【文章內(nèi)容簡介】 武漢人 武昌 漢口和漢陽 外地 籍貫屬性 來源區(qū)域 E B D A C 傳統(tǒng)武漢人對區(qū)域及距離敏感性強(qiáng)， 而事業(yè)移民及外地人愿意為資源和底蘊(yùn)付出時間成本 ?傳統(tǒng)武漢人 由于對武漢三鎮(zhèn)固有格局的矜持和交通現(xiàn)實狀況的阻隔，置業(yè)區(qū)域選擇集中在本區(qū)域，基本不會考慮跨區(qū)置業(yè)；在選擇作為第一居所時，一般希望車程在半小時以內(nèi)； ?事業(yè)移民 群體更多的考慮的是周邊的資源、居住環(huán)境以及區(qū)域底蘊(yùn)，往往對區(qū)域距離相對模糊，愿意為更好的資源付出時間成本； ?外地人 由于要以武漢為平臺，會更多考慮所選區(qū)域的城市化程度以及對內(nèi)、外的交通便捷性。 區(qū)域資源及底蘊(yùn) 區(qū)域距離 敏感度 傳統(tǒng) 武漢人 事業(yè)移民、外地人 弱 弱 強(qiáng) 強(qiáng) 城市的繁華 歲月的回憶 人文的積淀 磅礴的氣勢 …… 實力不凡的事業(yè)移民及外地人士 我們依靠什么吸引他們的目光 客戶特征分析： A/C類（傳統(tǒng)武漢人） —— 地域觀念、生活環(huán)境 客戶特征分析： B/D類（事業(yè)移民） —— 資源占有、生活方式 客戶特征分析： E類（外地人） —— 稀缺資源、身份標(biāo)簽 對稀缺的各類資源優(yōu)勢的放大，是引導(dǎo)跨區(qū)置業(yè)客戶消費(fèi)的關(guān)鍵 —— 隨著“ 1+8” 城市圈的建立，武漢渴望著在中部崛起，人們也被地鐵、SHOPPINGMALL改變著生活方式，他們渴望著一個標(biāo)志性的自我轉(zhuǎn)型載體，比如一個具有標(biāo)簽性的物業(yè)，收藏著城市與自己生活方式的遷 〃〃〃 —— 將稀缺資源作為標(biāo)簽 是他們的觀點(diǎn)， 崇尚城心生活 是他們的共性，我們需要做的就是將他們團(tuán)結(jié)在一起 本項目的使命：引導(dǎo)一個專屬階層的誕生 —— 城心標(biāo)簽階層 ?早期：以本項目周邊及武昌其他區(qū)域客戶為主 ?中期：隨著項目影響力擴(kuò)大，在鞏固周邊客戶的基礎(chǔ)上，拓展客戶層面 ?漢口和漢陽的事業(yè)移民 ?外地人：大武漢周邊（荊州、潛江、仙桃、孝感、黃石等地）及全國客戶 ?后期：隨著都市融合趨勢加快和項目影響力的進(jìn)一步提升，成為所有武漢高端客戶群的臵業(yè)首選 本項目客戶演變過程分析 早期 中期 后期 來源 時間階段 B E A D C 身份標(biāo)簽 區(qū)域?qū)? 資源導(dǎo)向 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位之基準(zhǔn) ? 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； ? 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； ? 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 項目產(chǎn)品定位是一個相對復(fù)雜的過程，主要取決的因素有： 項目所在區(qū)位呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 區(qū)域形象： 立足武昌中心區(qū)，輻射漢口、漢陽及周邊城市 地理位置： 緊鄰城市內(nèi)環(huán)線，城市中心 強(qiáng)勢資源： 地鐵二號線、四號線，新武昌火車站，區(qū)域交通環(huán)境不斷改善 在土地屬性及規(guī)劃批準(zhǔn)使用條件上， 項目表現(xiàn)出：地塊南北跨度較大、容積率適中、南部地塊與主體地塊分隔等特點(diǎn)。 產(chǎn)品定位條件 —— 項目主要特點(diǎn) 結(jié)合項目區(qū)位特點(diǎn)及土地使用屬性特點(diǎn)， 項目可能發(fā)展的方向有 ： 商務(wù) 產(chǎn)權(quán)式酒店 餐飲娛樂 居住 項目 集中型商業(yè) 次級零售 商業(yè) 酒店 住宅 臨時性居住 經(jīng)營性酒店 通過前文的分析，項目可能發(fā)展的功能有上表中各大種類，對于本項目將結(jié)合地塊所在的區(qū)位、地塊的屬性、市場及開發(fā)等多角度對項目各功能發(fā)展空間進(jìn)行綜合評估，從而尋求項目準(zhǔn)確地市場定位發(fā)展方向。 