【文章內(nèi)容簡介】 北至酒仙橋北路 ? 交通狀況： ? 公交 85 40 40403路經(jīng)過此地 項目位置 56 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 宏觀背景分析 ?小結(jié) ? 本項目具有產(chǎn)業(yè)躍進發(fā)展的必要條件 ? 望京作為首都經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展支點，身份地位發(fā)生本質(zhì)變化，客戶認知的心理坐標也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，望京不再是北京的邊緣，而是北京商務(wù)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一類型結(jié)點； ? 城市內(nèi)商務(wù)環(huán)境惡化，高端產(chǎn)業(yè)對環(huán)境資本需求日益強烈； ? 園區(qū)發(fā)展，低端產(chǎn)業(yè)阻礙產(chǎn)業(yè)升級，必須采取一步到位的發(fā)展方式，舊廠區(qū)改造成為該地區(qū)發(fā)展的當務(wù)之急。 新園區(qū)采取產(chǎn)業(yè)文化跨越式發(fā)展模式，建設(shè)服務(wù)于首都經(jīng)濟圈的高端電子、創(chuàng)意文化商務(wù)園，具有必要性，同時也具有現(xiàn)實性。 57 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 第二章 發(fā)展方向分析 一、微觀條件分析 二、行業(yè)需求分析 三、項目發(fā)展理念 四、開發(fā)運作目標 五、運營模式建議 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?微觀條件分析 ? 交通條件 ? 機場高速、京承高速、四環(huán)、五環(huán)、機場等，使區(qū)域與市內(nèi)、市外及國外都有便利的交通聯(lián)系； ? 未來、地鐵 10號線的建成，將進一步提升區(qū)域的交通可達性。 59 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?微觀條件分析 ? 位置條件 ? 緊臨溫榆河，是溫榆河休閑度假帶的端點； ? 是一塊原生態(tài)的 “ 處女地 ” 。 ? 形象展示力 ? 緊臨溫榆河、 2平方公里以上的開發(fā)面積，保證了區(qū)域品質(zhì)和視覺沖擊力。 60 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?微觀條件分析 ? 周邊支撐條件 ? 通順賽馬場 ? 伯爵、溫榆河高爾夫球場 ? 即將開工建設(shè)的千畝荷花池休閑度假村 ? 格林馬會 溫榆河水岸高爾夫 周邊高端休閑設(shè)施豐富，為項目提供了人文基礎(chǔ)，同時標志著項目區(qū)域的高檔屬性。 61 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?微觀條件分析 ? 小結(jié) ? 便利的交通可達性 ? 溫榆河的優(yōu)美自然環(huán)境 ? 高端休閑設(shè)施配套 項目十分適合開發(fā)高端商務(wù)項目，低密度商務(wù)園選址本地，是最佳選擇。 62 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 第二章 發(fā)展方向分析 一、微觀條件分析 二、行業(yè)需求分析 三、項目發(fā)展理念 四、開發(fā)運作目標 五、運營模式建議 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 分析說明 ? 環(huán)境資本，是產(chǎn)業(yè)躍進式發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)資本置換要素； ? 本項目的文化環(huán)境資本，在北京市乃至環(huán)渤海區(qū)域各商務(wù)區(qū)都是獨一無二的； ? 因此，行業(yè)需求分析，必須從環(huán)境資本的可利用性進行分析。 64 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 具體分析 ? 文化環(huán)境資本 —— 標榜作用 ? 多種文化交匯，將有利形成區(qū)域的特色文化產(chǎn)業(yè)，在迎合市場需要的同時也吸引著其他文化的加入； ? 因此，本項目原景觀環(huán)境，對于標榜 “ 健康、綠色、創(chuàng)意文化 ” 的行業(yè)，有很強的排斥力，與該區(qū)域文化發(fā)展極不協(xié)調(diào)。 65 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 具體分析 ? 外部建筑 —— 形象展示作用 ? 相對于市中心的寫字樓，創(chuàng)意文化商務(wù)花園正是以其獨立的形象力，吸引眾多文化企業(yè)； ? 本項目建筑于原 751廠基礎(chǔ)的文化產(chǎn)業(yè)商務(wù)花園，形象展示力將有脫胎換骨的視覺沖擊； ? 一些國際國內(nèi)知名文化企業(yè)，尤其注重企業(yè)文化的形象展示，如 傳媒產(chǎn)業(yè)、演出及展示、時尚消費、設(shè)計與咨詢、版權(quán)服務(wù) 等行業(yè)。 66 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 具體分析 ? 內(nèi)部環(huán)境 —— 啟迪靈感作用 ? 外部景觀環(huán)境資本，可為室內(nèi)創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，使員工在舒適自然的環(huán)境中，心情愉悅，高效辦公； ? “ 閑適中辦公，自然中創(chuàng)作 ” ，正是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所追求的理想創(chuàng)作之地，無疑本項目對這類產(chǎn)業(yè)也有較強的吸引力。 67 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 環(huán)境資本可利用性分析 ? 環(huán)境資本所吸引行業(yè) 環(huán)境資本的可利用性 對產(chǎn)業(yè)的吸引 具體行業(yè) 原生態(tài)環(huán)境資本 —— 標榜作用 綠色產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥、食品、美容護膚品等 外部建筑 —— 形象展示作用 金融業(yè) 金融、保險等 專業(yè)服務(wù) 咨詢、顧問、法律等 內(nèi)部環(huán)境 —— 啟迪靈感作用 文化產(chǎn)業(yè) 廣告?zhèn)髅健㈦娪耙粝?