某集團價格策略培訓(xùn)課程(編輯修改稿)
2025-01-24 23:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 陽大市場及宏觀政策的影響，價格未來兩年增幅較小。 日期 /時間 ? 頁腳 ? 第四部分：價格制定依據(jù) 日期 /時間 ? 頁腳 ? 項目開發(fā)大綱 項目基本情況 土地面積 用途 控規(guī)最高 容積率 控規(guī)建筑密度 控規(guī)建筑高度 地塊總價（含契稅） 樓面地價 24582.438㎡ (7畝 ) 住宅 22% 多層20m高層100m 萬元 （ /畝） 420.75元/㎡ 日期 /時間 ? 頁腳 ? 項目開發(fā)經(jīng)營主要指標(biāo)要求 指標(biāo) 要求 1 項目凈利潤總額 不少于 4180 萬元 2 利潤實現(xiàn)周期 （項目操作周期） 2023年 11月 30日開工， 2023年 9月開盤， 2023年 10月 20日竣工， 2023年二季度清盤。 3 銷售總收入 不少于 億元 4 稅后銷售利潤率 * 不低于 ％ 5 產(chǎn)品基本形態(tài) 高層住宅 ㎡；會所 2總建筑面積 2500㎡，本期分?jǐn)?604㎡ 6 執(zhí)行容積率 7 地上可售物業(yè)建筑面積 不少于 79000㎡ 8 地上物業(yè)總建筑面積 不少于 79600㎡ 9 地上物業(yè)銷售均價 * 高層住宅銷售均價不低于 3500 元 /㎡ 10 地上物業(yè)成本 * 單方成本不高于 2680 元 /㎡ 11 地下建筑總面積 不少于 3120㎡地下室，不可售 12 地下建筑平均成本 13 地下物業(yè)銷售總額 * 14 工程質(zhì)量 工程質(zhì)量 100%合格， 60%以上獲得市級或省級優(yōu)質(zhì)工程獎杯。 客戶滿意度達(dá)到 80%以上。 日期 /時間 ? 頁腳 ? 項目銷售回款要求 時間 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷售合同金額（萬元） 11120 8340 5560 2780 銷售回款額（萬元） 9450 8760 5970 3620 確認(rèn)收入（萬元） 25020 2780 結(jié)轉(zhuǎn)利潤（萬元） 3760 420 日期 /時間 ? 頁腳 ? 建業(yè)住宅集團洛陽公司美茵湖項目二期投資預(yù)算 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積 均價 總價 高層 3500 278223120 日期 /時間 ? 頁腳 ? 美茵湖二期四棟樓價格制定依據(jù) 美茵湖二期銷售工作即將展開，現(xiàn)根據(jù)項目實際情況對 2 2 2 29號樓的價格進行考量，此次價格將以價格系數(shù)的形式進行制定。 價格的制定分為兩部分： 首先根據(jù)每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價； 參考景觀、朝向、面積、房型等影響價格各種因素，結(jié)合樓棟均價制定出每套房的價格系數(shù)。 日期 /時間 ? 頁腳 ? 日期 /時間 ? 頁腳 ? ⑴ 樓棟均價 ①根據(jù)各樓座的對比，分為 、 、 0、 、 、七級，得出各樓座均價調(diào)整系數(shù)。 26 27 28 29 景觀 0 0 1 噪音 1 1 采光 1 1 1 1 道路 0 生活便利 0 0 周邊環(huán)境 0 0 0 樓座系數(shù) 1 1 1 均價 3500元 /㎡ 3465 3535 3465 日期 /時間 ? 頁腳 ? ②根據(jù)每棟樓的系數(shù)，結(jié)合樓棟的面積，經(jīng)過計算，得出每棟樓的均價。此均價因為考慮到每棟樓的面積差異，因此在后面計算整體均價時，誤差較小，亦避免了反復(fù)測算。 樓號 樓座面積 設(shè)定系數(shù) 乘 除 實際系數(shù) 均價 3500 26 3459 27 3511 28 3529 29 3459 日期 /時間 ? 頁腳 ? ⑵ 價格系數(shù) 影響價格各種因素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風(fēng)俗習(xí)慣等，考慮到影響價格的程度變化較大，因此將每種因素以 ，以求其精確性。 日期 /時間 ? 頁腳 ? ? 26號樓 ? 景觀系數(shù) ? ■ 思路 ? □ 鑒于本項目各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角。 ? ■ 系數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 室號 系數(shù) 備注 東一室 能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀 東二室 東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀 東三室 1 東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀及部分南向景 觀 東四室 南面，年面景觀區(qū) 西五室 南面，年面景觀區(qū) 西六室 西端頭，能看見部分南面景觀 西七室 西端頭，受 27號樓遮擋，基本無景觀 西八室 能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀 日期 /時間 ? 頁腳 ? ? 朝向系數(shù) ? ■ 思路 ? □ 針對辦公樓客戶對朝向要求不高一說更多的體現(xiàn)在租借方面，在辦公樓銷售上客戶更愿意接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向因素。 ? ■ 系數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 室號 系數(shù) 備注 東一室 北向，無陽光 東二室 東端頭，早晨能有短暫陽光 東三室 東南端，光線較充足 東四室 正南向光線充足 西五室 正南向光線充足 西六室 西端頭，下午能有短暫陽光 西七室 受 27號樓遮擋，基本無陽光 西八室 北向，無陽光 日期 /時間 ? 頁腳 ? ? 面積系數(shù) ? ■ 思路 ? □ 面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決定了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。 ? ■ 系數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 面積（平方米） 系數(shù) 70以下 70110 110130 1 130140 140170 170以上 日期 /時間 ? 頁腳 ? ? 垂直系數(shù) ? ■ 思路 ? □ 垂直系數(shù)主要指不同的樓層的系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到高層銷售中如按常規(guī)樓層差調(diào)整的話，高樓層區(qū)域在今后的銷售難度較大，且價格上漲空間較小，因此盡量縮小底樓層區(qū)域和高樓層區(qū)域的樓層差。如此，促進高樓層區(qū)域房源的銷售，也利于今后此樓層區(qū)域
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