國家稅總何道成大師講解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策(編輯修改稿)
2025-01-23 12:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 利息 ○ 向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 34 折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。自用時間必須超過一年以上。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 第四章 計稅成本講解 36 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項耗費(fèi)。 37 開發(fā)企業(yè)的各項耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類 38 成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆? 成本對象的確定原則 39 （二） 定價差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 40 （四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 41 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。 成本對象的確定原則 42 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出項目有 6個 : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 計稅成本項目 43 （二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 計稅成本項目 44 （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。 計稅成本項目 45 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 計稅成本項目 46 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。 計稅成本項目 47 （六）開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 計稅成本項目 48 計稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 計稅成本核算的一般程序 49 （二）對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 計稅成本核算的一般程序 50
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