【文章內(nèi)容簡介】 段活力之城及健康之城兩組團(tuán)住宅體量約 142萬㎡，商業(yè)建筑面積約 22萬㎡。啟動區(qū)選擇啟動區(qū)選擇 —— 由于 B71和 B8先行開發(fā)，進(jìn)度較快，總體量約為 25萬 ㎡，規(guī)模適中，可作為一期產(chǎn)品進(jìn)行推售。項目推售定位B1B2B3B5B71B10B72B73A01 B03 B07B8啟動區(qū)示意說明 ：目前鄭州市場大盤項目一期推盤量一般約在 20萬平方米，市場消化較為理想； B71和 B8工程較快，且總體體量作為一期推出較為合理。 如果2023年 1月推出家園 55樓，一期總推出量約 27萬 ㎡。啟動區(qū)選擇p 啟動區(qū) B70 B8地塊總建面約 30萬㎡ ,其中住宅開發(fā)約 ㎡ ，商業(yè)約 6萬㎡！項目地塊指標(biāo)地塊編號 住宅面積（㎡） 商業(yè)面積（㎡） 戶數(shù) 停車位B71 164497 43289 2120 1039 B8雅居地塊 31000 15743 400 357 55樓 20230 195合計 215497 59032 2715 1396 住宅及商業(yè)總貨值約 22億元人民幣啟動區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B71地塊：套型主要為 90 ㎡兩房和 110㎡以下小三房，為市場主力需求產(chǎn)品！以一層七戶為主，較升龍城及正商城項目，居住的舒適性有所影響。啟動區(qū)產(chǎn)品分析雅居地塊：套型主要為 90 ㎡的兩房和 110㎡以下小三房，均為市場主力需求產(chǎn)品！啟動區(qū)產(chǎn)品分析家園 55樓：套型主要為 90 ㎡為兩房和 110㎡以下小三房，均為市場主力需求產(chǎn)品！啟動區(qū)產(chǎn)品分析啟動區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p 90 ㎡為兩房和 110㎡以下小三房，均為市場主力需求產(chǎn)品！地塊戶型配比套型 一室一廳 小兩房 中兩房 90平三房 小三房 中三房 合計套均面積 45 60 80 89 105 120B71/B8 面積占比 5% 10% 30% 30% 20% 5% 100%預(yù)計套數(shù) 245 367 826 742 419 92 2691 總幣值（億元） 按照市值 6500元 /㎡計算 推售建議1 p銷售時機(jī) ；加快工程進(jìn)度，達(dá)到銷售條件即可推出。2 p先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 住宅進(jìn)行充分的市場預(yù)熱后再認(rèn)籌。3 推售節(jié)奏：與后續(xù) “健康之城 ”其它地塊分批推出，制造市場的需求緊張度。 4制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，拔高項目形象；并持續(xù)舉辦體驗式營 銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。啟動區(qū)入市策略推售建議 房源推售安排 ——現(xiàn)狀： B8地塊在 2023年 12月最先達(dá)到預(yù)售條件， B71暫定 2023年初達(dá)到預(yù)售問題：首批房源先推 B8地塊、還是 B7還是一起推？方案一：亞星盛世項目承載著亞星品牌升級、區(qū)域再造的重大使命，作為500萬的巨鯨級大盤物業(yè)，一期形象必須具備一定的高度。 B8地塊雖然最先達(dá)到預(yù)售條件，但體量較小，且臨近城市山水，新形象塑造空間不大，承載不了作為亞星盛世一期產(chǎn)品的使命； B71體量較大，且獨立于家園及山水之外，具備打造新形象的條件。推售房源的數(shù)量，取決于客戶的積累量。同致行建議：2023年上半年 B71部分產(chǎn)品和 B8產(chǎn)品一起推出方案優(yōu)勢：大量蓄客，集中引爆，轟動全城。方案劣勢：存在捂盤惜售、資金回籠的壓力。推售建議方案二：針對 2023年 B8和 B71一起推出的方案，可能存在捂盤惜售的政策風(fēng)險，以及現(xiàn)金流回籠的資金問題，如果該問題不可避免，且沒有其它途徑得以解決的背景下，同致行建議： 房源推售安排 —— 在 2023年客戶積累達(dá)到需求的條件下， 推出 B8產(chǎn)品，進(jìn)行內(nèi)部消化，不再針對 B8地塊進(jìn)行大規(guī)模宣傳， 保持新項目新形象的高度和統(tǒng)一方案優(yōu)勢：政策壓力小，資金迅速回籠方案劣勢：內(nèi)部消化，市場影響較小建議采用方案二：通過客戶的深度挖掘，實現(xiàn) B8的良好銷售。首批推售 雅居地塊于 2023年 12月 推售，累計總套數(shù) 400套 ，累計總面積30862平米加推房源戶型配比表戶型 累計套數(shù) 累計面積 比例復(fù)式 14 %三房 48 %兩房 192 %標(biāo)間 146 %累計 400 %同時， 55號樓約 195套房源，將在 1月 15號推出。一期推售 71地塊的 6樓作為首批次推售房源！ 總套數(shù) 902套 ，總面積 76570平米 ！推售時間為 2023年 4月 ！