國家稅總何道成大師講解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策-文庫吧資料
2025-01-09 12:58本頁面
【正文】 支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆? 37 開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類 38 成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)者。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 34 折舊費用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 22 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機關(guān)報告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 23 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計稅成本時，主管 稅務(wù)機關(guān)有兩個權(quán)利： 計稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 24 第三章 成本費用扣除的稅務(wù)處理 25 已實現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本 247。 未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 20 未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 問題：以預(yù)售方式取得的銷售收入是否可以作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)？ 回答： 可以作為基數(shù)！ 21 計稅成本結(jié)算時點 老 31號文規(guī)定為完工之日。 19 （一）預(yù)售方式取得的收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會費等 ,即不能確定為預(yù)售收入。 16 第二章 收入的稅務(wù)處理 17 ○ 以預(yù)售方式取得的銷售收入 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 按 《 預(yù)售合同 》 確定 ○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入 銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品 按 《 銷售合同 》 確定 銷售收入確認(rèn)原則 房開企業(yè)銷售主要形式 18 預(yù)售收入征稅方式 按實際征收方式對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。 10 房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù) 地方政府干預(yù)過多 導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰 11 房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題 針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務(wù)總局最近幾年相繼下發(fā)了兩個文件： 2023年度下發(fā)了國稅發(fā) [2023]83號文； 2023年度 ,國家稅務(wù)總局又對 [2023]83號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,下發(fā)了國稅發(fā) [2023]31號文； 2023年度，總局將再次下發(fā)新的國稅發(fā)[2023]31號文 12 新 31號文的執(zhí)行范圍 （一）包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從 事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 13 開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn) ○ 竣工證明已報房地產(chǎn)管理
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