產(chǎn)品功能方向 住宅發(fā)展分析 指標(biāo)角度： 容積率適中，地塊規(guī)模大且較為集中 開發(fā)角度 ： 周邊存在道路、變電站、高壓走廊等負(fù)面因素，規(guī)劃時應(yīng)予以考慮 市場角度： 目前周邊區(qū)域住宅存在產(chǎn)品單一、配套欠缺、附加值低狀況 本案通過產(chǎn)品多元化、控制面積、控制總價，增加附加值，營造高性價比形象，在高檔市場營造較強(qiáng)競爭力 綜合評估： 適合發(fā)展中高檔住宅 居住發(fā)展方向研究 根據(jù)項目容積率和占地規(guī)模，住宅部分通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式 根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件以及資源優(yōu)勢，通過項目研究可以看到在容積率在 2左右的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種： 容積率 =2 純小高層（高層）社區(qū) 小高層、多層混合社區(qū) 高層（小高層）、低密度類別墅社區(qū) 對項目整體形象的樹立貢獻(xiàn)不足 提升項目形象、 收益最大化 臨時性居?。üⅲ┌l(fā)展分析 指標(biāo)角度： 符合發(fā)展指標(biāo) 開發(fā)角度： 周邊配套成熟，地段中心，具有商業(yè)商務(wù)氛圍，有開發(fā)可能 市場角度： 區(qū)域市場早期公寓型物業(yè)市場認(rèn)可度較高 綜合評估： 可行且風(fēng)險較小 商務(wù)發(fā)展方向研究 指標(biāo)角度： 項目用地各方向均不臨主干道，通達(dá)性有所欠缺 開發(fā)角度： 項目北端地塊位于城市核心，商務(wù)氛圍濃厚，具備商務(wù)發(fā)展基本條件 寫字樓開發(fā)成本高，風(fēng)險相對較大，但有利于建立企業(yè)及項目品牌，具有發(fā)展價值 市場角度： 中南區(qū)域目前為武昌高檔寫字樓最密集地區(qū)，商務(wù)市場競爭激烈 綜合評估： 可行但具有具有一定風(fēng)險 商業(yè)發(fā)展方向研究 指標(biāo)角度： 有較高公建比例要求，將商業(yè)價值充分挖掘是項目定位的重要方面之一 開發(fā)角度： 地塊近鄰三大商圈，商業(yè)價值具有挖掘空間； 本項目未來 3萬多位業(yè)主成為潛在消費(fèi)客戶； 考慮企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，項目商業(yè)將以出售作為主要開發(fā)目標(biāo)。 市場角度： 中心城區(qū)各類商業(yè)形態(tài)均十分齊全 獨(dú)具風(fēng)格的主題風(fēng)情街是唯一市場空白點(diǎn) 綜合評估： 匯聚人文、時尚、藝術(shù)的主題風(fēng)情街是發(fā)展的主要方向 商業(yè)案例研究一 蘋果社區(qū) 地處北京 CBD核心，國貿(mào)東南 600米，項目占地面積 21萬平方米，總建筑面積 70萬平方米，由北京今典鴻運(yùn)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 【 項目整體效果圖 】 “ 蘋果二十二院街”堪稱是整個蘋果社區(qū)的“靈魂之作”，用三十多個由中國民居建筑文化符號和現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)臵的現(xiàn)代院落建筑構(gòu)成，這些院落錯落有致地散布在綠地上，蔓延出胡同與巷弄，形成曲折有致的天然街景，構(gòu)成一個有著深厚文化內(nèi)涵的城市建筑群落。 對中國商業(yè)建筑形態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生革命性影響的蘋果街 蘋果街位于蘋果社區(qū)北區(qū)“蘋果傳媒港”，總長約兩公里，總占地約 6萬平方米，由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成。 “蘋果二十二院街”是風(fēng)格獨(dú)特的中國現(xiàn)代院落商街，是完全獨(dú)立存在的商街。“蘋果二十二院街”總長接近一公里，是由酒吧、茶吧、主題餐廳組成的一條街，是整個 CBD地區(qū)乃至北京地區(qū)獨(dú)具自然與人文底蘊(yùn)的城市景觀。 【 商街效果圖 】 商業(yè)案例研究二 上海逸飛創(chuàng)意街由 已故著名藝術(shù)家陳逸飛先生生前親自策劃，英國 ALSOP公司完成整體概念設(shè)計， 建筑形態(tài)極具創(chuàng)意，富含藝術(shù)氣息，是藝術(shù)與商業(yè)的完美結(jié)合。 