【文章內(nèi)容簡介】 點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃2023/1/24 46案例分析 —10 分鐘某市某開發(fā)商在非城市中心地段開發(fā)了別墅與商業(yè)復(fù)合項目，項目總規(guī)模為 15萬平米，其中 6萬平米為別墅，在別墅四周建設(shè)了 9萬平米的 23層的商業(yè)街。開發(fā)商聲稱希望商業(yè)提升別墅銷售價格。分析：n上述案例中開發(fā)商存在哪些問題？n對別墅而言，你認(rèn)為商業(yè)該如何考慮？2023/1/24 47 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ”五種面積區(qū)間。鋪位面積2023/1/24 48鋪位面積2023/1/24 49 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上， “30㎡ 以下 ”和 “31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積2023/1/24 50 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中 “501㎡ 以上 ”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積2023/1/24 51 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 鋪位面積2023/1/24 52類型 面積配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％類型 個數(shù)配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比2023/1/24 53業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上超市 % % % % %餐飲 % % % % %便利店 % % % % %服務(wù)配套 % % % % %美容 % % % % %生活家居 % % % % %休閑 % % % % %服飾精品 % % % % %地產(chǎn)中介 % % % % %其他 % % % % %合計 % % % % %經(jīng)統(tǒng)計， 23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比 — 與業(yè)態(tài)之間關(guān)系2023/1/24 54類別 區(qū) 間開 間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 ——進 深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上開間區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 18m %18m以上 %合計 %進深區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 15m %15m－ 18m %18m以上 %合計 %社區(qū)商業(yè)的開間 /進深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間 /進深比2023/1/24 55業(yè)態(tài) 商家百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市 大型 綜 合超市（大 賣場 ） 沃 爾 瑪 、家 樂 福、大 潤發(fā) 、世 紀(jì)聯(lián)華 、物美社區(qū) 標(biāo) 超 華潤 萬佳、 蘇 果、各區(qū)域性超市餐 飲 大型餐 飲 湘江老廚、毛家 飯 店、天天 漁 港、醉翁亭西餐咖啡 雨花西餐、上 島 咖啡、米 蘿 西餐中西式快餐 麥當(dāng) 勞 、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店 —— 71快客、好 鄰 居服 務(wù) 配套及服 飾 精品服 務(wù) 配套一致 藥 店、海王 藥業(yè) 、柯達(dá)沖印、博恩 凱 音像、中國 銀 行、千百度花 藝 、三春 暉書 店、久美 書 店、一品 軒 、小白兔、雪莉阿姨、正章服 飾 精品 以 純 、 愛 特 愛 、尤可、芬怡內(nèi)衣、 貝 蒂童裝、品 質(zhì) 生活（天工坊）、圣 駿 水晶、 風(fēng) 之谷精品美容及美 發(fā) 美容 NB自然美、 瑪 莎、思妍 麗 、明之堡女子美容桑拿會所美 發(fā) 純 剪一派、出 發(fā) 點生活家居 —— 瑞信家具、 儂儂 家私、 綠 源沙 發(fā) 、雅 蘭休 閑 —— 避 風(fēng) 塘茶樓、清 風(fēng) 茶 藝館 、新港 鴻 沐浴保健中心各類型商家列表示意2023/1/24 56商鋪交房條件 — 示意n 商鋪編號： 111 建筑面積： 305m2 套內(nèi)面積： 189m2 n 一、 .商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）n ： 40KW, 80A/3Pn ： DN 40 n ：考慮n ： DN 100 n ： DN 100 n ：未單獨設(shè)置配 n ：未單獨設(shè)置配n ：有n ： 1000*850mm n ： 400Kg/m2n （風(fēng)口以下）： 5000mmn ：五類雙絞線一根到位n ：一個點n 14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個點n :消火栓等系統(tǒng)n :鋁合金n :n :無n 二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）n １．墻體 :空心磚n ２．地面：砼結(jié)構(gòu)面n ３．墻面 :水泥砂漿抹灰n ４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面n 三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）n 、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。n ：n 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。n 貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重 1000Kg。n ：設(shè)置消火栓系統(tǒng)n ：設(shè)置到位n ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。2023/1/24 57問題討論 —15 分鐘當(dāng)前的社區(qū)商鋪設(shè)計存在哪些問題？2023/1/24 58底商設(shè)計要點n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進深 〈 1： 3n 面寬一般 49米，進深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水 ,DN40/100n 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米n 電量至少 100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機位考慮，頂或立面（ 〉 )n 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點 ,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價值足夠n 消火栓安裝完成 ,但要暗裝2023/1/24 59北京富力城商業(yè)整體規(guī)劃2023/1/24 60社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計十大要點n 集中性 n 開放性n 便利性n 獨立性n 氛圍性n 招示性n 規(guī)模性n 尺度性n 靈活性n 經(jīng)濟性2023/1/24 61前言第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)布局第三部分 銷售策劃與案例2023/1/24 62社區(qū)商業(yè)銷售策劃與案例n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)銷售策略n社區(qū)商業(yè)銷售案例2023/1/24 63社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖：252。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；252。 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項目的租售前景預(yù)判。