第九章物業(yè)服務(wù)(編輯修改稿)
2025-01-28 12:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)服務(wù) 方案，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制定。 ? 制定物業(yè)服務(wù)方案，首先是根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條 件以及使用人的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)服務(wù) 消費(fèi)水平，確定物業(yè)服務(wù)的檔次。其次，確定相應(yīng)的管理服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。然后進(jìn)行年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算，確定各項(xiàng)管 理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本支出，進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)?，建立完? 的能有效控制管理費(fèi)用收支的財(cái)務(wù)制度。 ? 物業(yè)服務(wù)方案主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目概況；管理的宗旨、方 針、內(nèi)容、目標(biāo)；管理模式；物業(yè)服務(wù)的組織結(jié)構(gòu)；物業(yè) 服務(wù)的財(cái)務(wù)預(yù)算；物業(yè)服務(wù)各階段運(yùn)作。 （ 3） 制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度 開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前 ， 制定業(yè)主臨時(shí)公約 ， 對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護(hù) 、 管理 ， 業(yè)主的共同利益 ， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) ， 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 。 開發(fā)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 ， 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益 。 開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示 ， 并予以說明 。 開發(fā)單位還應(yīng)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 。 （ 4） 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)服務(wù)方案制定并經(jīng)審批之后 ， 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)服務(wù)檔次著手進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作 。 達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的開發(fā)單位 ， 應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 。 開發(fā)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 。 開發(fā)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)日應(yīng)當(dāng)在取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90日完成 。 物業(yè)服務(wù)的前期準(zhǔn)備階段 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定 企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)以及業(yè)主對(duì)物業(yè) 服務(wù)的需求檔次靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力 資源得到高效配置，以最少人力資源達(dá)到最高運(yùn)營(yíng)管理效率和最佳經(jīng)濟(jì) 效益。 （ 2）物業(yè)服務(wù)人員的選聘和培訓(xùn) 要求從事物業(yè)服務(wù)的各工種崗位人員達(dá)到一定的水平，對(duì)其上崗資 格須進(jìn)行確認(rèn)。電梯、鍋爐、配電等特殊工種應(yīng)取得政府主管部門的資 格認(rèn)定方可上崗。 （ 3）物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度的制訂 規(guī)章制度是物業(yè)服務(wù)順利運(yùn)行的保障。規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國(guó)家 法律、法規(guī)、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)行政主管部門推薦的示范文本，結(jié) 合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細(xì)則。 物業(yè)服務(wù)的啟動(dòng)階段 （ 1） 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ?物業(yè)的接管驗(yàn)收包括 新建物業(yè)的接管驗(yàn)收 和 原有物業(yè)的接管驗(yàn)收 。 ?新物業(yè)的接管驗(yàn)收 是政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)單位在施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上對(duì)工程技術(shù)資料和物業(yè)的再驗(yàn)收。 ?原有物業(yè)的接管驗(yàn)收 通常發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人將原有物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理之時(shí)，或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 ?物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。 （ 2） 用戶入住 ? 用戶入住 是指住宅小區(qū)的居民入住，或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，是物業(yè)服務(wù)十分重要的環(huán)節(jié)。 （ 3）檔案資料的建立 ? 檔案資料包括 業(yè)主或租住戶的資料 和 物業(yè)的資料 。 ? 業(yè)主或租住戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話或地址、收繳管理費(fèi)情況、物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。 ? 物業(yè)檔案資料是對(duì)物業(yè)建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)服務(wù)時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)必須移交的文件之一。 （ 4） 首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立 物業(yè)銷售和業(yè)主入住達(dá)到一定比例以上或物業(yè)銷售滿一定年限后 ，應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū) 、 縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì) ， 并召開首次業(yè)主大會(huì) 。 首次業(yè)主大會(huì)審議并通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約 ， 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) ， 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項(xiàng) 。 至此 ， 物業(yè)服務(wù)工作就從全面啟動(dòng)轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作 。 物業(yè)服務(wù)的日常運(yùn)作階段 （ 1） 日常綜合服務(wù)與管理 ? 日常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)中所做的各項(xiàng)工作。 ? 日常綜合服務(wù)管理的主要內(nèi)容包括：房屋修繕管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、社區(qū)文化、房屋租賃管理、財(cái)務(wù)管理、智能化設(shè)備管理、特約服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)。 （ 2） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ? 物業(yè)服務(wù)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的特征，決定了其具有特定的復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)部、外部環(huán)境條件。 ? 系
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