【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)開發(fā) 在新城開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項目齊全，基礎設施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨立的街坊的更新改造。 小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟技術開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā)知識 成片開發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。、區(qū)縣人民政府 房屋土地管理局 房地產(chǎn)開發(fā)知識 通常的五證兩書 《 建設工程開工證 》 ：是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。 《 國有土地使用證 》 是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 《 商品房銷售（預售）許可證 》 是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。 《 住宅質量保證書 》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。 《 住宅使用說明書 》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。 項目投資構成和投資分析 土地成本 前期費用 建筑安裝費用 項目銷售及交易稅 其他費用 土地出讓金、土地補償和拆遷安置費、市政配套和集資費 規(guī)劃勘察設計費、三通一平費、工程招標及辦理各項開工手續(xù)費 建安費、工程監(jiān)理及質量監(jiān)督費、小區(qū)配套及綠化費 （多層建安費一般 8001000元 /平方米、高層 12001500元 /平方米） 項目管理費、不可預見費、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息 項目投資構成 房地產(chǎn)開發(fā)知識 項目投資構成和投資分析 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法。因其計算簡單、方便，在項目的機會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設期較短的小型項目評價上有廣泛的應用。具體方法有： 投資收益率法 投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。其計算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項目投資額 100% 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資； 收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權的轉讓凈收入等。 投資回收期法 投資回收期就是用擬建項目的凈收益來補償全部投資所需要的時間，即項目開發(fā)建設投放資金的回收時間。 投資回收期 = 項目總投資 / 項目年平均收益額 式中的項目投資額一般也應考慮投資貸款利息。項目的年平均收益額是由項目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。 房地產(chǎn)開發(fā)知識 項目投資構成和投資分析 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的動態(tài)評價 動態(tài)評價分析法是考慮資金時間價值的分析方法。常用的動態(tài)分析方法有凈 現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價分析中，引用了大量的技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中就帶有某種不確定性因素。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學方法對項目投資效益做更進一步分析。 房地產(chǎn)開發(fā)知識 建筑知識 建筑知識 規(guī)劃知識 居住用地包括 住宅用地 ：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地、宅間小路、家務院等） 公建用地 ：是與居住人口規(guī)模相對應配建的各類設施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。 道路用地 ：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應按下列規(guī)定確定： ，外圍道路不 計入 （級）道路、按紅線寬度計算； 、組團路，按路面寬度計算。當小區(qū)路設有人行便道時，人行便道計入道路 用地面積。 ，按實際占地面積計算 公共綠地 ：指滿足規(guī)定的日照要求，適應安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。 建筑知識 日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于 6m。 日照間距系數(shù) = 房屋間距 遮擋房屋檐高 規(guī)劃知識 建筑知識 日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于 6m。 日照間距系數(shù) = 房屋間距 遮擋房屋檐高 ?單棟塔式居住建筑在兩側無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他 居住建筑的間距系數(shù)不得小于 1． 0 ?多棟塔式居住建筑呈東西向單排布置時 ,與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距 ,相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長度時 ,建筑間距系數(shù)不得小于 。 住宅朝向 住宅的朝向主要要求能 獲得良好自然通風和日照。鄭州市住宅最佳朝向南偏東 150，適宜朝向南偏東 250，不宜朝向西北方向。 規(guī)劃知識 建筑知識 規(guī)劃知識 城市居住區(qū) —— 是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍 合，并配建有一整套完善的設施的生活聚居地。一般在 30000 50000人。 居住小區(qū) — 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并有一定配套的生活聚居