠化，且由于限高，也不可能利用架空層做綠化，在首層商業(yè)街做一條園林式的休閑商業(yè)街，在一定程度上給業(yè)主提供了綠色生活及活動(dòng)空間 二、住宅價(jià)值提升戰(zhàn)略 周邊住宅現(xiàn)狀： 由市場(chǎng)分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的二手大型社區(qū)較多，與項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)； 住宅開發(fā)機(jī)遇： 未來(lái)市橋板塊極少新貨供應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)一手產(chǎn)品稀缺。 對(duì)于住宅開發(fā)的思考： 充分考慮周邊二手樓對(duì)項(xiàng)目的影響，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品及總價(jià)段； 與此同時(shí)打造屬于項(xiàng)目自身的創(chuàng)新獨(dú)特概念，深層次挖掘潛在客戶。 —— 與項(xiàng)目規(guī)模類似的傳統(tǒng)住宅做法 —— ① 做純投資型公寓產(chǎn)品 ② 普通住宅 ③ 中高端住宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，廣州限購(gòu)之后，整個(gè)番禺市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品銷售緩慢， 且項(xiàng)目周邊村
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