【文章內(nèi)容簡介】 師、總經(jīng)濟師） （ 2）中級管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各項目的主管負責人 （ 3）一般員工：從事管理和經(jīng)營服務活動的具體工作者 上述三個層次人員的基本素質(zhì)： （ 1）要有服務至上的服務意識 （ 2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德 （ 3）要有較寬的知識面、 層次越高、要求越高 （ 4）要有所從事崗位的必備知識和相應能力 各個不同的崗位還應由各自的崗位職責。 第三節(jié) 業(yè)主與業(yè)主大會 一、業(yè)主的權(quán)利和義務 （一）業(yè)主的權(quán)利 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： 1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。 2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 3）提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。 5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （二）業(yè)主的義務 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中、必須履行下列義務： 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等多方面的規(guī)章制度。 3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 5）按時交納物業(yè)服務費用。 6）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。 二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 （一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務的業(yè)主自治管理組織。 如果業(yè)主人數(shù)過多，可由按照一定比例推選出的業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會。 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會必須有 超過半數(shù)以上 持投票權(quán)的業(yè)主出席方能召開。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。業(yè)主大會一般每年至少召開一次，還可根據(jù)需要召開臨時會議。 （二）業(yè)主大會的召開 首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的召集人是業(yè)務行政管理部門和開發(fā)建設單位，按照法定程序和形式召集。當入住率達到一定比例時（如 50%）或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交業(yè)主使用已滿兩年時，可召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。以后每年應召開一次業(yè)主大會，由業(yè)主大會選舉出的業(yè)主委員會負責召集。根據(jù)需要，還可以召開業(yè)主大會臨時會議。 臨時會議的召開條件是： 1）發(fā)生重大事件有及時處理的必要，經(jīng)物業(yè)管理組織或業(yè)主委員會請求時。 2）經(jīng)過占全體業(yè)主一定比例（ 20％以上）有投票權(quán)的業(yè)主，以書面形式說明召集的目的和理由。業(yè)主大會必須達到法定人數(shù)才可召開。法定人數(shù)為已入住且有投票權(quán)的業(yè)主的50％以上。 《物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 （三）業(yè)主大會的職責 1）制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等文件。 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 3）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。 5）制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 首次業(yè)主大會上，還應聽取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所做的物業(yè)管理前期報告，以及物業(yè)服務企業(yè)關(guān)于物業(yè)驗收的報告。 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會概述 業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準的代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主合法權(quán)益的社團組織。其合法權(quán)益受國家法律保護。 業(yè)主委員會具有重要作用：業(yè)主委員會代表了全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主、物業(yè)服務公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的橋梁。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，代表業(yè)主或使用人的利益，協(xié)助物業(yè)服務公司落實各項管理工作。 （二）業(yè)主委員會組織的產(chǎn)生與注冊 產(chǎn)生： 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。第一屆業(yè)主委員會的產(chǎn)生是由物業(yè)管理行政主管部門（居民委員會）會同開發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，登記注冊。所提交的材料為：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主大會會議紀錄和會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員基本情況。 物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進行審查，如果都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應在接到申請書之后的 15日內(nèi)，批準設立業(yè)主委員會。每屆業(yè)主委員會任期為 3年，由業(yè)主大會進行改選。 （三）業(yè)主委員會的組織 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選出的代表組成。代表人數(shù)的多少主要取決于物業(yè)規(guī)模的大小。實踐中，代表的數(shù)量一般取業(yè)主總數(shù)的 20％左右，選舉出的代表要具有代表性，一般是 513人。業(yè)主委員會設立主任 1名，副主任 23名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書 12名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務，執(zhí)行秘書可以不是委員會委員。業(yè)主委員會主任、副主任、秘書可以是專職的，也可以是兼職的。根據(jù)承擔的工作情況，可以適當領(lǐng)取一定報酬。 （四）業(yè)主委員會的職責 《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責： ，報告物業(yè)管理的實施情況； 業(yè)服務合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ； 。 四、業(yè)主委員會委員 1．委員的產(chǎn)生 由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。任期 3年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，由業(yè)主大會確認。 2．委員的名額分配 原則：做到科學、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。 名額的分配方式應考慮 占有物業(yè)的多少 。 名額的分配還應注意 空間的分布 ，盡量做到一處物業(yè)內(nèi)空間上均勻分布委員的名額。如果物業(yè)是一個住宅區(qū)，則每棟樓之間分配要平衡，每一棟樓各樓層、朝向、方位也要均衡。 名額分配還應考慮 業(yè)主性質(zhì)、階層 等的均衡。 擔任委員的業(yè)主要具備以下條件： 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具有完全民事行為能力的業(yè)主。 2）遵守國家有關(guān)法律法規(guī)。 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。 5）具有