【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 五歲到四十五歲崇尚精致旅游玩家及追求時(shí)髦品味而設(shè)計(jì)，如：紐約的「 Hudson」 、 東京的「 Park Hotel Tokyo」 、 香港的「 JIA」 經(jīng)過(guò)對(duì)廣告所要宣傳的產(chǎn)品、消費(fèi)對(duì)象、企業(yè)文化理念做出科學(xué)的前期分析，是對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理等諸多領(lǐng)域進(jìn)行的探究， SLOGAN將提煉項(xiàng)目所濃縮的精華，配合市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，我們得出結(jié)論：聚各種業(yè)態(tài)之高尚追求 聚合理想，享所未想 聚開(kāi)發(fā)商之開(kāi)發(fā)理想聚新城區(qū)之城市理想聚目標(biāo)客戶之品位理想聚國(guó)際化先進(jìn)理念 LOGO創(chuàng)意表現(xiàn)精品資料網(wǎng)（ 分案名及 LOGO創(chuàng)意表現(xiàn)銷售策略Chapter 41. 一期可售公寓，肩負(fù)著回籠資金和形象建立、品牌塑造的任務(wù)，因此本項(xiàng)目一期總體銷售策略是 把握銷售節(jié)奏、高調(diào)建立形象；2. 在一期去化率上做到平穩(wěn)、可控，保證項(xiàng)目較長(zhǎng)時(shí)間的關(guān)注度和炒作話題，通過(guò)銷控制造市場(chǎng)關(guān)注度；3. 一期公寓在價(jià)格上，以 平價(jià)入市，小幅度多頻次 提升價(jià)格 。4. 整體銷售過(guò)程中，應(yīng)運(yùn)用 “ 集中火力，各個(gè)擊破 ” 的策略特點(diǎn)，采用 分批銷售 方式，保持推出即達(dá)到較高銷售率，通過(guò)口碑積累后續(xù)客戶，達(dá)到最終的銷售完成。定價(jià)方法根據(jù)我們對(duì)南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售樓盤中與 “ 鑫乾國(guó)際 ” 類似項(xiàng)目進(jìn)行的調(diào)研，反復(fù)比較，運(yùn)用 市場(chǎng)比較法 通過(guò)對(duì)位置、交通、小區(qū)配套、環(huán)境景觀等影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素進(jìn)行系數(shù)調(diào)整后，來(lái)確定本項(xiàng)目銷售均價(jià)。 一期價(jià)格定位 從本項(xiàng)目的地段和現(xiàn)狀來(lái)看，我們選擇了區(qū)位類似、定位類似的樓盤價(jià)格做為參考比較判斷： 中南世紀(jì)城 定位上與本項(xiàng)目最具可比性項(xiàng)目 鳳凰萊茵苑 區(qū)位上和本案具有一定的相同處入市導(dǎo)向測(cè)算結(jié)論：通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向測(cè)算得出，入市價(jià)格建議為： 6909元 /㎡ 。比較內(nèi)容 權(quán)重 蘇建花園城（ A） 中南世紀(jì)城（ B） 鳳凰萊茵苑（ C） 天安花園（ D）（指標(biāo)） 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)地段 小區(qū)規(guī)模 周邊環(huán)境 交通 戶型 景觀 規(guī)劃設(shè)計(jì) 內(nèi)配套 物業(yè)管理 建材選用 市場(chǎng)形象 合計(jì) / / 　 / |1– 各比 較對(duì) 象的比 較 系數(shù) | 1|1–各比 較對(duì) 象的比 較 系數(shù) | 權(quán)重系數(shù) 比較項(xiàng)目銷售價(jià)格 7000元 /㎡ 7000元 /㎡ 6500元 /㎡ 8000元 /㎡通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出，本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)入市均價(jià)為： 6909元 /平方米 較為合適，另外：在確定銷售均價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮以下因素：1. 本項(xiàng)目總建 10余萬(wàn)平方米，體量較大，需考量后期寫字樓的價(jià)格走勢(shì)和開(kāi)發(fā)節(jié)奏；2. 本項(xiàng)目對(duì)資金流的要求；3. 本項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)率的要求；4. 項(xiàng)目入市時(shí)為期房，產(chǎn)品、景觀均無(wú)法以實(shí)景呈現(xiàn)給客戶，對(duì)價(jià)格支持力度難以體現(xiàn)；5. 