國家稅總何道成大師講解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策-在線瀏覽
2025-02-06 12:58本頁面
【正文】 發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象 共同性成本的扣除 28 公共配套設(shè)施判定標(biāo)準(zhǔn) ○ 產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ○ 可否銷售 ○ 可否經(jīng)營 29 會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 30 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按自建固定資產(chǎn)處理 ○ 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 31 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 32 利息 ○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 33 利息 ○ 向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。自用時間必須超過一年以上。 第四章 計(jì)稅成本講解 36 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。計(jì)稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。 成本對象的確定原則 39 （二） 定價(jià)差異原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 成本對象的確定原則 40 （四）分類歸集原則。 （五）功能區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 41 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 42 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個 : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 43 （二）前期工程費(fèi)。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 44 （三）建筑安裝工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括居委會、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 48 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 計(jì)稅成本核算的一般程序 49 （二）對當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 計(jì)稅成本核算的一般程序 53 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 54 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象占地面積247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 57 （一）占地面積法 分期開發(fā)的計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積 247。 期內(nèi)全部成本對象占地面積 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 58 （一）占地面積法 分期開發(fā) 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 60 （二）建筑面積法
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