整條創(chuàng)意街將以創(chuàng)意用品專賣、休閑餐飲、休閑娛樂功能為經(jīng)營主題，規(guī)劃引入時尚家居用品、藝術(shù)裝飾用品店、奢侈名品專賣店、藝術(shù)攝影、人體彩繪藝術(shù)館、藝術(shù)雕塑、畫廊等。 ，藝術(shù)化的商業(yè)更具生命力 ，開放的 街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通 聚集人氣，能夠形成知名度，帶來城市名片效應(yīng) ，商業(yè)提升居住品質(zhì) 案例對本項目商業(yè)的啟示 走差異化路線 不是從規(guī)模上 而是從業(yè)態(tài)上、檔次上及建筑形態(tài)上著手 本項目商業(yè)發(fā)展方向： 打造武昌乃至大武漢獨(dú)樹一幟的高檔特色街區(qū)商業(yè) 特色風(fēng)情街 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實用的公共設(shè)施 動感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標(biāo)志點(diǎn) 景觀元素 核心交匯點(diǎn) 建立分界線 優(yōu)勢展示 提升項目附加值 單元陣列式創(chuàng)新布局商業(yè)街 ：擯棄以住宅底商作為商業(yè)街的普通發(fā)展模式 ， 利用模式創(chuàng)新吸引眼球 ， 提升項目知名度及附加值 。 【 小獨(dú)棟商業(yè)形態(tài)示意 】 娛樂風(fēng)情街規(guī)劃建議： 功能定位： 酒吧、茶吧、主題餐廳、休閑餐飲、休閑娛樂 產(chǎn)品規(guī)劃： 150500㎡ 小獨(dú)棟商業(yè)建筑群 其中： 150300㎡ 獨(dú)棟建筑占到 80%， 300500㎡ 建筑占到 20%。 【 風(fēng)情街形態(tài)示意 】 特色資源利用 －－廠房改造的酒吧 /餐廳 /創(chuàng)意工作室 住宅 中高檔 、 建筑形態(tài)多元化 產(chǎn)品特點(diǎn)： 控制戶型面積 ， 增加附加值 主力客戶 ：區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工；周邊高校教師、大型三甲醫(yī)院醫(yī)生 臨時性居住 公寓 （ 產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓 ） 產(chǎn)品特點(diǎn)： 面積小 ， 總價低 ， 適合投資或過渡居住 主力客戶 ：青年白領(lǐng) 、 投資客戶 商務(wù) 高檔寫字樓 產(chǎn)品特色：形象好 ， 配臵合理 、 管理到位 主力客戶：大中型企業(yè) 、 武漢及外地投資客戶 商業(yè) 獨(dú)特風(fēng)情商業(yè)街 產(chǎn)品特色：風(fēng)格獨(dú)特 、 富含藝術(shù)氣息 主力客戶：餐飲 、 娛樂 、 創(chuàng)意行業(yè)自營商家 ， 投資客 各可行物業(yè)發(fā)展形態(tài)建議 項目形象定位 縱觀武漢房地產(chǎn)市場，武漢天地、世茂錦繡長江等高端大盤均擁有一線江景資源的強(qiáng)力支撐，即將入市的復(fù)地 .東湖國際也依托東湖的自然景觀提升項目的整體形象。 結(jié)合本土市場高端客戶對稀缺景觀資源較高的認(rèn)可程度，我司認(rèn)為，即使可以通過產(chǎn)品形態(tài)的變化以及品質(zhì)的提升來拔高項目形象，但在缺乏相應(yīng)外在稀缺自然資源支撐之時，這種強(qiáng)行的提升是存在一定市場風(fēng)險并且難以被市場所接受的。 項目資源 市場形象 027社區(qū)（ 5800） 靜安上城（ 7000） 御景名門（ 6400） 水岸星城（ 8500） 東湖國際 本案 武漢天地 世茂錦繡長江 項目整體定位 新武漢 百萬方 復(fù)合功能發(fā)展區(qū) 新武漢： 中部崛起、“ 1+8” 城市圈、軌道交通、舊城改造 〃〃〃 武漢擁有千載難逢的發(fā)展契機(jī) 百萬方： 城心 120萬方超大規(guī)模 復(fù)合功能發(fā)展區(qū)： 復(fù)合功能是項目在產(chǎn)品上的特點(diǎn)，也是項目未來重要競爭優(yōu)勢之一 案名建議一： 百年 .又一城 ?百年前，早已是享譽(yù)海外的大都市 ?百年后，幾經(jīng)沉浮，武漢欲重回巔峰 ?百年的等待，迎來又一座憾世新城 案名建議二： 故地 GRADE ?城市的變遷，總是讓人充滿回憶 ?故地重游，定有另一番感觸 ?不經(jīng)意間，已經(jīng)步入另一個階層 產(chǎn)品布局建議 地塊與外界的關(guān)系對價值及布局造成的影響 價值點(diǎn)： 近鄰三大商圈，商業(yè)、商住價值明顯 在規(guī)劃布局時，要優(yōu)先考慮將酒店、商業(yè)街區(qū)等配