【文章內(nèi)容簡介】 ；2）交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3）商業(yè)價值高注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)項目現(xiàn)階段周邊商業(yè)氣氛不濃厚。 ╳城市住宅 G2 1）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶周邊配套完善，生活便利，較為安靜。片區(qū)潛在客戶的身份感和開發(fā)商的文化底蘊。 ╳G31）公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶根據(jù)土地屬性，以及項目自身的 9萬平米商業(yè)配套（占總體的 37%)*從產(chǎn)品核心價值研判，本項目地塊適合做以便捷的城市生活為核心，對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶的 G3類城市住宅產(chǎn)品?！?3土地屬性判定 但隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，雨花區(qū)政府的核心號召力的開啟，片區(qū)成熟度逐漸完善。項目將在未來的 3－ 5年由 G3類型 轉(zhuǎn)入以商業(yè)為核心賣點的城市 CBD類的 G1類型 。54項目開發(fā)戰(zhàn)略第一次修正以 G3類型 滿足于 “ 對總價較為敏感的客戶 ” 產(chǎn)品入市，隨著城市化進(jìn)程以及片區(qū)逐漸成熟，由 G3向 G1類型產(chǎn)品 “ 注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì) ” 的客戶轉(zhuǎn)變。產(chǎn)品由：低總價，高單價產(chǎn)品入市，繼而轉(zhuǎn)向全方面的產(chǎn)品。55競爭分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項目定位地塊項目界定56從三個方面去分析項目面臨的市場競爭；；5758中國 “十一五 ”規(guī)劃城市化進(jìn)程將會刺激房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將由第二產(chǎn)業(yè)為核心轉(zhuǎn)換為以第三產(chǎn)業(yè)為核心。59可支配收入的增加必將提高人們對于居所的需求。60個人住房貸款（ 20230927）新政前 新政后第二套房首付 23成對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% 第二套房貸款利率 可享受最高 15%的優(yōu)惠利率貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次 基準(zhǔn)利率的 ；而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高 追加貸款 無此項規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)， 在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款 61本次的調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。首付、利率雙重調(diào)控 對于第二套房貸款者，不僅首付提高至 4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮 10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。 個人住房貸款如： 價值 100萬房產(chǎn)，按照最新五年期貸款利率 %的基準(zhǔn)利率計算。 新政前，首付 30萬，使用 10% 的優(yōu)惠利率后一年的利息約為 70*%= 新政后，首付 40萬，使用 60*%=即：購房者需要使用更多的資金，支付更高的資金成本，投資成本大大提高，利潤空間壓縮，同樣的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易的換手率也要下降，有利于抑制房地產(chǎn)的惡意炒作。62個人住房貸款不得隨房產(chǎn)升值追加貸款 房地產(chǎn)辦理按揭貸款后，不能因為房產(chǎn)升值而追加貸款從銀行再次套得現(xiàn)金。這主要是為了防止房價快速上漲過程中商業(yè)銀行積聚了較大風(fēng)險。 “第二套房 ”的界定 政策層面提高首付主要對同一個人的第二套貸款購房，使用不同人名購房可適當(dāng)規(guī)避貸款政策。 這對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用，而對于雙拼戶型，可寫兩個客戶名、或者將總價較高的一套作為第一套首付 3成，總價小的一套首付 4成規(guī)避利率的不利影響。63對于新政的發(fā)布，市場的反映為：在 2023年 9月 19日至2023年 11月 13日之間的 8個星期中，長沙市房地產(chǎn)均價并沒有因新政而產(chǎn)生明顯變化；銷售量趨于平衡是因為 11月房地產(chǎn)淡季的來臨。據(jù)中原市場對于各個樓盤的調(diào)查，退房率極低。新政的發(fā)布，市場并無明顯波動64客戶信息反饋通過對房交會 500張有效問卷調(diào)查得知，長沙市場僅有 19%的客戶認(rèn)為新政對其影響較大，會暫緩購房。資料來源：中原數(shù)據(jù)庫65總結(jié)中國邁入第 “ 十一五 ” 規(guī)劃，推動城市化進(jìn)程，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對未來房地產(chǎn)市場無疑打了針強(qiáng)心劑。由央行 2023年 9月 29日發(fā)布新政對于市場以及客戶暫無明顯影響；無論從成交套數(shù)，以及價格都無明顯浮動。后市行情有待觀察To be continued…66672023年 2023年土地市場供應(yīng)達(dá)到 2117萬 ㎡， 未來市場競爭將日趨激烈。216。據(jù)中原市場統(tǒng)計： 2023年至 2023年 10月，土地供應(yīng)量高達(dá) 2117萬平米（未考慮容積率因素） 。216。開福區(qū)位于全市第一； 岳麓區(qū)排名第三， 3年總供應(yīng)量為 394萬平米，占市場總額的 19％。68從長沙市 2023年 1－ 06月房屋施工、新開工面積來看，未來 5年市場竣工面積將超過 2800萬 ㎡。長沙 2023年 1－ 06月房屋施工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬㎡項目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽市住宅面積 301 122 占％ 100% % % % % % % % % %長沙 2023年 1－ 06月房屋新開工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬㎡住宅 面積 占％ 100% % % % % % % % % %69長沙市場整體供應(yīng)量 20萬以上大盤總供應(yīng)量達(dá)到 1800萬平方米，且呈現(xiàn)集中供應(yīng)的趨勢據(jù)中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計：表內(nèi)是長沙市 30個 20萬以上的樓盤在未來 0 09年的供應(yīng)關(guān)系。顯而易見：要在供應(yīng)量周期中尋找空白區(qū)是不可能的了。在如此大的市場供應(yīng)量中如何凸顯成為了各個盤最為關(guān)心的問題。　 　 　 　 08年 09年項目名稱 體量萬） 容積率 開盤時間 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度珠江花城 100 2023年 7月 　湘江一號 94 2023年 11月 　山語城 90 2023年 8月 　沙河世紀(jì)城 150 2023年 3月 　 　萬國 moma 110 2023年 8月 　 　 　 　藏瓏 41 2023年 8月 　順天黃金海岸 30 4 2023年 11月 　 　 　 　 　濱江君悅香邸 54 2023年 6月 　天健芙蓉盛世 77 4 2023年 11月 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　星城世家 22 2023年 10月 　 　 　 　 　 　 　早安新城 124 2023年 12月 　長房 .東郡 29 2023年 9月 　 　 　 　 　 　綠城桂花城（ II） 30 2023年 6月 　 　中城麗景香山 40 2023年 5月 　茂華國際湘 47 2023年 10月 　中隆御璽 42 2023年 10月 　西子花苑（ II） 15 2023年 11月 　 　 　 　 　錦湘 *國際星城 80 2023年 9月 　星城國際 34