、出版發(fā)行等 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 動漫創(chuàng)作、藝術(shù)創(chuàng)作、服裝設(shè)計等 IT產(chǎn)業(yè) IT、電子等 68 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 綠色產(chǎn)業(yè) —— 醫(yī)藥、食品、美容護膚品等 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求不高 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度不高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度不高 ? 商務(wù)氛圍 ? 不要求濃厚的商務(wù)氛圍 ? 要求相對安靜的辦公氛圍 綠色產(chǎn)業(yè)是本項目目標客戶之一 69 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 金融業(yè) —— 金融、保險等 “ 前臺功能 ” 前臺功能指：直接與自己的客戶打交道的部門，如證券交易所、各大銀行分行支行等直接進行交易的部門。 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求較高，多要求位于城市中心 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度較高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度比較高 ? 商務(wù)氛圍 ? 要求商務(wù)氛圍濃厚 金融業(yè) “ 前臺功能 ” 多集中于 CBD 、金融街，不作為項目重點客戶 70 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 金融業(yè) —— 金融、保險等 “ 后臺功能 ” 后臺功能指：不需要與客戶直接見面的部門，如帳務(wù)處理中心、 銀行數(shù)據(jù)處理中心、 保險公司保單分析處理等部門。 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求不高 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度不高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度不高 ? 商務(wù)氛圍 ? 不要求濃厚的商務(wù)氛圍 ? 要求相對安靜舒適的辦公氛圍 金融業(yè) “ 后臺功能 ” 可作為本項目目標客戶之一 71 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 專業(yè)服務(wù) —— 咨詢、顧問、法律等 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求不高 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度較高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度不高 ? 商務(wù)氛圍 ? 要求商務(wù)氛圍濃厚 專業(yè)服務(wù)行業(yè)依存于其所服務(wù)的客戶，從本項目短期發(fā)展看，專業(yè)服務(wù)行業(yè)入駐本項目的可能性不大；但隨著項目商務(wù)氛圍的日益形成，專業(yè)服務(wù)行業(yè)也將成為本項目內(nèi)必不可少的一部分。 72 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 文化產(chǎn)業(yè) —— 廣告?zhèn)髅?、電影音像、出版發(fā)行等 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求不高 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度不高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度較高 ? 商務(wù)氛圍 ? 不要求濃厚的商務(wù)氛圍 ? 要求相對輕松舒適的辦公氛圍 文化產(chǎn)業(yè)是本項目目標客戶之一 73 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) —— 動漫創(chuàng)作、藝術(shù)創(chuàng)作、服裝設(shè)計等 ? 交通區(qū)位條件 ? 對交通區(qū)位要求不高 ? 對交通便捷度要求較高 ? 行業(yè)聚集度 ? 與其它行業(yè)聚集度不高 ? 本行業(yè)各企業(yè)聚集度較高 ? 商務(wù)氛圍 ? 不要求濃厚的商務(wù)氛圍 ? 要求相對輕松舒適的辦公氛圍 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是本項目目標客戶之一 74 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? IT產(chǎn)業(yè) —— IT、電子等 ? 由于北京現(xiàn)有的商務(wù)花園項目，多以 IT研發(fā)類企業(yè)為目標客戶，客戶同質(zhì)化嚴重。在 IT產(chǎn)業(yè)客戶資源有限的情況下，競爭困難。 ? IT產(chǎn)業(yè)同行業(yè)聚集度極高，目前中關(guān)村軟件園以及海淀地區(qū)已成為 IT產(chǎn)業(yè)的聚集地。本項目不具備 IT產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，因此不作為本項目重點客戶。 ? IT行業(yè)中對保密性要求較高的企業(yè)，不愿與同行業(yè)客戶聚集，因此可以成為我們的客戶。 海淀競爭優(yōu)勢明顯， IT產(chǎn)業(yè)不作為本項目重點客戶 75 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 項目核心目標行業(yè) ? 綠色產(chǎn)業(yè) ? 醫(yī)藥 ? 食品 ? 化妝品 ? 金融產(chǎn)業(yè) “ 后臺功能 ” ? 銀行數(shù)據(jù)處理 ? 保單分析處理 ? …… ? 文化產(chǎn)業(yè) ? 廣告?zhèn)髅? ? 電影音像 ? 出版發(fā)行 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ? 動漫創(chuàng)作 ? 藝術(shù)創(chuàng)作 ? 時裝設(shè)計 76 REGAL LLOYDS 中國世代投資控股集團 發(fā)展方向分析 ?行業(yè)需求分析 ? 配套需求分析 作為服務(wù)于首都經(jīng)濟圈的大型文化產(chǎn)業(yè)商務(wù)園，必然需要很多配套設(shè)施，輔助園區(qū)發(fā)展。 ? 商務(wù)配套 ? 專業(yè)服務(wù)（顧問、律師等） ? 會議服