【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多為 企業(yè)贏利性為主 老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差—— 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng) ” 的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇—— 僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開(kāi)發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商—— 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)—— 我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “ 產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化 ” ?！?無(wú)真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級(jí)老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023小結(jié)：企業(yè)贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開(kāi)發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023房企、保險(xiǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)：綠地、保利、樂(lè)成、萬(wàn)科紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，首創(chuàng)、華潤(rùn)等也成立了研發(fā)機(jī)構(gòu)泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽都已投資養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)上游下游l醫(yī)療保險(xiǎn)l護(hù)理保險(xiǎn)l養(yǎng)老保險(xiǎn)l……l老年醫(yī)學(xué)l護(hù)理服務(wù)l老年科技產(chǎn)品l……將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20—30 年泰康人壽： 在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購(gòu)置了 2023畝地，斥資 40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院 “ 泰康之家 ” ，預(yù)計(jì) 2023年將建成。中國(guó)人壽： 廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達(dá) 1000億元合眾人壽： 與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計(jì)劃興建 “ 合眾人壽健康社區(qū) ” ，預(yù)計(jì)投資 80億元，首期動(dòng)工面積約 700至 800畝。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開(kāi)發(fā)模式成熟，市場(chǎng)潛力巨大。古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨(dú)特的模式。從分布情況看，目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū) 綜合型的養(yǎng)老社區(qū) 企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀目前，我們將我國(guó)企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，分成以下兩種類型我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023第一類 養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)n特征 ：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中 養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所，從精神層面關(guān)懷老年人。項(xiàng)目中設(shè)置的老年人活動(dòng)場(chǎng)所一般規(guī)模不大。n經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老部分不以 贏利 為目的，通過(guò)住宅銷售來(lái)平衡養(yǎng)老服務(wù)支出n案例：北京怡?；▓@我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023北京怡?；▓@介紹n項(xiàng)目概況怡?；▓@是一個(gè)大型住宅小區(qū)項(xiàng)目，位于西南四環(huán)路的交接處。小區(qū)占地 733畝分六期建設(shè) ；總建筑面積 110萬(wàn)平方米，規(guī)劃住戶 8000戶，規(guī)劃人口 30000人。n項(xiàng)目配套設(shè)施?教育：北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡海分校、北京市第八中學(xué)怡海分校、 5000平方米幼兒園、現(xiàn)代化 教學(xué)樓、形體館、天文館、水生物館、蝴蝶館、計(jì)算機(jī)中心?商業(yè)金融：華潤(rùn)超市、餐館、娛樂(lè)休閑、老年活動(dòng)中心、金融服務(wù)?運(yùn)動(dòng)：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023n經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目由北京怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)并銷售，由北京達(dá)豐物業(yè)管理 有限公司提供物業(yè)服務(wù)。n養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容該 項(xiàng)目 的 居家養(yǎng)老，主要通過(guò)建設(shè)老年大學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動(dòng)，對(duì)老人年進(jìn)行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。北京怡?；▓@介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023第二類 綜合型的養(yǎng)老社區(qū)n特征 ：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目中的養(yǎng)老服務(wù)由開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)或由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。n經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售n案例：北京太陽(yáng)城我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023北京太陽(yáng)城介紹n項(xiàng)目概況北京太陽(yáng)城占地總面積 42萬(wàn)平方米。建筑面積 30萬(wàn)平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共 23萬(wàn)平方米，商業(yè)配套設(shè)施 7萬(wàn)平方米。北京太陽(yáng)城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無(wú)自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個(gè)階段。n項(xiàng)目配套設(shè)施?購(gòu)物中心、太陽(yáng)城醫(yī)院、文化宮、國(guó)醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂(lè)部：溫泉會(huì)館、假日酒店我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023n經(jīng)營(yíng)模式由北京太陽(yáng)城集團(tuán)投資興建并自行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售， 養(yǎng)老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式。n養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容?住宅公寓及別墅： 為購(gòu)買了住所的老人提供醫(yī)療、購(gòu)物、送餐、家政等上門服務(wù)。?銀齡公寓 A棟、帝陽(yáng)公寓 ：是安養(yǎng)護(hù)理公寓， 主要針對(duì)生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護(hù)人員 24小時(shí)巡診制度和護(hù)理人員 24小時(shí)特別看護(hù)制度。 而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽(yáng)城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時(shí)，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。?銀齡公寓 B 棟： 租住式老年公寓， 主要接養(yǎng)身體健康的老人。 公寓對(duì)居住在這里的老人實(shí)行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人 清掃房間 、由值班醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師提供營(yíng)養(yǎng)配餐；為身體不適老人 送餐 到房間等。三是組織老人開(kāi)展豐富多彩的 文化活動(dòng) 。北京太陽(yáng)城介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)大部分 停留在初級(jí)階段 ，真正以后期運(yùn)營(yíng)管理為目的還很少土地獲?。憾嗯c政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的不完整對(duì)項(xiàng)目后期銷售和融資都會(huì)形成障礙理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價(jià)獲地、政府補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等經(jīng)營(yíng)方式：出售或出租，出租型物業(yè)仍以 會(huì)員費(fèi) +租金 的形式較為常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)管理：對(duì) 醫(yī)療整合能力 和 運(yùn)營(yíng)能力 有特殊要求，實(shí)際操作中需要整合一些醫(yī)療和運(yùn)營(yíng)資源；從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度考慮，更適合 開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)分離市場(chǎng)反應(yīng)：雖然老年人口規(guī)模有，但因觀念問(wèn)題有效需求有限規(guī)劃設(shè)計(jì)：從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求投入產(chǎn)出： 前期投入大，公建及特殊設(shè)計(jì)提高成本，持有經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定但回收周期長(zhǎng)，資金平衡是關(guān)鍵我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)總結(jié)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分析Part 4Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的 收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：216。會(huì)所費(fèi)用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬(wàn)美元216。高爾夫球會(huì)費(fèi)（按 1/3 居民入會(huì)計(jì)）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬(wàn)美元216。合計(jì)： 224+900=1124 萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉 50 多套別墅（按均價(jià) 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，因此 這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式分析Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023老年住宅社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)方式：n社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：252。醫(yī)療護(hù)理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心252。體育活動(dòng)方面 —— 適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；252。休閑活動(dòng)方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等252。教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書館252。中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等252。社區(qū)活動(dòng)的組織 —— 如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。n收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：252。日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；252。專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??；252。配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。老年住宅物業(yè)長(zhǎng)期贏利來(lái)源分析Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析Code of this report | 52169。 C