渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目開發(fā)策略匯報(bào)061031(編輯修改稿)
2025-01-25 22:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1場(chǎng)地噪音分析 西部地塊，因?yàn)橹苓呄鄬?duì)較高，中間相對(duì)較低，且與海爾路有一個(gè)自然的高差，所以在場(chǎng)地中間幾乎不能聽到車流帶來(lái)的噪音。舒適度比較好。 中部地塊因?yàn)樗敌纬梢粋€(gè)自然的通廊，本區(qū)域地段的公路為上坡路，因此車行于此，需要踩油門，因此噪音不可避免，加上這個(gè)通廊的關(guān)系，因此在中部地塊，第一期開發(fā)組團(tuán)范圍內(nèi)，站在場(chǎng)地中央能夠感受到下面的汽車噪音。 15 1銷售場(chǎng)地選址分析 理由： 場(chǎng)地利用條件最好， 無(wú)撤遷，基本不需要平整場(chǎng)地。 錯(cuò)過(guò)對(duì)面的山頭，視野相對(duì)比 較開闊。能看到港務(wù)大樓，有一定 人氣支撐。 我們將以最便捷與最快速的方 式迎接購(gòu)房者，避免到達(dá)土地后 繼續(xù)前行造成的偏 僻感。 本區(qū)域費(fèi)用最優(yōu)。 第一部分 項(xiàng)目自身要素分析 16 1土地成熟度分析 如果選擇從西邊地塊進(jìn)行開發(fā)，在本期間推出剛好契合市場(chǎng)對(duì)花園洋房地塊的認(rèn)知，即地塊自然資源好，但是地塊成熟度不高，而本項(xiàng)目距離城市中心區(qū)的位置也比較適當(dāng)。因此從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域?yàn)槟壳笆袌?chǎng)對(duì)花園洋房認(rèn)識(shí)的成熟度的高值階段。 如果選擇從中部開發(fā)高層產(chǎn)品，支撐土地成熟度最大的因素就是對(duì)面的港務(wù)大樓，這可以給購(gòu)買群體一個(gè)潛在的暗示，就是地塊將來(lái)的升值空間比較大，不利因素則是本項(xiàng)目周邊地塊城市配套不完善，而工業(yè)園距離形成時(shí)期過(guò)早，產(chǎn)業(yè)工人還沒(méi)有入住，沒(méi)有太多的基礎(chǔ)性客戶群體。而本項(xiàng)目地塊，對(duì)目前市場(chǎng)上中低端產(chǎn)品支撐不夠 [金科與中億同時(shí)選擇了做高品質(zhì)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的土地成熟度還不及這兩個(gè)項(xiàng)目 ]。 第一部分 項(xiàng)目自身要素分析 17 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析 城市重心北移 北移的幾個(gè)主要標(biāo)志性事件：江北中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓的建設(shè)與銷售走勢(shì)良好（未來(lái)國(guó)際、金融街為甲級(jí)寫字樓），江北中心區(qū)域的高層住宅開始出現(xiàn)豪宅現(xiàn)象 [紅鼎中央公館售價(jià)均價(jià)達(dá)到： 5400元 /平方米 ]。 江北商業(yè)已經(jīng)開始全面發(fā)力 2023年黃金周，江北商圈的消費(fèi)增長(zhǎng)量達(dá)到 180%，增幅居于全重慶之首，數(shù)量超過(guò)沙區(qū)，成為主城區(qū)名副其實(shí)的第二商圈。 開發(fā)熱點(diǎn)形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團(tuán) 各個(gè)開發(fā)商拿地時(shí)間關(guān)系以及政府對(duì)土地使用的年限加上各個(gè)開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況，明年將是江景房集中放量的年份。北濱路亮相項(xiàng)目將超過(guò) 560萬(wàn)方，沙濱路與長(zhǎng)濱路、南濱路也有項(xiàng)目亮相，估計(jì)在明年亮相的江景房項(xiàng)目超過(guò) 500萬(wàn)方?？傮w而言，北濱路的放量將占據(jù)整個(gè)江景房的 50%以上的市場(chǎng)份額。 北部新區(qū)仍然會(huì)是整個(gè)城市開發(fā)的熱點(diǎn)，以金科東方王榭為代表的花園洋房將重新沖擊市場(chǎng)，而各大開發(fā)商土地儲(chǔ)備足夠豐富，他們一旦能繞過(guò)政策的 7090原則，則明年的北部新區(qū)將繼續(xù)形成成片開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 18 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析與客戶來(lái)源分析 北濱路形成未來(lái)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 北濱路為江北 2023年地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)，因龍湖項(xiàng)目將啟動(dòng)，招商項(xiàng)目拿地時(shí)間已經(jīng)第四年，國(guó)美項(xiàng)目，現(xiàn)在的金科項(xiàng)目，與華宇北國(guó)風(fēng)光，一線開發(fā)商的集體行動(dòng)，必將帶動(dòng)整個(gè)版塊的高速發(fā)展，形成整個(gè)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)區(qū)域。 冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域 冉家壩南橋寺版塊因距離城市中心位置比較適當(dāng)，加上城市基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完善，與龍湖、保利、魯能的先期托市，這個(gè)區(qū)域在本年度為江北的地產(chǎn)最熱版塊， 2023年魯能計(jì)劃放量達(dá)到 80萬(wàn)方。開發(fā)商在這個(gè)區(qū)域儲(chǔ)備土地較多，拿地時(shí)間 2年，因此明年本區(qū)域也將是一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 另：渝北冉家壩廣場(chǎng)方案已經(jīng)立項(xiàng)，即將進(jìn)入啟動(dòng)階段。如果該廣場(chǎng)一旦啟動(dòng)，將加速本區(qū)域城市配套設(shè)施的完善，進(jìn)一步刺激本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，他將同濱江路一起，形成整個(gè)市場(chǎng)的主流現(xiàn)象。 19 江北中心組團(tuán)產(chǎn)品供應(yīng)以小戶型商務(wù)樓等物業(yè)為主 2023年江北區(qū)中心組團(tuán)項(xiàng)目總量將達(dá)到 100萬(wàn)方左右江北明年中心區(qū)域房地產(chǎn)仍然處于一種比較熱的狀態(tài)。因?yàn)槭苤朴诘貕K的地價(jià)關(guān)系影響，他們的房屋單價(jià)相對(duì)比較高，因此在產(chǎn)品上多為中小戶型與商用功能或者投資功能。 經(jīng)開組團(tuán)，仍然為江北區(qū)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域（經(jīng)開組團(tuán)屬于渝北區(qū)） 雖然龍湖與協(xié)信的用地不多，但是其他開發(fā)商在此仍然有大量的土地有待于開發(fā)，因此本區(qū)域仍然有大量的產(chǎn)品亮相，而本區(qū)域?qū)傩允冀K向高品
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