企業(yè)及項(xiàng)目品牌塑造的需要，口碑傳播尤為重要，避免成為價(jià)格標(biāo)桿，形成眾矢之的 。 對(duì)大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過(guò)道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。 通過(guò)人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對(duì)私密的 “ 單元大堂 ” 雙重大堂空間。216。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開(kāi)間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營(yíng)造出富麗堂皇的豪華氛圍。（如下示意圖所示）產(chǎn)品升級(jí)大堂建議圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。圖一：?jiǎn)卧筇檬疽鈭D 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。 （如下示意圖）過(guò)道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點(diǎn)綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。?健身房 /韻律操房；?乒乓房 /壁球館 /桌球房；?咖啡吧 /酒吧；?棋牌室 /閱覽室；?中式及西式高檔餐廳；?高級(jí)休閑會(huì)所；?高級(jí)康樂(lè)康體中心；?室內(nèi)恒溫游泳池； 以上附加的配套服務(wù)均可建設(shè)在本項(xiàng)目 25樓，并在滿足入住客戶日常所需以外，還可直接對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以緩解各類配套服務(wù)平日的經(jīng)營(yíng)壓力。完善配套【 空中會(huì)所 】 充分利用本項(xiàng)目的空中會(huì)所功能，將其打造成只有有錢人才能去、才敢去的場(chǎng)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)有 高級(jí)高級(jí)紅酒品味館紅酒品味館 以及 國(guó)際國(guó)際奢侈品展示中心奢侈品展示中心 等。在每一個(gè)細(xì)節(jié)處都能展示其高檔與奢華。物業(yè)管理 作為項(xiàng)目本身高端形象的建立抑或是增強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳亮點(diǎn)，本項(xiàng)目必須引進(jìn)原汁原味的英國(guó)式管理和服務(wù)，通過(guò)與消費(fèi)者一對(duì)一的服務(wù)來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴與檔次。這也對(duì)提升整個(gè)項(xiàng)目的軟環(huán)境具有重要意義。 【 管理公司必須達(dá)到的增值服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn) 】◎ 訪客過(guò)濾接待服務(wù)◎ 郵件收發(fā)服務(wù)及私人郵箱服務(wù)◎ 中英文商務(wù)報(bào)刊雜志免費(fèi)閱讀◎ 自助服務(wù)區(qū)：免費(fèi)提供冷熱飲◎ 梯廳及辦公室門牌公司列名服務(wù)◎ 安排預(yù)定飯店及餐廳 ◎ 安排預(yù)定交通工具◎ 辦公房清潔及維修保養(yǎng)◎ 貴賓接待服務(wù)◎ 服裝干洗◎ 出租信箱◎ 秘書代理◎ 會(huì)議室及辦公房短期租賃科技化的運(yùn)用房屋 “ 呼吸 ” 系統(tǒng) —— 新風(fēng)系統(tǒng)在房屋內(nèi)安裝進(jìn)風(fēng)器，在廚房、衛(wèi)生間安裝排風(fēng)氣。保證室內(nèi)擁有均衡的連續(xù)的清新空氣。不用開(kāi)窗即可獲得新鮮空氣，減少室內(nèi)熱損失，節(jié)省能源。驅(qū)除室內(nèi)裝飾造成的可能長(zhǎng)時(shí)間存在的有害氣體。房屋保溫系統(tǒng) —— 外墻外保溫系統(tǒng) 外墻外保溫可嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)； 干掛磚幕墻或涂料保護(hù)外保溫板不受輻射和腐蝕； 日本的節(jié)能實(shí)踐表明，外保溫方式可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上節(jié)能50%~80%，每使用 1噸絕熱材料，可節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)煤 3噸 /年，其節(jié)能效益是材料生產(chǎn)成本的 10倍。房屋保溫系統(tǒng) —— 低溫地板采暖系統(tǒng)地板采暖可以使房間溫度分布均勻；節(jié)省空間；并有利于營(yíng)造健康的室內(nèi)環(huán)境，散熱片取暖，一般出水溫度在 70