首批次推售房源戶型配比表戶型 76 75（西） 75（東）74（西）74（東） 套數(shù) 累計面積 比例大三房 0 29 29 29 29 116%小三房 45 87 0 0 0 132 %兩房 30 29 116 116 116 407 %一房 0 29 29 29 29 116 %標(biāo)間 15 29 29 29 29 131 %累計 90 203 203 203 203 902 %說明 ： B71地塊整齊， 規(guī)模較大，利于形象塑造，雖 B8地塊工程較快，但臨近城市山水，對新形象支持力度有限，因此一期首批房源建議以 B71為主。一期推售二批次推售房源戶型配比表戶型 71 72 73（西） 73（東） 累計 累計面積 比例大三房 58 58 29 29 174 %小三房 116 0 0 0 116 %兩房 116 232 116 116 580 %一房 58 58 29 29 174 %標(biāo)間 58 58 29 29 174 %累計 406 406 203 203 1218 %71地塊 3樓作為二批次房源進(jìn)行推售，總套數(shù) 1218套，總面積 100774平米，推售時間 2023年 7月！一期推售 根據(jù) 2023年啟動區(qū)的產(chǎn)品消化情況，合理安排下一步的產(chǎn)品推售。B72地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（含周邊用地）用地面積 44358平方米地上建筑面積 266148平方米建筑占地面積 17890平方米其中住宅面積 商業(yè)面積 幼兒園 2023平方米戶數(shù) 2752戶容積率 建筑密度 40%停車位 1331個2023年，在 B71及 B8地塊實現(xiàn)快速消化的前提下， B72地塊可作為第三批次房源推出 ，如 2023年啟動區(qū)產(chǎn)品剩余產(chǎn)品較多的情況下，可啟動二期推廣， 將 B72作為二期產(chǎn)品的首批房源推出 ，推售時間可定于 2023年 11月。10年及后續(xù)節(jié)點安排及銷售計劃 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月B71動工 正負(fù)零預(yù)售證1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月入市宣傳 蓄客2023年2023年B71首批 4月開盤B72動工B71二批推出 B72推出項目推售安排B72推廣啟動雅居開盤55開盤開盤實現(xiàn)銷售 50%銷售目標(biāo)4 6 7 8 9 10 11 122023年71首批次銷售房源7月底達(dá)到銷售 75%9月底達(dá)到銷售 90%12月底達(dá)到銷售 95%雅居地塊銷售房源當(dāng)月實現(xiàn)銷售 50%3月中達(dá)到銷售 80%5月底達(dá)到銷售 95%71二批次銷售房源開盤實現(xiàn)銷售 40%10月底達(dá)到銷售 60%12月底達(dá)到銷售 75%2023年 5月底達(dá)到銷售90%5321122023年55樓房源 1月推出當(dāng)月實現(xiàn)銷售 50%3月中達(dá)到銷售 80%5月底達(dá)到銷售 95%啟動區(qū)銷售率25%50%100% 80% 60% 40% 20%60%B72根據(jù)市場及銷售情況考慮在 2023年 7月推出 亞星盛世項目 20232023年銷售計劃推售 樓號 總套數(shù) 時間 2023 2023年12 1 2 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月B8 1\4\6 400套 30000㎡銷售率 50% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 　 　 　 　 　 　去化套數(shù) 200 40 40 40 40 20 20 　 　 　 　 　 　去化面積 15000 3000 3000 3000 3000 1500 1500 　 　 　 　 　 　回款額 9450 1890 1890 1890 1890 945 945 　 　 　 　 　 　剩余產(chǎn)品 55195套20230㎡銷售率 　 50% 20% 15% 10% 5% 　 　 　 　 　 　 　去化套數(shù) 　 98 39 29 20 10 　 　 　 　 　 　 　去化面積 　 10000 4000 3000 2023 1000 　 　 　 　 　 　 　回款額 　 6300 2520 1890 1260 630 　 　 　 　 　 　 　B71 4\5\6 902套 76570㎡銷售率 　 　 　 　 50% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 　 　去化套數(shù) 　 　 　 　 451 90 90 90 90 45 45 　 　去化面積 　 　 　 　 38285 7657 7657 7657 7657 3829 3829 　 　回款額 　 　 　 　 24885 4977 4977 4977 4977 2489 2489 　 　B71 1\2\3 1218套100774㎡銷售率 　 　 　 　 　 　 　 40% 10% 15% 10% 5% 5%去化套數(shù) 　 　 　 　 　 　 　 487 122 183 122 61 61 去化面積 　 　 　 　 　 　 　 40310 10077 15116 10077 5039 5039 回款額 　 　 　 　 　 　 　 26604 6651 9977 6651 3326 332